Что строят и продают в Киеве в 2018 г.

Не все то золото, что блестит, не все то жилье бизнес-класса, которое так называется. Подобный вывод напрашивается на основе анализа данных о 250 новостройках столицы, проведенных рейтинговым агентством Евро-Рейтинг в рамках обновления рейтинга комфортности.

Традиционно принято выделять четыре основные класса жилья: эконом-, комфорт-, бизнес- и элит-класс. В ряде стран, преимущественно СНГ, требования к подобной недвижимости регламентируются на государственном или, несколько реже, региональном уровне. В большинстве европейских государств аналогичные критерии определяют сами участники рынка, закрепляя их в соответствующих решениях своих профессиональных объединений.

Украинский законодатель давно уже не рассматривает данный вопрос, как первостепенный, что вполне отвечает курсу на дерегуляцию строительной отрасли. Отечественные застройщики так и не смогли придти к консенсусу в рамках данного вопроса. Последний раз бурное обсуждение происходило уже в двухтысячных, был даже подготовлен соответствующий документ. Однако, его окончательное согласование основными игроками рынка недвижимости так и не произошло. Желающие могут ознакомиться с ним на сайте компании CityDevelopment Solutions. Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг, взяв за основу данные наработки, подходы к классификации недвижимости в ближнем зарубежье и оценочные мнения специалистов рынка недвижимости, подготовило в 2016 г. собственную Методику расчета рейтинга комфортности жилищных комплексов (далее по тексту – Методика), которую использует при составлении рейтинга комфортности новостроек. Расчет происходит на основе оценки соответствия фактических параметров жилищных комплексов принятым нормативным значениям, в зависимости от класса.

Не утомляя детализацией характеристик (с ними можно ознакомиться в Методике), отметим, что существуют определенные параметры недвижимости, которые считаются обязательными для заявленного класса. К наиболее типичным можно отнести следующие: количество паркомест в новостройке, в расчете на количество квартир; высота потолков (в чистоте); охрана территории; количество квартир на этаже; автономная (индивидуальная) система отопления. Их значения меняются, в зависимости от класса недвижимости. И, как показывает проведенный анализ, очень часто в Киеве застройщики их просто не выдерживают.

Недвижимость эконом-класса

Данного типа недвижимость может считаться самой неприхотливой. Существуют строительные нормы, которым она должна соответствовать. Однако, при определенной доле способностей у застройщиков, эти нормы и требования могут быть творчески переосмыслены. Тем более, что сегодня степень контроля со стороны государства существенно ниже, чем даже 3-5 лет назад (что, скорее, благо, а не наказание для рынка). Например, рекомендуется, чтобы высота потолков в такой недвижимости составляла 2,5-2,7 м. Достаточно часто, особенно при строительстве т.н. «панелек», предпочтение отдается нижнему значению. Это не является нарушением требований и, к тому же, существенно удешевляет строительство. Особенно, если речь идет о массовой застройке высотными зданиями. За более чем три года мониторинга строительного рынка рейтинговое агентство Евро-Рейтинг сталкивалось с проектами, в которых высота потолков была даже ниже 2,5 м. Случаи, действительно единичные. Но, они имели место быть.

Стоит заметить, что в эконом-классе, покупатель может искать не только недостатки (например – низкие потолки, отсутствие детских площадок или лифтов в зданиях более 4 этажей). На сегодня таких жилищных комплексов в столице практически нет: в рамках подготовки к обновлению рейтинга комфортности был обнаружен лишь один дом, в котором нет лифта (при шести заявленных этажах) и еще один – без детской площадки. Зато инвестор, желающий приобрести недвижимость данного класса, может получить ряд дополнительных выгод: квартиры с потолками, выше стандартных (превышают 2,7 м), ограниченное количество квартир на этаж (менее 8), наличие подземного паркинга (правда, количество паркомест там всегда ограничено и о лифте в паркинг, как правило, речь не идет), охраняемая территория, автономное отопление. Можно перечислить и другие параметры, но ограничимся ранее выбранными.

Исследование новостроек класса «эконом» показывают, что ряд объектов с улучшенными опциями в Киеве по прежнему стоится. В целом, картина имеет следующий вид.

Рисунок 1 Улучшение опций в новостройках эконом-класса, в % от общего предложения.

Как видим, шансы получить квартиру эконом-класса, которая несколько лучше, чем аналогичные объекты, достаточно высоки. Впрочем, по сравнению с предыдущими периодами, удельный вес такой недвижимости, имеет четкую тенденцию к снижению. Как и само число застройщиков, которые продолжают работать в данной категории. За несколько последних лет ряд крупных застройщиков, сделавших себе имя в этом сегменте рынка, переключившись на три другие категории. По мнению рейтингового агентства Евро-Рейтинг это связанно, в первую очередь с ориентацией на запросы покупателей и большей рентабельностью в других классах недвижимости.

Недвижимость комфорт-класса

Жилая недвижимость комфорт-класса, как и эконом-класс, относятся к так называемому сегменту массового жилья. Однако, здесь уже должны присутствовать элементы, отличающие такие квартиры от категории «эконом». По тем параметрам, о которых мы говорили выше, это: высота потолков (не ниже 2,7-2,85 м (в эконом-классе вполне нормальным могут быть потолки 2,5-2,6 м), количество квартир на этаже (8-10), охрана (пункт контроля входа на территорию), наличие подземного паркинга (0,2-0,5 паркомест на квартиру). Дополнительных требований по отоплению обычно не предъявляют. Таким образом, соблюдение приведенных выше критериев является важным условием позиционирования жилья в комфорт-классе. Их превышение – дополнительной опцией для покупателей.

Рисунок 2 Несоблюдение опций в новостройках комфорт-класса, в % от общего предложения.

Как видим, лучше всего в новостройках комфорт-класса выполняется требование относительно высоты потолков – лишь 1% несоответствия. Явной проблемой является количество паркомест в подземных паркингах – 92% новостроек не может предложить даже 0,25 парковочного места своим покупателям. В ровно трети жилищных комплексов подземный паркинг вообще отсутствует.

Что касается количества квартир на этаж и пункта контроля входа на территорию, здесь ситуация немного лучше. Однако – только на фоне обеспеченности парковкой. Все таки, объекты, в которых на одном этаже высотного здания планируют разместить 12-18 квартир, установив при этом 1-2 лифта (далеко не всегда – скоростных) как-то сомнительно смотрятся в комфорт-классе.

Впрочем, и в данной категории недвижимости инвестор вправе рассчитывать на некоторые дополнительные выгоды. Об этом – следующая диаграмма.

Рисунок 3 Улучшение опций в новостройках комфорт-класса, в % от общего предложения.

По итогам анализа дополнительных улучшений создается впечатление, что обустройство автономного (индивидуального) отопления в новостройках массового жилья – вообще не проблема: почти 40% жилищных комплексов предлагают такую опцию. Отчасти это связанно с существующим устойчивым запросом на подобную услугу и ее относительно низкой себестоимостью. А в ряде случаев – даже большей выгодой, по сравнению с проведением централизованного отопления. Что касается других параметров, можем выделить разве что наличие закрытой территории (закрытый периметр, что не обязательно в комфорт-классе) почти на каждом четвертом объекте. Найти более высокие потолки либо вместительный подземный паркинг – задача для покупателя непростая.

Недвижимость бизнес-класса

Недвижимость бизнес-класса, как и более дорогая «элит» относиться к классу жилья повышенной комфортности. Соответственно, кроме высоких цен, такие жилищные комплексы должны отвечать критериям, значительно более высоким, чем массовый сегмент. Что оценивало рейтинговое агентство Евро-Рейтинг: высота потолков (2,85-3,0 м), количество квартир на этаже (6-8), закрытая территория и охрана по территории, автономное (индивидуальное) отопление, подземный паркинг на 0,5-1,0 паркомест на квартиру.

Рисунок 4 Несоблюдение опций в новостройках бизнес-класса, в % от общего предложения.

В бизнес-классе соблюдение критериев выглядит еще более проблемным, чем в сегменте массового жилья. Так у более чем половины новостроек, которые заявлены, как недвижимость повышенной комфортности, отсутствует автономное (индивидуальное) отопление. Большое проблемой остается обеспеченность паркоместами: почти половина жилищных комплексов не обеспечивают даже 0,5 паркомест на квартиру. По другим параметрам картина чуть лучше, но это отличие не существенное.

Дополнительные опции также существуют. Их значительно меньше, но ряд новостроек может похвастаться ограниченным числом квартир на этаж либо обеспеченностью паркоместами в более чем достаточном количестве.

Рисунок 5 Улучшение опций в новостройках бизнес-класса, в % от общего предложения

Похоже, что в бизнес-классе существенно улучшать жизнь покупателей не стремятся. В том же комфорт-классе вариантов расширения опций было значительно больше. Хотя, надо признать, здесь могут появляться такие параметры, о которых в сегменте массовой недвижимости, не говорили. Начиная от внедрения смарт-систем и заканчивая собственными обслуживающими компаниями. Впрочем, эти атрибуты являются обязательными для бизнес-класса по умолчанию.

Недвижимость элит-класса

В классе «элит» рейтинговое агентство Евро-Рейтинг проводило сравнение по следующим критериям: высота потолков – не ниже 3,0 м, количество квартир на этаже – не более 6, закрытая территория и охрана по территории, автономное (индивидуальное) отопление, подземный паркинг более чем на 1,0 паркоместо на квартиру.

Рисунок 6 Несоблюдение опций в новостройках элит-класса, в % от общего предложения.

Несоответствие требованиям в элит-классе выглядят не столь кричащими, как в «бизнесе». Но все равно, их много. Самым сложным для застройщиков является удержаться от соблазна разместить на этаже более 6 квартир или построить подземный паркинг из расчета более 1 паркоместа на квартиру с лифтом, опускающимся прямо в паркинг. Остальные параметры, более-менее пытаются выдержать, хотя удается не всем.

Что касается «изюминок» в классе «элит», то говорить о них так же сложно, как о нарушении требований в классе «эконом». Да, есть отдельные объекты, где покупатель может найти более 1,5 паркомест на квартиру, как это принято в большинстве стран Европы (хотя, там и 2 паркоместа – вполне нормальный показатель даже для бизнес-класса). Или, менее 6 квартир на один этаж, либо – потолки, превышающие 3,0 м. Но это настолько редкие явления, что на них нет смысла останавливаться.

Выводы и обобщения

Необходимость балансировать доходы и расходы, удерживать требуемую собственником норму прибыльности и, при этом, соблюдать параметры жилой недвижимости, не позволяет застройщикам выполнять все три критерия одновременно. Следствием этого является отход от общепринятых требований. У некоторых лишь по одной-двум позициям, у других – по большинству показателей.

Заметим, что рейтинговое агентство Евро-Рейтинг, еще на этапе составления Методологии отнеслось к определению ряда параметров весьма лояльно. Ведь даже в России или Белоруссии в классе элит считается нормой 1,5 паркомест на одну квартиру. Или наличие автономного отопления (централизованного – только при установленном ИТП) является отсекающим критерием для бизнес-класса. В нашей стране, где подобные требования не согласованы на уровне профильных объединений застройщиков (например – КСУ), предъявлять их к выполнению кажется не совсем логичным.

Исходя из вышеизложенного, рейтинговое агентство Евро-Рейтинг не считает целесообразным утверждать, что тот или иной жилищный комплекс, заявленный в своем классе, этому классу не соответствует, т.к. не выдерживает ряд параметров. Отметим лишь, что говорить о какой-то компенсаторике при невыполнении одних критериев за счет превышения других, также не логично. И покупателям стоит учитывать, что, например, автономное отопление в комфорт-классе совсем не означает, что потолки в таком доме могут быть меньше, чем 2,7 м.

В целом, исследование рынка первичной недвижимости Киева, указывает на то, что отдельные параметры значительной части новостроек столицы не отвечают общепринятым требованиям. Подобная ситуация сохранится еще длительное время, учитывая платежеспособность населения и ожидания по рентабельности строительного бизнеса. Заметим также, что украинский покупатель пока не готов к тому, чтобы требовать от застройщиков соблюдения качества строительных работ. И именно общая неприхотливость и готовность купить хоть что-то по доступной цене обуславливает снижение качества первичной недвижимости.

Более полную картину по соблюдению базовых критериев в разрезе существующих новостроек Киева, можно будет составить уже в скором времени: рейтинговое агентство Евро-Рейтинг завершает работу по обновлению рейтинга комфортности новостроек Киева. Их результаты будут представлены в течении ближайших дней.

 

Информационно. Рейтинг комфортности жилищных комплексов формируется на основании результатов сравнительного анализа фактических параметров жилищного комплекса в определенном классе с типичными требованиями, которые к этому классу предъявляются. Рейтинговая оценка позволяет выявить лидеров качества среди застройщиков, наиболее комфортные для проживания жилищные комплексы и сопоставить их между собой. Расчет рейтинга комфортности жилищных комплексов проводится рейтинговым агентством Евро-Рейтинг ежеквартально на основе собственной методологии. Более полная информация размещена на сайте рейтингового агентства.