Лучшие в сводном рейтинге – обновление рейтинга комфортности по итогам 2 квартала

inmobiliaria-mallorca-nova-inversores-1

По итогам проведения исследования рейтинговое агентство Евро-Рейтинг составило два сводных рейтинга. Один из них дает информацию об оценке комфортности жилищных комплексов. Второй – о работе компаний-застройщиков.

Как отмечалось выше, общее число застройщиков, объекты которых были включены в проект – 26. Наибольшим является представительство Укрбуда – 21 проект и Киевгорстроя – 15 жилищных комплексов. Компаний, которые представлены всего одним проектом – 8.

Screenshot_1

Рисунок 9. Представительство застройщиков в рейтинге комфортности по итогам 2 кв. 2016 г. (не менее 2-х проектов)

В сводный рейтинг застройщиков не включены компании, представленные только одним или двумя проектами. Причин две: во-первых информация по 1-2 объектам недвижимости является нерепрезентативной. Во-вторых, большинство подобных проектов реализуется в категории «элит», что изначально предполагает более высокую итоговую оценку.

Компании, вошедшие в ТОП-10, представлены ниже.

Screenshot_2

Рисунок 10. ТОП-10 застройщиков в рейтинге комфортности по итогам 2 кв. 2016 г.

Нахождение в нижней части ТОПа Киевгорстрой, УКРБУД и Житлоинвестбуд-УКБ, связанно с двумя причинами: преимущественной специализацией в эконом-классе и большим количеством проектов, которые одновременно строят эти компании. К жилью эконом-класса требования заведомо ниже. Поэтому по общему набору параметров такие объекты уступают новостройкам более высокого класса. Соответственно, возможность получить максимальный итоговый балл существенно снижается. Как результат, в ТОП-10 жилищных комплексов не вошел ни один объект, класс которого ниже, чем комфорт.

Screenshot_3

Рисунок 11. ТОП-10 жилищных комплексов в рейтинге комфортности по итогам 2 кв. 2016 г.

Из 10 жилищных комплексов, вошедших в ТОП-10, четыре представлены в категории «элит», четыре – в бизнес-классе, еще два – в категории «комфорт». Это подтверждает вывод о том, что в более престижных категориях строится жилье выше качеством. Однако, по набору предложенных параметров, ряд объектов в категории «комфорт» могут соперничать с недвижимостью более высокого класса. Прежде всего это связанно с тем, что покупателю предлагаются услуги, превосходящие требования для жилья такого типа. Например: огражденная, охраняемая территория, места в закрытом паркинге, высота потолков.

Более подробно о расчетах

С методологией расчета рейтинга комфортности можно ознакомиться на сайте рейтингового агентства Евро-Рейтинг (http://euro-rating.com.ua/). Частично мы объясняли основные подходы к оценке выше. Сейчас изложим их подробнее. Параметры, по которым оценивались жилищные комплексы, были сведены в следующие группы: «архитектурные особенности», «конструктивные особенности», «безопасность и сервис», «обустройство территории», «местоположение». Оценка по каждому из параметров колеблется в интервале от 0 до 15 баллов. Полученные баллы суммируются и определяют оценку по каждой группе.

Объясним механизм расчета на примерах. В объектах эконом-класса высота потолка принята на уровне 2,5-2,7 м «в чистоте». Когда этот параметр выполняется, жилищный комплекс получает 10 баллов в группе «архитектурные особенности». Не выполняется – 0 баллов. Если высота потолков «в чистоте» более 2,7 м, жилищному комплексу присваивается дополнительные 5 баллов, т.к. речь идет о создании дополнительных комфортных условий, не предполагаемых данным типом проекта. Существует также вариант, когда определенная характеристика не является обязательной для данного типа жилищных комплексов (например, резервное или автономное отопление для объектов эконом-класса), но она реализована. Такому жилищному комплексу не ставят баллы по данной позиции (не является обязательной для оценки), но присваивают бонусные 5 баллов (улучшенный комфорт).

Всего оценка проводится по 19 параметрам: архитектурный проект, технология строительства, материал внешних стен, отделка фасадов, высота потолков (входят в группу «архитектурные особенности»), количество квартир на этаже, тип лифтов, тип отопления, лаунж-зона, наличие коммерческих помещений (входят в группу «конструктивные особенности»), наличие закрытой (огражденной) территории, собственной эксплуатационной службы (управляющей компании), охраны, консьержа (входят в группу «безопасность и сервис»), наличие паркинга, детской площадки (детской комнаты), количество машиномест в паркинге на квартиру (входят в группу «обустройство территории»), транспортная доступность и внешнее окружение (входят в группу «местоположение»).

Кроме этого при составлении рейтинга учитывается оценка предпочтений самих покупателей по каждому жилищному комплексу, которая фиксируется на Интернет-ресурсе http://domik.ua.

Рейтинг комфортности (Ркф) рассчитывается по следующей формуле:

Ф1

Ао – оценка архитектурных особенностей;

Ко – оценка конструктивных особенностей;

Бс – оценка безопасности и сервиса;

От – оценка обустройства территории;

М – оценка местоположения;

Оп – оценка покупательских предпочтений.

При определении тех или иных критериев, которым должен соответствовать жилищный комплекс определенного класса, нами были использованы: классификация жилья от Украинской Строительной Ассоциации (2006 г.), наработки и предложения, подготовленные компанией CityDevelopmentSolutions совместно с Конфедерацией Строителей Украины, а также – классификаторы, существующие в странах ближнего зарубежья.

Исследование было проведено по 107 жилищным комплексам, которые строятся на территории Киева и срок сдачи которых охватывает временной период от 2 кв. 2016 г. до 2 кв. 2019 г. Евро-Рейтинг старался избегать включение в рейтинг-лист жилищных комплексов отнесенных к «самовольному строительству» на сайте http://monitor.mkk.kga.gov.ua/.

Рейтинг комфортности не оценивает следующие аспекты: надежность застройщика, соответствие цены заявленному качеству, выполнение графика строительных работ.

Дальнейшие исследования

Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг планирует проводить исследования первичного рынка жилья на регулярной основе и ежеквартально обновлять рейтинг комфортности. Из него будут выбывать проекты, по которым наступил срок сдачи (в следующее обновление не войдут жилищные комплексы, строительство которых должно быть завершено во 2 квартале 2016 г.).

Рейтинг-лист будет пополняться за счет новых проектов как застройщиков из ТОП-10, так и других строителей, реализующих свои проекты в Киеве. Следующее обновление планируется провести по итогам 3 квартала 2016 г.

Переоцененный комфорт: итоги обновления рейтинга комфортности новостроек Киева

Лучшие в эконом-классе

Лучшие в комфорт-классе

Лучшие в бизнес-классе

Лучшие в элит-классе

Рейтинг-лист

Методика