Застройщики хотят погрузить Киев в комфорт

Жилье комфорт-класса – основной тренд среди новостроек последних лет в Киеве. Речь идет о зданиях и жилищных комплексах, которые по большинству параметров превосходят объекты эконом-класса, но не дотягивают до «бизнеса». Наиболее характерными особенностями жилья класса «комфорт» принято считать: более выгодное местоположение (наличие в пешей доступности хотя бы двух остановок метро и мест рекреации), улучшенные архитектурные и конструктивные особенности здания (как правило – индивидуальный проект, потолки не ниже 2,75 м «в чистоте», умеренное количество квартир на этаже), более высокие требования к сервису и безопасности (пункт контроля входа на территорию, консьерж), отведение мест под парковку (от 0,25 до 0,5 паркомест в закрытом паркинге в расчете на одну квартиру в доме). Ряд застройщиков может пойти дальше и предложить панорамные окна, навесные вентилируемые фасады, охрану и видеонаблюдение и прочие «изюминки».

Недвижимость, отвечающую именно этим параметрам, активно начали сейчас возводить во всех районах столицы. Евро-Рейтинг, в рамках планового обновления рейтинга комфортности жилищных комплексов отмечает, что удельный вес домов комфорт-класса имеет стабильную тенденцию к росту в течении последних лет. Такие выводы напрашиваются, если взглянуть на статистику жилья, которое включалось в рейтинг комфортности в 2016-2017 гг.

Рисунок 1. Изменение структуры жилищных комплексов столицы, включенных в рейтинг комфортности

В третьем квартале, в рамках обработки информации о жилищных комплексах при подготовке рейтинга комфортности, были исследованы данные о 191 объекте недвижимости, которые строятся в Киеве и выставлены на продажу. Впервые с начала исследований отмечается совпадения числа домов, которые относятся к классам «эконом» и «комфорт»; ранее недвижимость эконом-класса всегда преобладала.

Рисунок 2 Распределение жилищных комплексов, строящихся в Киеве и исследуемым в рамках подготовки рейтинга комфортности по итогам 3 квартала 2017 г. в разрезе классов, единиц.

Евро-Рейтинг полагает, что рост числа объектов комфорт-класса связан, в определенной степени с изменением целевой аудитории застройщиков и попыткой привлечь дополнительных инвесторов. Сегодня покупатель стоит перед выбором: купить дешевле или, возможно, чуть дороже, но качественнее. При принятии столь важного решения, как приобретение недвижимости исследуют большой набор параметров. И, заявленный класс очень часто может играть ключевую роль. Особенно, если учесть, что разница в ценах между эконом- и комфорт-классом обычно составляет 10-15%.

По районам столицы жилищные комплексы комфорт-класса распределились неравномерно. Больше всего их возводят в Голосеевском и Соломенском районах (по 12), почти не строят – в Печерском районе – всего 1 комплекс.

Рисунок 3. Количество жилищных комплексов в комфорт-классе в 3 квартале 2017 г., в разрезе районов

Следствием роста количества жилья в классе «комфорт» становится возрастание конкуренции среди застройщиков. К давно и прочно прописавшимся здесь ИнтергалБуду и Stolitsa Group начали подтягиваться такие монстры, как УКРБУД и Киевгорстрой. Добавим сюда Riverside Development, ZIM Capital Group, GEOS, К.А.Н. Девелопмент, Building Development Holding и недавно вышедший на рынок Галжитлобуд. Всего же, застройщиками/девелоперами 60 жилищных комплексов, которые являются объектами исследования Евро-Рейтинг по итогам 3 квартала 2017 г. выступает 39 компаний. Таким образом, на одного застройщика приходиться чуть более 1,5 объекта.

Рисунок 4. Застройщики/девелоперы Киева в комфорт-классе в 3 квартале 2017 г., по количеству проектов

Заметим, что застройщики далеко не всегда стремятся выдерживать все требования, которые предъявляют к соответствующему классу жилья. Причины, обычно, традиционные – получить максимальную выгоду путем минимизации расходной части. Наиболее типичные примеры: увеличение количества квартир на этаже (вместо традиционных 8-10), уменьшение числа лифтов или снижение их качества, использование более дешевых строительных материалов, отказ от закрытого паркинга и проч.

Рейтинг комфортности позволяет оценить, насколько тот или другой застройщик придерживается существующих требований. Методология оценивания выложена на сайте агентства, а представленные в виде бальных оценок результаты дают возможность сопоставить жилищные комплексы между собой. Ближайшее обновление будет опубликовано в октябре и даст возможность сопоставить между собой почти 200 объектов, которые на сегодня возводятся в столице.