Методика расчета рейтинга комфортности
жилищных комплексов
Обоснование
Объемы жилищного строительства в Киеве составляют порядка 1 500 тыс. кв. м жилья, в Украине – более 10 000 тыс. кв. м. Реклама новостроек встречается на различных носителях: на билл-бордах, по телевиденью, на страницах газет, в радиопередачах, в Интернете. Застройщики стремятся максимально привлекательно представить новые жилищные комплексы. Перечисленный в рекламе набор параметров и является одним из основных обоснований цены квадратного метра.
Далеко не каждый покупатель обладает достаточными знаниями для того, чтобы правильно интерпретировать заявленные характеристики жилищного комплекса. Еще сложнее определить, соответствуют ли эти характеристики тем, которыми должен обладать жилищный комплекс определенного класса. К сожалению, в Украине пока нет единого классификатора новостроек, исходя из их потребительских качеств. Частично, этот пробел может быть устраним путем проведения независимого сопоставления параметров жилья, которое предлагается застройщиком с неким типовым набором качеств и параметров, которым жилье данного класса должно обладать. Для этого и разработана Методика расчета рейтинга комфортности жилищных комплексов (дальше по тексту – Методика).
1.Цель Методики
Целью Методики расчета рейтинга комфортности жилищных комплексов является получение оценки соответствия фактического набора параметров жилищного комплекса типичным требования к данному классу жилья.
2.Ограничения и допущения Методики
Разработка Методики осуществлена с учетом таких базовых документов, как Жилищный Кодекс Украины, Законы Украины «Об основах градостроительства», «Об архитектурной деятельности», «О регулировании градостроительной деятельности», действующие технические стандарты. Определение эталонных значений для различных классов недвижимости сделано на основании классификации жилья от Украинской Строительной Ассоциации (2006 г.), наработок и предложений, подготовленных компанией CityDevelopment Solutions совместно с Конфедерацией Строителей Украины, а также – аналогичных классификаторов, созданных в странах ближнего зарубежья.
Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг сознательно отказалось от использования значительной части параметров, применяемых в странах Восточной и Центральной Европы для классификации недвижимости, в силу их недостаточной корреляции с украинскими реалиями.
Рейтинговые исследования не проводятся для объектов, которые на сайте http://monitor.mkk.kga.gov.ua/ отнесены в одну из категорий: «самовольное строительство» или «не рекомендовано». В случае их дальнейшего исключения из данного перечня, жилищные комплексы могут быть включены в рейтинг.
3.Особенности отнесения к классам и подклассам
Выделено два класса и четыре подкласса жилья:
Рис. 1. Классификациижилищных комплексов по потребительскому качеству
4.Критерии, используемые в исследовании
В процессе исследования проводился анализ по следующим критериям:
- критерии, определяющие архитектурные особенности жилищного комплекса (архитектурный проект, технология строительства, материал внешних стен, отделка фасадов, высота потолков);
- критерии, определяющие конструктивные особенности проекта (количество квартир на этаже, категория лифтов, отопление, наличие лаунж-зоны, коммерческих помещений);
- критерии, определяющие безопасность и сервис в жилищном комплексе (наличие охраны, службы консьержа, собственной эксплуатационной службы, закрытость территории);
- критерии, определяющие обустройство придомовой территории (наличие паркинга и соотношение машиномест в паркинге к количеству квартир, наличие детской площадки или детской комнаты в жилищном комплексе);
- критерии, определяющие местоположение жилищного комплекса (транспортная доступность и внешнее окружение);
- критерии, определяющие оценку жилищного комплекса потенциальными инвесторами (рассчитывается на базе рейтинговой оценки, выставляемой посетителями сайта http://domik.ua/).
Каждому классу жилищного комплекса соответствуют свои критерии и параметры. Перечень критериев и параметров приведен в Приложении 1 к данной Методике.
Источником информации являются данные из открытых источников. В частности, использовались материалы, выложенные на сайтах: http://domik.ua/, http://novostroyki.lun.ua/, http://meget.kiev.ua/. Застройщики имеют возможность ознакомиться с собранной информацией и внести коррективы, если технические параметры расходятся с реальными данными.
Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг не проводит аудит полученной от застройщиков и собранной с сайтов информации. Вместе с тем, рейтинговое агентство оставляет за собой право внести изменения, если существует высокая вероятность того, что предоставленная информация является некорректной.
5.Алгоритм расчета
Рейтинг комфортности (Ркф) рассчитывается по следующей формуле:
Ао – оценка архитектурных особенностей;
Ко – оценка конструктивных особенностей;
Бс – оценка безопасности и сервиса;
От – оценка обустройства территории;
М – оценка местоположения;
Оп – оценка покупательских предпочтений.
Оценка по каждому из критериев осуществляется путем суммирования баллов, которые определятся на основании соответствия фактических параметров тем, которые установленным в Приложении 1 для каждого класса. Параметрыотличаются в зависимости от класса жилищного комплекса. Несоответствие параметров оценивается в 0 баллов. Соответствие – в 10 баллов. Превышение параметров оценивается в дополнительные 5 баллов. Если фактические параметры не установлены (информация о них отсутствует в открытых источниках и не предоставлена самим застройщиком), они оцениваются в 0 баллов.
5.1. Оценка архитектурных особенностей жилищного комплекса
Оценка архитектурных особенностей жилищного комплекса (Ао) проводится по следующей формуле:
Ао = Ап+Тст+Мс+Оф+Вп, где:
Ап – архитектурный проект,
Тст – технология строительства,
Мс – материал внешних стен,
Оф – отделка фасада,
Вп– высота потолков.
5.2. Оценка конструктивных особенностей жилищного комплекса
Оценка конструктивных особенностей жилищного комплекса (Ко) проводится по следующей формуле:
Ко = Кэ+Кл+Отип+Лз+Кп, где:
Кэ – количество квартир на этаже,
Кл – категория лифтов,
Отип – тип отопление,
Лз– наличие лаунж-зоны,
Кп– наличие и особенности коммерческих помещений.
5.3. Оценка безопасности и сервиса жилищного комплекса
Оценка безопасности и сервиса жилищного комплекса (Бс) проводится по следующей формуле:
Бс = Ох+Ск+Эс+Зт, где:
Ок – наличие охраны на территории (на входе в комплекс),
Ск – наличие своей службы консьержа,
Эс – наличие собственной эксплуатационной службы (управляющей компании),
Зт– наличие закрытой территории.
5.4. Оценка обустройства территории жилищного комплекса
Оценка обустройства территории жилищного комплекса (От) проводится по следующей формуле:
От = Па+Мм+Дп, где:
Па – наличие паркинга (открытого и/или закрытого),
Мм–соотношение машиномест в закрытом паркинге к количеству квартир в жилищном комплексе,
Дп – наличие детской площадки или детской комнаты в жилищном комплексе.
5.5. Оценка местоположения жилищного комплекса
Оценка местоположения жилищного комплекса (М) проводится по следующей формуле:
М = Тд+Во, где:
Тд – транспортная доступность,
Во – внешнее окружение.
5.6. Оценка покупательских предпочтений
Оценка покупательских предпочтений жилищного комплекса (Оп) проводится по следующей формуле:
0; 2,5; 5; 7,5; 10 – соответствующие оценочные коэффициенты,
Ув1, Ув2, Ув3, Ув4, Ув5 – удельный вес проголосовавших как «ужас», «плохо», «нормально», «хорошо», «отлично» соответственно, по конкретному жилищному комплексу.
Если количество голосующих за конкретный жилищный комплекс не больше 10, их голоса не учитывают, а значение Оп берут равным 0.
