Столичные новостройки в 2019 г.: широкое предложение сомнительного качества

Исследование рынка столичной недвижимости последних нескольких лет наталкивает на мысль, что неприхотливость покупателей способствует снижению качества новостроек. Как иначе объяснить тот факт, что большинство объектов, заявленных в определенном классе недвижимости по целому ряду параметров не соответствуют такому типу жилья. И хотя жить в нем, действительно можно, но вот чувствовать себя обладателям квартиры соответствующего уровня весьма сложно.

Во всем мире существует градация жилой недвижимости по классам. Делается это с учетом целого ряда параметров и, используя данную градацию, продавец более уверенно объясняет покупателю цену того или иного объекта. Как правило, такая градация согласовывается на уровне строительных ассоциаций, что вполне логично. Жилищная недвижимость, бизнес, преимущественно частный. Поэтому договариваться между собой должны заинтересованные участники рынка. Иногда, в случае их неспособности, это может сделать и государство (или мерия, если говорить о локальном уровне). Например – в странах бывшего СССР, где сохранились авторитарные подходы, именно государственные органы принимают подобные решения (Казахстан, Беларусь). Впрочем, в большинстве европейских стран (и даже – в России) предприниматели способны достичь договоренности самостоятельно.

Украина и здесь стала своеобразным исключением из правил. Государство, следуя демократическим традициям, решило не вмешиваться в данный процесс. А на уровне организаций застройщиков коллективное решение так и не было принято. Ближе всего к этому подошли Конфедерация Строителей Украины и CityDevelopmentSolutions, готовившие совместный проект. Однако, итоговый документ не согласовали. Прошло более 10 лет, но на сегодня каждый из застройщиков определяет класс возводимых им жилищных комплексов на свое усмотрение, что позволяет достигать иногда весьма значительных отклонений от типичных стандартов.

В свое время рейтинговое агентство Евро-Рейтинг детально изучило наработки отечественных застройщиков и юристов по данному вопросу, а также – существующие методологические подходы стран Европы и бывшего СССР. На основе данных документов (в первую очередь – наработок Конфедерации Строителей Украины и CityDevelopmentSolutions) пять лет назад была подготовлена собственная Методика расчета рейтинга комфортности жилищных комплексов (далее по тексту – Методика), позволяющая оценить соответствие той или иной новостройки заявленному классу. Расчет происходит на основе оценки соответствия фактических параметров жилищных комплексов принятым нормативным значениям, в зависимости от класса.

В соответствии с типовыми подходами в мире и в Украине, выделяют четыре основные класса жилья: эконом-, комфорт-, бизнес- и элит-класс. Не утомляя детализацией характеристик (с ними можно ознакомиться в Методике), отметим, что существуют определенные параметры недвижимости, которые считаются обязательными для заявленного класса. К наиболее типичным можно отнести следующие: качество основных строительных материалов; наличие определенных удобств; высота потолков (в чистоте); охрана территории; количество квартир на этаже; автономная (индивидуальная) система отопления; количество паркомест в новостройке, в расчете на количество квартир. Их значения меняются, в зависимости от класса недвижимости. И, как показывает проведенный анализ, очень часто в Киеве застройщики их просто не выдерживают.

Комфорт Вы хотите? – Их есть у меня!

Не смотря на то, что по факту покупатель первичного рынка недвижимости слабо ориентируется в качестве предложения, он, одновременно, формирует требования рынка. Поэтому сейчас покупать недвижимость эконом-класса стало непрестижно и неинтересно. Ведь по умолчанию, в бетонной панельке живут только остро нуждающиеся, такие себе социальные категории, которым квартиры покупает государство для уменьшения числа очередников. И не важно, что в эконом-класс входят не только панельки, но и вполне себе кирпичные здания. И что параметры некоторых из них могут быть очень даже высокими. Его величество покупатель считает, что это не его формат.

Маркетологи застройщиков довольно быстро уловили изменение конъюнктуры. И отреагировали соответствующим образом: вы хотите более высокий класс – получите. Правда, часто достигалось это в достаточно анекдотический способ: через повышение класса новостройки без каких-либо изменений технических параметров. В результате целый ряд объектов мигрировал: стал комфорт- или бизнес-жильем, просто для удовлетворения запросов покупателей. Ну, и повышения цен, чего уж там.

Первоначально, подобное движение продемонстрировали основные застройщики столичного рынка. Как следствие, сегодня в портфеле Киевгорстроя и УКРБУДа (когда он еще работал), практически не осталось объектов эконом-класса. А те, что еще не были завершены, в один момент оказались в недвижимостью уровня «комфорт» или, даже «бизнес». Остальные игроки рынка, в большинстве своем, подхватили данную идею. Как следствие – резко сократился удельный вес новостроек класса «эконом» и произошел прирост недвижимости в классе «комфорт».

Рисунок 1. Распределение жилищных комплексов, вошедших в рейтинг комфортности по классам, 2016 – 2019 гг., %

Как видно из диаграммы, удельный вес недвижимости эконом-класса за период с 2016 по 2019 гг. сократился почти в четыре раза, с 42,2 до 11,2%%. Доля жилья комфорт-класса выросла в три раза, до 54,8%. Колебания недвижимости в категории «престиж» (включает бизнес- и элит-класс) оказалось не столь существенным. И хотя удельный вес  жилья бизнес-класса несколько снизился (с 32,6% в 2016 г до 27,4% в 2019 г.), на фоне пертурбаций в более низком ценовом сегменте эти колебания выглядят незначительными. В конце концов, доля недвижимости в категории «бизнес» остается второй, по весу, после недвижимости класса «комфорт». А вот удельный вес элитной недвижимости уже в ближайшее время может оказаться таким же, как и новостроек эконом-класса. И это выглядит весьма удивительно, учитывая платежеспособный спрос и уровень доходов украинского населения.

Попробуем разобраться, всегда ли заявленный класс жилья соответствует существующим параметрам. И стоит ли отдавать предпочтение определенному типу недвижимости, руководствуясь исключительно заявленным классом.

Недвижимость эконом-класса

Недвижимость данного типа может считаться самой непритязательной. Существуют строительные нормы, которым она должна соответствовать. Однако, при определенной доле способностей у застройщиков, эти нормы и требования могут быть творчески переосмыслены. Тем более, что сегодня степень контроля со стороны государства существенно ниже, чем даже 3-5 лет назад (что, скорее, благо, а не наказание для рынка). Например, рекомендуется, чтобы высота потолков в такой недвижимости составляла 2,5-2,7 м. Достаточно часто, особенно при строительстве т.н. «панелек», предпочтение отдается нижнему значению. Это не является нарушением требований и, к тому же, существенно удешевляет строительство. Особенно, если речь идет о массовой застройке высотными зданиями. За пять лет мониторинга строительного рынка рейтинговое агентство Евро-Рейтинг сталкивалось с проектами, в которых высота потолков была даже ниже 2,5 м. Случаи, действительно единичные. Но, они имели место быть.

Однако, в эконом-классе, покупатель может искать не только недостатки (например – низкие потолки, отсутствие детских площадок или лифтов в зданиях более 4 этажей). Тем более, что таких жилищных комплексов в столице практически нет: в рамках подготовки к обновлению рейтинга комфортности был обнаружен лишь один дом, в котором нет лифта (при шести заявленных этажах) и еще один – без детской площадки. Зато инвестор, желающий приобрести недвижимость данного класса, может получить ряд дополнительных выгод: квартиры с потолками, выше стандартных (превышают 2,7 м), ограниченное число квартир на этаж (менее 8), наличие подземного паркинга (правда, количество паркомест там всегда минимальное и о лифте в паркинг, как правило, речь не идет), охраняемую территорию, автономное отопление.

Исследование новостроек класса «эконом» показывают, что ряд объектов с улучшенными опциями в Киеве по прежнему строится. В целом, картина имеет следующий вид

Рисунок 2 Улучшенные опции в новостройках эконом-класса, в % от общего предложения.

Как видим, шансы получить квартиру эконом-класса, которая несколько лучше, чем аналогичные объекты, достаточно высоки. Лучше всего обстоит ситуация с небольшим количеством жильцов на этаже. Этот фактор особенно актуален, учитывая, что числом лифтов в домах эконом-класса не балуют. В каждом третьем доме предлагают автономное или индивидуальное отопление, что не всегда встречается даже в объектах класса элит. В каждом пятом может быть подземный гараж. Сложнее найти квартиру в здании с высокими потолками, охраняемой территорией либо кирпичной кладкой. Но и такие дома есть на рынке. Что касается одновременного наличия двух и более параметров, здесь сложнее. Но, пока строят и такие жилые комплексы.

Впрочем, по сравнению с предыдущими периодами, удельный вес подобной улучшенной недвижимости, имеет четкую тенденцию к снижению. Как и само число застройщиков, которые продолжают работать в данной категории. Всего лишь 4 застройщика ведут более трех проектов одновременно в данном классе. Это: Житлоинвестбуд-УКБ (6 жилых комплексов), Фундамент (4), Банк «Аркада» и ДСК-ЖИТЛОБУД (по 3). При этом, у системных застройщиков дополнительных опций, перечисленных выше, не много. Обычно речь может идти об ограничении числа квартир на этаже, наличии автономного отопления и/или подземном паркинге. Больше всего подобных вариантов у Фундамента и ДСК-ЖИТЛОБУД. Обычно же, дополнительные улучшения – это свойство новостроек, которые носят достаточно индивидуальный характер и возводятся застройщиками, имеющими небольшой опыт предыдущих успешных проектов.

Стоит также отметить, что жилищным комплексам эконом-класса характерны такие особенности, как задержки сроков введения жилья в эксплуатацию или приостановка (замораживание) объектов. Так на 18,5% комплексов эконом-класса, которые были исследованы в процессе мониторинга, работы либо приостановлены либо заморожены. Отмечаются и проблемы у отдельных застройщиков, работающих в данной категории.

Учитывая изложенное выше, а также – устоявшуюся тенденцию снижения спроса со стороны покупателей на недвижимость, которую позиционируют в классе «эконом», рейтингового агентства Евро-Рейтинг полагает, что тенденция к сокращению количества новых предложений в данном сегменте сохранится. Некоторую неопределенность вносит вероятный экономический кризис, который вполне способен вернуть интерес к недорогому жилью. Но даже в подобных условиях, скорее всего, мы будем наблюдать постепенное сокращение объектов класса «эконом» в пользу класса «комфорт». А для последних будут предлагаться дополнительные скидки и программы лояльности, чтобы привлечь новых клиентов низкими ценами.

Недвижимость комфорт-класса

Жилая недвижимость комфорт-класса, как и эконом-класс, относятся к так называемому сегменту массового жилья. Однако, здесь уже должны присутствовать элементы, отличающие такие квартиры от категории «эконом». По тем параметрам, о которых мы говорили выше, это: высота потолков (не ниже 2,7-2,85 м (в эконом-классе вполне нормальным могут быть потолки 2,5-2,6 м), количество квартир на этаже (8-10), охрана (пункт контроля входа на территорию), наличие подземного паркинга (0,2-0,5 паркомест на квартиру). Дополнительных требований по отоплению обычно не предъявляют. Таким образом, соблюдение приведенных выше критериев является важным условием позиционирования жилья в комфорт-классе. Их превышение – дополнительной опцией для покупателей.

Рисунок 3 Несоответствие опций в новостройках комфорт-класса, в % от общего предложения.

Как видим, лучше всего в новостройках комфорт-класса выполняется требование относительно высоты потолков – лишь 2% несоответствия. Явной проблемой является количество паркомест в подземных паркингах – 87% новостроек не может предложить даже 0,25 парковочного места своим покупателям. В ровно трети жилищных комплексов подземный паркинг вообще отсутствует.

Что касается количества квартир на этаж и пункта контроля входа на территорию, здесь ситуация немного лучше. Однако – только на фоне обеспеченности парковкой. Все таки, объекты, в которых на одном этаже высотного здания планируют разместить 12-18 квартир, установив при этом 1-2 лифта (далеко не всегда – скоростных) как-то сомнительно смотрятся в комфорт-классе.

Справедливости ради, в прошлом году приведенные выше показатели выглядели еще хуже (за исключением высоты потолков). Кроме того, и в данной категории недвижимости инвестор вправе рассчитывать на некоторые дополнительные выгоды. Об этом – следующая диаграмма.

Рисунок 4 Улучшенные опции в новостройках комфорт-класса, в % от общего предложения.

По итогам анализа дополнительных улучшений создается впечатление, что обустройство автономного (индивидуального) отопления в новостройках массового жилья – вообще не проблема: почти половина жилищных комплексов предлагают такую опцию. Отчасти это связанно с существующим устойчивым запросом на подобную услугу и ее относительно низкой себестоимостью. А в ряде случаев – даже большей выгодой, по сравнению с подключением к централизованному отоплению. Аналогично обстоят дела с закрытой территорией (закрытый периметр, что не обязательно в комфорт-классе). Впрочем, следует понимать, что в ряде случаев выдержать данную норму «по факту» застройщики не могут. На каждом третьем объекте число квартир на этаже менее 8. Найти более высокие потолки, вместительный подземный паркинг либо фасад с навесной вентилируемой системой и панорамным остеклением сложнее – таких объектов от 4 до 11% от общего числа в классе «комфорт».

Что касается застройщиков, то почти все известные строительные компании столицы, работают в данной сегменте рынка: Киевгорстрой, Интергал-Буд, GEOS, DIM, Saga Development, Stolitsa Group, Фундамент, К.А.Н. Девелопмент. Перечисленные компании представлены в классе «комфорт» хотя бы тремя проектами. Стоит вспомнить и об УКРБУДе, которые еще год назад был лидером именно в классе комфорт. И 16 его проектов также учтены в рамках анализа. Напомним, что работы на всех этих объектах сейчас заморожены либо приостановлены. И это, едва ли не единственные проекты, которые оказались проблемными в комфорт-классе.

Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг полагает, что существенных изменений по проектам компании УКРБУД не произойдет: нет экономической целесообразности входить в эти проекты другим застройщикам. Что касается дальнейших перспектив, то в условиях ожидаемого кризиса вероятным является приостановка еще некоторых проектов. Как и дальнейшее снижение качества строительных работ – курс на экономию будет явно сохранен в условиях низкой покупательной способности большинства инвесторов (населения).

Недвижимость бизнес-класса

Недвижимость бизнес-класса, как и более дорогая «элит» относиться к классу жилья повышенной комфортности. Соответственно, кроме высоких цен, такие жилищные комплексы должны отвечать критериям, значительно более высоким, чем массовый сегмент. Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг оценивало, в частности: высоту потолков (2,85-3,0 м), количество квартир на этаже (6-8), закрытую территорию и охрану территории, автономное (индивидуальное) отопление, подземный паркинг на 0,5-1,0 паркомест на квартиру. Заметим, эти критерии весьма щадящие: даже в большинстве стран бывшего СССР требования к подобной категории недвижимости более высокие.

Рисунок 5 Несоответствие опций в новостройках бизнес-класса, в % от общего предложения

В бизнес-классе соблюдение критериев выглядит еще более проблемным, чем в сегменте массового жилья. У более чем половины новостроек, которые заявлены, как недвижимость повышенной комфортности, отсутствует автономное (индивидуальное) отопление. Ровно у половины жилищных комплексов не обеспечено даже 0,5 паркомест на квартиру. В 45% комплексов число квартир на этаже более 8 (во многих речь идет о 12-18 квартирах). Чуть лучше ситуация с закрытой территорией и высотой потолков. Но и здесь процент несоответствия слишком высокий. Добавим также, что в 2020 г. в бизнес-классе прописалось сразу несколько объектов, которые строятся по панельной технологии, ряд ЖК не имеют вентилируемых фасадов. Многие здания оснащены нескоростными лифтами, а само их число часто ограничено 1-2, что также не отвечает понятию «бизнес».

С дополнительными опциями сложнее. Баловать покупателя излишним числом паркомест в подземном гараже либо минимальным числом квартир, застройщики не спешат. Хотя, некоторые примеры есть.

Рисунок 6 Улучшенные опции в новостройках бизнес-класса, в % от общего предложения

Как оказывается, найти в бизнес-классе квартиру с потолками «в чистоте» выше 3 м нереально. Уже второй год такие предложения на рынке просто отсутствуют. Хотя, опять таки, во многих странах именно от 3 м принято отсчитывать принадлежность жилья к данному типу недвижимости. Чуть проще с ограниченным числом квартир на этаж, большим паркингом или наличием детской комнаты, помимо детской игровой площадки. Такие предложения можно встретить в каждом 5-6 жилищном комплексе.

Количество застройщиков, представленных в бизнес-классе, меньше, чем в категории «комфорт». Теоретически это может быть объяснено более высокими требованиями к данному типу жилья, что повышало проходной барьер. Однако, в силу того, что сейчас параметры между двумя классами («комфорт» и «бизнес») все сильнее размываются, вероятность появления новых застройщиков в данной категории повышается. Первые признаки мы уже могли наблюдать в 2019 г., когда сразу несколько ранее малоизвестных компаний начали активно работать в сегменте «бизнес»: ENSO, Cityconsult Development, KBD. Рейтинговое агентство «Евро-Рейтинг» считает, что в 2020 г. данная тенденция сохранится. Также, учитывая дальнейшее сокращение спроса, рейтинговое агентство предполагает, что снижение качественных характеристик продолжится.

Недвижимость элит-класса

В классе «элит» рейтинговое агентство Евро-Рейтинг проводило сравнение по следующим критериям: высота потолков – не ниже 3,0 м, количество квартир на этаже – не более 6, закрытая территория и охрана по территории, автономное (индивидуальное) отопление, подземный паркинг более чем на 1,0 паркоместо на квартиру.

Рисунок 7 Несоответствие опций в новостройках элит-класса, в % от общего предложения.

Как и год назад, самыми «узкими» местами в предложении жилья класса «элит» остаются: число квартир на этаже (63% не выдерживают данную норму) и количество паркомест – ровно половина ЖК предлагает менее 1 паркоместа на семью. Особенно плохо обстоят дела с квартирами на этаже: в ряде случаев на лестничной площадке может находиться сразу 14 квартир. Такое количество выглядит чрезмерным, даже для эконом-класса. Да и жилищный комплекс с 8-9 квартирами на этаж сложно назвать элитным (а таких объектов – 25% от общего числа в данной категории).

Что касается «изюминок» в классе «элит», то говорить о них так же сложно, как о нарушении требований в классе «эконом». Да, есть отдельные объекты, где покупатель может найти более 1,5 паркомест на квартиру, как это принято в большинстве стран Европы (хотя, там и 2 паркоместа – вполне нормальный показатель даже для бизнес-класса). Или, менее 6 квартир на один этаж, либо – потолки, превышающие 3,0 м. Но это настолько редкие явления, что на них нет смысла останавливаться.

Выводы и обобщения

Развитие рынка столичной недвижимости в ближайшие несколько лет будет находиться под сильным влиянием таких факторов, как пандемия коронавируса, мировая рецессия и, как следствие, спад отечественной экономики. Заметим, что последний фактор будет усугубляться низким уровнем государственного менеджмента и отсутствием на сегодняшний день стратегии выхода Украины из экономического тупика, наметившегося еще в начале 2020 г.

Следствием данных явлений станет снижение доходов населения. В случае раскручивания маховика инфляции (если будут реализованы предложения о дефолте по обязательствам и проведением эмиссии гривны), можно будет забыть об ипотечном кредитовании. Обеспеченный покупательский спрос будет и далее снижаться. Застройщики (те из них, кто располагают достаточной финансовой прочностью) будут вынуждены принимать решение: или строить дешево или отказаться от прибыли.

Необходимость балансировать доходы и расходы, удерживать требуемую собственником норму рентабельности и, при этом, соблюдать параметры жилой недвижимости, не позволяет застройщикам выполнять все три критерия одновременно. Следствием этого станет дальнейший отход от общепринятых требований. У некоторых лишь по одной-двум позициям, у других – по большинству показателей.

Исходя из вышеизложенного, рейтинговое агентство Евро-Рейтинг полагает, что новые проекты, которые начнут появляться на рынке во второй половине 2020 – начале 2021 гг., будут учитывать необходимость удешевления затрат на недвижимость. Если государство будет готово реализовывать социальные проекты в сфере жилья, это может привести к увеличению предложения недвижимости эконом-класса. В противном случае, мы будем наблюдать дальнейшее размывание параметров жилья, изобретение т.н. «переходных» категорий (условный «Комфорт++» и «Комфорт-») и ужесточение борьбы за покупателя. Уже традиционно такая борьба будет осуществляться не за счет наращивания качественных признаков, а благодаря ценовой конкуренции и агрессивной маркетинговой политике. Ну, и стоит ждать появления новых объектов недвижимости с 12-20 квартирами на этаж, что в последнее время становится всеукраинским трендом.

Подобная ситуация сохранится еще длительное время, учитывая платежеспособность населения и ожидания по рентабельности строительного бизнеса. Заметим также, что украинский покупатель пока не готов к тому, чтобы требовать от застройщиков соблюдения качества строительных работ. И именно общая неприхотливость и готовность купить хоть что-то по доступной цене обуславливает снижение качества первичной недвижимости.

Более полную картину по соблюдению базовых критериев в разрезе существующих новостроек Киева, можно будет составить уже в скором времени: рейтинговое агентство Евро-Рейтинг завершает работу по обновлению рейтинга комфортности новостроек Киева. Их результаты будут представлены в течении ближайших дней.

 

Информационно. Рейтинг комфортности жилищных комплексов формируется на основании результатов сравнительного анализа фактических параметров жилищного комплекса в определенном классе с типичными требованиями, которые к этому классу предъявляются. Рейтинговая оценка позволяет выявить лидеров качества среди застройщиков, наиболее комфортные для проживания жилищные комплексы и сопоставить их между собой. Расчет рейтинга комфортности жилищных комплексов проводится рейтинговым агентством Евро-Рейтинг ежеквартально на основе собственной методологии. Более полная информация размещена на сайте рейтингового агентства.