Лучшие новостройки и застройщики Киева в рейтинге комфортности

Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг обновило рейтинг комфортности новостроек столицы по итогам 3-го квартала 2017 г. В ходе исследования изучалась информация по более чем 200-м жилищным комплексам, которые возводятся в Киеве.

В итоговый рейтинг-лист не вошли следующие объекты: сданные в эксплуатацию до момента начала работ, комплексы, которые уже продали все жилые площади (по официальной информации). Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг также исключило объекты недвижимости, законность строительства которых под сомнением.

Конечный список насчитывает 172 жилищных комплекса, что на 20 единиц больше, чем при предыдущем исследовании. Число застройщиков также увеличилось – с 56 до 68.

Список покинуло 19 жилищных комплексов. Основные причины, по которым это произошло, приведены ниже.

Рисунок 1 Причины исключения жилищных комплексов из рейтинга комфортности, %.

За период, прошедший между предыдущим обновлением рейтинга и нынешним, больше всего в эксплуатацию ввел объектов УКРБУД – 3. Кроме того, еще на одной его новостройке – ЖК Верховина были проданы все квартиры. Две новостройки приняты в эксплуатацию у GEOS. По одной – еще у десяти застройщиков.

Среди введенных в эксплуатацию жилищных комплексов находилось сразу несколько, которые ранее входили в ТОП-10 в своих категориях, в т.ч.: в категории «эконом» – ЖК Александрия и ЖК Герцен-Парк (застройщик УКРБУД) и ЖК ул. Горловская, 215а, 215б, 215в (застройщик Киевгорстрой), в категории «бизнес» – ЖК Central Park (застройщик К.А.Н. Девелопмент), ЖК Richmond (застройщик GEOS) и ЖК Smart Plaza (застройщик UDP), в категории «элит» – ЖК Арт Холл (застройщик Independence).

Завершение работ по такому большому количеству знаковых проектов, а также то, что в рейтинг-лист было включено почти сорок новых жилищных комплексов, обусловили существенные изменения в десятке лучших новостроек по каждой из категорий.

Претерпели изменения и распределения новостроек между категориями. А вот что осталось практически неизменным – так это список компаний, которые лидируют по числу жилищных комплексов, работы на которых продолжаются.

Рисунок 2.Представительство застройщиков в рейтинге комфортности по итогам 3 квартала 2017 г. (не менее 4-х проектов)

УКРБУД остается самым большим застройщиком столицы второй год подряд. И хотя количество проектов, которые ведутся, сократилось, но идущие на втором и третьем местах Киевгорстрой и Интергал-Буд суммарно строят меньше недвижимости.

В целом же срез по полугодию показывает, кто снизил активность, а кто, напротив, пытается ее нарастить. В частности, на третье место поднялся Интергал-Буд, опередив на 1 объект Житлоинвестбуд-УКБ. Еще три застройщика (девелопера) одновременно реализуют по 8 проектов. Кроме названного выше Житлоинвестбуд-УКБ это GEOS и bUd development. Последний, как и Интергал-Буд увеличил число новостроек сразу на две.

Помимо перераспределения количества объектов по застройщикам, отмечается и явное увеличение числа жилищных комплексов, которые относятся к классу комфорт. Их удельный вес в общем числе новостроек, включенных в рейтинг вырос с 17,8% год назад до 39,5% на конец 2017 г.

Рисунок 3. Распределение жилищных комплексов, вошедших в рейтинг комфортности по классам, 2016 – 2017 гг., %

Рост числа новостроек обусловлен несколькими причинами: увеличение числа новых проектов в категории комфорт (порядка 60% от общего числа новостроек, которые пополнили список) и пересмотр отдельными застройщиками существующих категорий. Лидером в этом плане выступил УКРБУД, повысив класс более 10 жилищных комплексов с «эконом» до «комфорт». Аналогичные действия были предприняты и рядом других компаний, но там речь шла об 1-2 проектах.

По мнению рейтингового агентства Евро-Рейтинг пересмотр класса недвижимости во многом был связан с тем, что большинство таких жилищных комплексов по целому ряду параметров превосходило класс «эконом». В ряде случаев маркетологи вводят такую подкатегорию, как «эконом+». Но, поскольку рынок более привычен к позициям «эконом» и «комфорт», действовать решили более радикально. Кроме этого, отдельные проекты начали позиционировать, не как «комфорт», а как «бизнес» и не как «бизнес», а как «элит». Такие действия были единичны – 1-2 комплекса в каждой категории, но они имели место.

Смена категорий в сторону повышения класса уже строящейся недвижимости зачастую обусловлена желанием застройщика обосновать повышение цены на тот или иной жилищный комплекс. Поскольку рыночная конъюнктура этому не благоприятствует, приходится использовать другие решения. Что интересно, средний уровень качественных параметров недвижимости при этом не уменьшился, а, напротив, вырос.

Рисунок 4. Средняя оценка комфортности жилищных комплексов в 2017 гг., баллов

Повышение среднего балла во всех категориях связанно с двумя причинами. Во-первых: появлением новых, качественных жилищных комплексов, рейтинговая оценка которых оказалась достаточно высокой, чтобы оказать позитивное влияние на итоговый результат. Во-вторых: раскрытием отдельными застройщиками более подробной информации о технических параметрах объектов, которые ими возводятся. В ряде случаев это привело к пересмотру предыдущей оценки и, соответственно, повышению рейтинга.

Вместе с тем, Евро-Рейтинг полагает, что подобная ситуация пока не способна сформировать тенденцией к росту качества строительных работ. В условиях стагнации цен на недвижимость и низкой покупательной способности населения, более вероятным будет движение к удешевлению затрат на строительство с целью сохранения существующей нормы прибыли. Лишь некоторые строительные компании располагают возможностями и ресурсами, которые позволяют им выделяться на фоне других и, таким образом указывать альтернативное направление развития рынка. Заметим, что можно составить пул застройщиков, жилищные комплексы которых больше всего представлены ТОПах лучших проектов.

Рисунок 5. Распределение жилищных комплексов, входящих в ТОП лучших по категориям (не менее 2-х проектов), единиц

Все лишь семь строительных компаний (девелоперов) представлены в ТОПах лучших не менее чем 2-мя проектами. Только три из них: Интергал-Буд, Киевгорстрой и UDP – в двух. УКРБУД даже в трех категориях: эконом-, комфорт- и бизнес-класс. Еще 18 застройщиков имеют по одному проекту, включенному в десятку лучших в одной из категорий.

Несколько другая картина получается, если сравнивать застройщиков по среднему баллу, который получили возводимые ими жилищные комплексы.

Рисунок 6.ТОП-10 застройщиков Киева в рейтинге комфортности на начало 2017 г.

В приведенный выше рейтинг включены компании, которые одномоментно строят не менее 4 жилищных комплексов. Два из трех застройщиков, вошедших в первую тройку, реализуют проекты, преимущественно в бизнес-классе, что изначально предполагает более высокие оценки. Интергал-Буд больше представлен в комфорт- и эконом-классах. Однако, его жилищные комплексы в классе «комфорт» оцениваются весьма высоко, что позволяет входить в число лучших компаний.

Нахождение в средине части ТОПа таких крупных застройщиков столицы, как Киевгорстрой и УКРБУД связанно с двумя причинами: преимущественной специализацией в эконом- и кофорт-классе и большим количеством проектов, которые одновременно строят эти компании. К жилью эконом-класса требования заведомо ниже. Поэтому по общему набору параметров такие объекты уступают новостройкам более высокого уровня. Соответственно, возможность получить максимальный итоговый балл существенно снижается.

Собственно, заведомо более низкие оценки комфорности новостроек в эконом-классе обусловили то, что в ТОП-10 жилищных комплексов не вошел ни один объект, класс которого ниже, чем комфорт.

Рисунок 7. ТОП-10 жилищных комплексов Киева в рейтинге комфортности на начало 2017 г.

По итогам 3 квартала 2017 г. в ТОП-10 входит пять объектов в категории «элит», два – в бизнес-классе, и три – в категории «комфорт». Впервые, с момента расчета рейтинга комфортности, количество объектов комфорт-класса превысило число новостроек категории «бизнес». Впрочем, ранее Евро-Рейтинг отмечал, что по набору предложенных параметров, ряд объектов в категории «комфорт» могут соперничать с недвижимостью более высокого класса. Это связанно с тем, что покупателю предлагаются услуги, превосходящие требования для жилья такого типа. Например: огражденная, охраняемая территория, места в закрытом паркинге, высота потолков. В то же время в бизнес-классе многие проекты не соответствуют всем предъявленным к ним требованиям.

Что касается застройщиков, то в данном ТОПе UDP представлен 3 новостройками, К.А.Н. Девелопмент и Taryan Group – двумя, Житлобудінвест, Independence и УКРБУД – по одному проекту. И только К.А.Н. Девелопмент и УКРБУД работают с недвижимостью, ниже бизнес-класса.

Более подробно о расчетах

С методологией расчета рейтинга комфортности можно ознакомиться на сайте рейтингового агентства Евро-Рейтинг. Основные принципы изложены ниже. Параметры, по которым оценивались жилищные комплексы, были сведены в следующие группы: «архитектурные особенности», «конструктивные особенности», «безопасность и сервис», «обустройство территории», «местоположение». Оценка по каждому из параметров колеблется в интервале от 0 до 15 баллов. Полученные баллы суммируются и определяют оценку по каждой группе.

Объясним механизм расчета на примерах. В объектах эконом-класса высота потолка принята на уровне 2,5-2,7 м «в чистоте». Когда этот параметр выполняется, жилищный комплекс получает 10 баллов в группе «архитектурные особенности». Не выполняется – 0 баллов. Если высота потолков «в чистоте» более 2,7 м, жилищному комплексу присваивается дополнительные 5 баллов, т.к. речь идет о создании дополнительных комфортных условий, не предполагаемых данным типом проекта. Существует также вариант, когда определенная характеристика не является обязательной для данного типа жилищных комплексов (например, резервное или автономное отопление для объектов эконом-класса), но она реализована. Такому жилищному комплексу не ставят баллы по данной позиции (не является обязательной для оценки), но присваивают бонусные 5 баллов (улучшенный комфорт).

Всего оценка проводится по 19 параметрам: архитектурный проект, технология строительства, материал внешних стен, отделка фасадов, высота потолков (входят в группу «архитектурные особенности»), количество квартир на этаже, тип лифтов, тип отопления, лаунж-зона, наличие коммерческих помещений (входят в группу «конструктивные особенности»), наличие закрытой (огражденной) территории, собственной эксплуатационной службы (управляющей компании), охраны, консьержа (входят в группу «безопасность и сервис»), наличие паркинга, детской площадки (детской комнаты), количество машиномест в паркинге на квартиру (входят в группу «обустройство территории»), транспортная доступность и внешнее окружение (входят в группу «местоположение»).

Кроме этого при составлении рейтинга учитывается оценка предпочтений самих покупателей по каждому жилищному комплексу, которая фиксируется на Интернет-ресурсе http://domik.ua.

Рейтинг комфортности (Ркф) рассчитывается по следующей формуле:

, где:

Ао – оценка архитектурных особенностей;

Ко – оценка конструктивных особенностей;

Бс – оценка безопасности и сервиса;

От – оценка обустройства территории;

М – оценка местоположения;

Оп – оценка покупательских предпочтений.

При определении тех или иных критериев, которым должен соответствовать жилищный комплекс определенного класса, нами были использованы: классификация жилья от Украинской Строительной Ассоциации (2006 г.), наработки и предложения, подготовленные компанией CityDevelopmentSolutions совместно с Конфедерацией Строителей Украины, а также – классификаторы, существующие в странах ближнего зарубежья.

Исследование было проведено по 154 жилищным комплексам, которые строятся на территории Киева и срок сдачи которых охватывает временной период от 1 кв. 2017 г. Евро-Рейтинг старался не включать в рейтинг-лист жилищные комплексы, отнесенные к «самовольному строительству» на сайте http://monitor.mkk.kga.gov.ua/.

Рейтинг комфортности не оценивает следующие аспекты: надежность застройщика, соответствие цены заявленному качеству, выполнение графика строительных работ. Рейтинг также не является рекомендацией покупать или продавать недвижимость.

Дальнейшие исследования

Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг проводит исследования первичного рынка жилья на регулярной основе и не реже, чем раз в полугодие обновляет рейтинг комфортности. Из рейтинг-листа выбывают проекты, по которым наступил срок сдачи. В свою очередь рейтинг-лист пополняется за счет новых проектов.

Лучшие в эконом-классе в Киеве

Лучшие в комфорт-классе в Киеве

Лучшие в бизнес-классе в Киеве

Лучшие в элит-классе в Киеве

Рейтинг-лист новостроек Киева

Методика