Какого качества жилье можно купить в Киевской области? Не праздный вопрос, которым задаются многие, видя отличия в ценах на недвижимость в столице и области. Евро-Рейтинг, в рамках подготовки рейтинга комфортности собрал и обработал информацию о 160 жилищных комплексах, возводимых в Киевской области.
Одним из ключевых отличий застройки Киевской области, является полное отсутствие объектов, которые позиционируются в классе «элит» и минимальное количество жилищных комплексов бизнес-класса. На начало 2017 г. ситуация выглядит следующим образом:
Рисунок 1 Распределение жилищных комплексов по классам, единиц.
Отказ от строительства жилья премиум класса позволило застройщикам в области существенно снизить среднюю цену на 1 кв. м, которая на сегодня на 20-30% ниже, по сравнению со столичным жильем.
Об особенностях местоположения жилищных комплексов и перспективах развития застройки было рассказано в предыдущем обзоре. Ниже предоставлены данные, касающиеся технических параметров новостроек эконом-класса.
Самые большие и самые высокие
В пяти населенных пунктах области (Коцюбинское, Софиевская Борщаговка, Святопетровское, Вишневое и Крюковщину) реализуют самые масштабные проекты: строительство 20 и более жилых домов в рамках одного жилищного комплекса эконом-класса. На эти комплексы приходится около 40% всей жилой недвижимости, которая возводится в области в данной категории.
Рисунок 2. Самые большие жилищные комплексы эконом-класса, строящиеся в Киевской области, количество домов
В тройку самых крупных застройщиков в данном классе можно отнести: Novbud (с проектом Петровский квартал), Сфера житлобуд (ЖК Софиевская сфера) и Атлант (два проекта: ЖК Атлант в Коцюбинском и ЖК Олимпийский в Броварах).
Большая часть жилья в пригороде столицы относится к мало- и среднеэтажной застройке. Только 10% от общего числа новостроек – здания в 16-ть и более этажей. Они характерны для Броваров, Вышгорода, Борисполя, Вишневого и Коцюбинского. Чуть меньше половины проектов (35 жилищных комплексов) насчитывают 4-9 этажей, в том числе – такие крупные, как ЖК Молодежный городок (25 домов), ЖК Пионерский квартал (23 дома), ЖК Львівський маєток (22 дома) и ЖК Квартал Буча (18 домов). Распределение городов по высотности жилищных комплексов, которые там возводятся, выглядит следующим образом:
Рисунок 3. ТОП-10 городов Киевской области, в разрезе этажности возводимых жилищных комплексов, количество проектов
Лишь Вишневое может похвастаться самой разнообразной этажностью зданий в эконом-классе, от ЖК Пионерский квартал и ЖК Променада – не выше 9 этажей до ЖК Авиа Квартал – 19 этажей. Нестандартной является ситуация в Коцюбинском, где оба жилищных комплекса в эконом-классе строятся на 22-24 этажа.
Архитектурные особенности
С архитектурной точки зрения проекты в эконом-классе в Киевской области разнообразны. Даже большие жилищные комплексы могут состоять из достаточно разноплановых зданий, не похожих друг на друга. Как правило, подобная диверсификация встречается при малоэтажной застройке или в случае возведения одного-двух жилых домов. Если речь идет о строительстве объектов выше девяти этажей, то здесь подобные отличия уже крайне редкие.
Большинство новостроек ведется по монолитно-каркасной или кирпичной технологии. Сборно-монолитную технологию используют нечасто, из крупных застройщиков – Атлант. Еще несколько проектов осуществляется либо путем применения панельного строительства либо в сочетании нескольких вариантов, например: кирпичное и монолитно-каркасное строительство в рамках одного жилищного комплекса. Для того, чтобы понимать, какие параметры являются типичными для жилья эконом-класса, можно ознакомиться с Методикой расчета рейтинга комфортности жилищных комплексов на сайте рейтингового агентства.
Внешние стены зданий возводятся, преимущественно, из кирпича или газоблока, реже – газобетона. Применение железобетона, керамблока или комбинирование нескольких материалов встречается не очень часто. Утепление зданий осуществляется, как правило за счет пенопласта или пенополистирола. Минеральная вата с этой целью используется только в 15 жилищных комплексах (20% от общего числа объектов эконом-класса). еще на 12 объектах использую минеральную вату в сочетании с пенополистиролом или пенопластом.
Как правило фасады зданий штукатурятся. Встречаются жилищные комплексы, в которых в качестве облицовочного материала используется керамическая плитка. В ряде случаев в домах могут быть установлены панорамные окна, что не типично для объектов эконом-класса. По оценкам Евро-Рейтинг таких проектов примерно 15% от общего числа строящегося жилья этого типа.
При выборе недвижимости подобного класса стоит также обращать внимание на высоту потолков. В Киевской области наблюдается полнейшая демократия по данному показателю: можно встретить и 2,5 и 2,9 м «в чистоте». Более высокие потолки, как правило, свойственны мало- и среднеэтажной застройке. Жилищных комплексов, в которых превышен уровень в 2,7 м более 20 среди 73 в данном классе (стандартно, в эконом-классе высота потолков в чистоте колеблется в пределах 2,5-2,7 м).
Конструктивные особенности
Отличительной особенностью застройки Киевской области является массовый отказ от централизованного отопления. Только пять жилищных комплексов из 73 в эконом-классе будут зависеть от работы ТЭЦ (все – высотная застройка). В остальных покупателям предлагают индивидуальное (65%) или автономное (28%) отопление. Независимость от поставок тепла, а в большинстве случаев еще и возможность регулировать температуру теплоносителя – существенное позитивное отличие новостроек Киевщины. К проблемным моментам стоит отнести следующие: далеко не всегда в цену недвижимости включат установку котлов и счетчиков, что, по факту, увеличивает стоимость покупки.
В отличии от автономного отопления, отсутствие подключения к централизованному водоотведению является проблемой жилищных комплексов. Наличие септика может быть решением для одного-двух зданий малоэтажной застройки. Если речь идет о более крупном проекте, это уже превращается в проблему для проживающих там жителей. По оценкам Евро-Рейтинг примерно 10% от общего числа жилищных комплексов эконом-класса, которые сейчас строятся в Киевской области, имеют автономную (индивидуальную) систему канализации. Впрочем, этот вопрос требует более глубокого изучения: в ряде случаев застройщики стремятся выдать желаемое за действительное и декларируют в своих проектах наличие централизованного водоотведения.
Централизованное водоснабжение также может создать трудности для отдельных жилищных комплексов. В ряде случаев частичная компенсация недостающих мощностей происходит за счет использования артезианских скважин, расположенных на территории застройки либо рядом с ней. Существующий опыт показывает, что увеличение числа жителей приводит к избыточной нагрузке на такой источник. Как следствие – качество воды, подаваемой в новостройки может со временем ухудшаться и, из дополнительного преимущества такое водоснабжение превращается в недостаток.
Отдельного внимания заслуживают вопросы, связанные с количеством квартир на этаже и обеспеченности дома лифтами. Типичный дом эконом-класс – это 8-10 квартир на этаже, и 1-2 лифта, которые развозят жителей. В ряде случаев застройщик может увеличить количество квартир, либо, если речь идет о малоэтажной застройке, отказаться от лифта.
В Киевской области только в 6 жилищных комплексах эконом-класса зафиксировано размещение большего числа квартир: 11-13, в одном случае – даже 17. Это менее 10% от общего объема. Новостроек, в которые предлагают 8-10 квартир на этаж (стандартное число для эконом-класса) – 37 или половина от общего числа. В большинстве своем это дома не ниже 9 этажей. Впрочем, есть и одиннадцать 5-7-этажных комплексов, где такое количество квартир.
Большая часть малоэтажной застройки предполагает умеренное количество квартир на этаже: 4-7. При этом идеальный вариант (4-5 жилых помещений) можно найти в девяти жилищных комплексах, как малой этажности, так и 9-16 этажках. Поэтому утверждать однозначно, что малое количество квартир на этаже – исключительная «фишка» малоэтажных зданий будет неверно.
Только в нескольких жилищных комплексах эконом-класса число лифтов доведено до трех. В 24 зданиях этажность которых 8 и более ярусов, будет только один лифт в подъезде. Еще в пяти жилищных комплексах высотой в 5-6 этажей установка лифтов вообще не предполагается.
Примерно в 20% объектов будут установлены лифты Mizui, Schindler, Movilift или Otis импортной сборки. Однако, в большинстве новостроек ставят лифты отечественного или белорусского производства, которые имеют несколько худшие характеристики. Заметим, впрочем, что для недвижимости эконом-класса использование подобного плана лифтов является нормой.
Обустройство придомовой территории, безопасность и сервис
Для жилья эконом-класса не является обязательным наличие таких опций, как подземный паркинг, охрана, видеонаблюдение, консьерж, собственная обслуживающая компания, закрытая территория. Поэтому, если такие предложения все таки встречаются, это во многом свидетельствует о желании застройщика улучшить привлекательность своего объекта.
Вопрос парковки является одной из самых острых проблем для недвижимости Киевской области. Отсутствие подземных паркингов типично для большинства новостроек, в т.ч. и столичных. Однако, на 10 объектах из 73, возводимых в эконом-классе на Киевщене, строится подземный паркинг либо крытая парковка. Как правило, коэффициент обеспеченности паркоместами равен 0,2-0,3, однако даже такое соотношение является значительным для эконом-класса, требования к которому не предусматривают наличие крытого паркинга. Большинство остальных жилищных комплексов имеют придомовую парковку, но ее часто недостаточно, особенно в крупных комплексах.
Еще одним «узким местом» может стать отсутствие коммерческих помещений в жилищном комплексе, либо, что встречается не менее часто, отсутствие четкого понимания, какие именно коммерческие помещения будут там размещены. По оценкам Евро-Рейтинг, примерно 10% всех объектов эконом-класса отводят первый этаж под жилье, что может создать дополнительные трудности жителям. Впрочем, если речь идет об отдельных зданиях, которые возводят в уже развитом микрорайоне, это не является существенным недостатком. В ряде масштабных жилищных комплексов эта проблема решается путем строительства супермаркета или торгово-развлекательного центра, способного удовлетворить запросы жителей близлежащих домов.
Наличие закрытой территории – одна из «фишек» новостроек Киевской области. Примерно треть жилищных комплексов делают на этом акцент. Как правило, речь идет об ограждении по периметру комплекса, хотя в ряде случаев – только о шлагбаумах, которые преграждают въезд машин. Заметим, что в ряде случаев ограждение территории является рекламным ходом, поскольку фактически перекрыть проход не представляется возможным (особенно, если речь идет о строительстве здания в уже сформировавшемся микрорайоне). Интерес представляет идея «закрытого от машин двора», когда застройщик формирует паркоместа по периметру здания, а сам двор оформляется, как место рекреации. Реализация подобных идей на практике также проблематична, однако с точки зрения комфортности проживания весьма перспективна.
Чуть меньше половины жилищных комплексов предполагается оснастить системой видеонаблюдения и постом охраны, что не является обязательным для эконом-класса. Однако, наличие подобной опции повышает ценность недвижимости или, при выполнении прочих равных требований, делает объект более привлекательным для покупки. Как и с наличием закрытой территории, здесь могут в дальнейшем возникать нюансы. Например, ряд застройщиков, указывают на возможность охраны (видеонаблюдения), но ее реализацию напрямую связывают с решением жильцов: если после заселения те захотят платить за данную услугу, она будет предложена. Если же нет, то услуги не будет. Наличия выбора и необходимости принимать решение самостоятельно обычно приводит к тому, что жильцы от подобной возможности отказываются. Поэтому, о включении подобной опции в обязательный набор услуг стоит выяснять еще на этапе покупки.
Похожей является ситуация с размещением в здании консьержа. Как вероятную услугу, на нее указывает треть застройщиков. Однако, многие из них оговаривают, что консьерж в здании будет только тогда, когда жильцы решат за него платить. Отказ от консьержа – явление еще более частое, чем отказ от охраны. Поэтому даже наличие в здании помещения для консьержа не является гарантией, что со временем его кто-то не переоборудует под кладовку.
Наличие в жилищном комплексе охраны и консьержа очень часто связанно с решением застройщика использовать или не использовать собственную ЖЭО. Примерно треть объектов эконом-класса готовы предложить такую услугу жителям. Заметим, что как и наличие охраны, и услуги консьержа, предоставление услуг ЖЕО не является обязательной для таких комплексов. И, хотя работа частных ЖЕО вызывает нареканий не меньше, чем коммунальных, возможность решения проблемных вопросов с тем же юридическим лицом, которое выступало в качестве застройщика, считается преимуществом.
Итоги и обобщения
Новостройки в Киевской области предлагаются самые разнообразные. Даже в эконом-классе можно найти жилищные комплексы, которые будут выделяться на фоне других объектов как по качественным характеристикам так и по набору дополнительных услуг, которые предлагаются жильцам. По мнению Евро-Рейтинга, к основным преимуществам, которые могут получить покупатели недвижимости, стоит отнести: малоэтажную застройку, небольшое количество квартир на этаже, высокие потолки, автономное отопление, панорамные окна, подземный паркинг, закрытая территория, охрана, консьерж, наличие ЖЕО. Распределение этих опций среди жилищных комплексов эконом-класса представлено ниже.
Рисунок 4 Дополнительные опции, которые предлагают застройщики покупателям жилищных комплексов эконом-класса в Киевской области, %.
Также следует учитывать, что помимо достоинств, проект может иметь и недостатки. Например: избыточное количество квартир на этаже, ограниченное количество лифтов, отсутствие паркинга, низкие потолки и проч.
Рисунок 5 Особенности жилищных комплексов эконом-класса в Киевской области, которые влияют на качество покупки, %.
Впрочем, по предварительным оценкам, создается впечатление, что дополнительных опций, которые повышают ценность недвижимости эконом-класса в Киевской области больше, чем недостатков. Правда, еще раз напомним, что некоторые из опций, такие как закрытая территория или охрана, могут оказаться маркетинговым ходом, который так и не будет реализован в дальнейшем. Поэтому подобные вопросы стоит уточнять еще на этапе покупки недвижимости. Необходимо принимать во внимание также и надежность застройщика, наличие у него опыта реализации других проектов и репутации, которую он приобрел в ходе выполнения предыдущих работ.
Частичные ответ по обобщению результатов оценки качества жилищных комплексов в Киевской области можно будет получить, ознакомившись с Рейтингом комфортности, который Евро-Рейтинг подготовит до конца марта текущего года (аналогичный, по г. Киеву, ведется с апреля 2016 г.).