В первом полугодии 2016 г. объемы жилья, принятого в эксплуатацию в Украине снизились на 5%, по сравнению с январем-июлем 2015 г., до 3 144,3 тыс. кв. м[1]. Основная причина – сокращение строительства в ключевых регионах страны: Киеве, Киевской и Львовской областях, где вводится в эксплуатацию около 40% всей недвижимости. И падение на 35, 15 и 10%% соответственно привело к общему снижению показателей по Украине.
Особенно негативной выглядит ситуация с столице, где темпы жилищного строительства уже несколько кварталов подряд являются отрицательными. С начала этого года уменьшается введение жилья в Киевской области. Во Львовской области отрицательная динамика зафиксирована впервые.
Жилищное строительство в областях
В 13 из 24 областей Украины во втором квартале сохранялась позитивная динамика. Речь идет, в первую очередь о юго-восточных и центральных регионах нашей страны. Суммарно на эти 13 областей приходится чуть меньше 1 400 тыс. кв. м жилья или 44% от общего объема. В 11 областях, в которых отмечен спад жилищного строительства, в эксплуатацию принято около 1 500 тыс. кв. м – 47% от общего объема. Чуть меньше 300 тыс. кв. м было введено в Киеве (о столице более подробно будет ниже).
Рисунок 1 Объемы строительства (тыс. кв. м) и темпы роста (%) в областях с позитивной динамикой строительства
Лучший результат по объемам жилищного строительства среди регионов с позитивной динамикой (и второй – по темпам прироста) демонстрирует Одесская область. Заметим, что в прошлом году здесь отмечалась отрицательный прирост строительства жилья. Поэтому, вероятно, имеет место эффект отложенного роста, который может снизиться во втором полугодии.
Не смотря на некоторое замедление строительства на западе страны, в первую пятерку областей по объемам принятого в эксплуатацию жилья, входят Ровенская, Волынская и Ивано-Франковская области. На перечисленные выше области, а также Харьковскую и Винницкую приходится более 1 000 тыс. кв. м построенной жилой недвижимости.
Наибольшее падение зафиксировано в Закарпатской и Черкасской областях – на 30%[2]. Наименьшее – в Черновицкой и Хмельницкой: 1 и 5%% соответственно.
Рисунок 2 Объемы строительства (тыс. кв. м) и темпы роста (%) в областях с негативной динамикой строительства
Как видим, именно западные области, вместе с Киевской, формируют отрицательный тренд в жилищном строительстве. Несмотря на то, что в Черновицкой, Тернопольской, Закарпатской, Хмельницкой, Львовской и Киевской областях было введено в эксплуатацию 1 300 тыс. кв. м жилья, этот показатель почти на 20% меньше, чем в первом полугодии 2015 г. ранее большинство из этих регионов демонстрировали прирост в строительной сфере, обеспечивая позитивную динамику для всей Украине. Полученные за первое полугодие данные указывают на вероятность снижения строительной активности в ключевых областях страны. Впрочем, подобные выводы могут быть преждевременными: срок в 3-6 месяцев является недостаточным для формирования устойчивой тенденции. Поэтому более детально была исследована ситуация в двух регионах: в Западной Украине и в Киевском регионе (Киев и область).
Динамика строительства в Западной Украине
В 8 областях Западной Украины несколько лет подряд строится не менее 40% от всего объема нового жилья в стране. При этом строительство происходит по всему региону, а не только в областных центрах. Например, на юго-востоке и в центре Украины в областных центрах возводится 50-70% новостроек. На Западной Украине подобная концентрация характерна только для Хмельницкой области (тяготеет к верхнему пределу) и, отчасти, для Львовской и Тернопольской (могут достигать нижнего значения указанного промежутка). На остальных территориях показатель обычно не превышает 35%. Подобная дифференциация является позитивным явлением и, в определенной степени, снижает чувствительность региона к влиянию негативных экономических факторов.
В то же время, в январе-июне 2016 г. объемы жилья, принятого в эксплуатацию в Западной Украине, составили 1 286,4 тыс. кв. м, за аналогичный период прошлого года – 1 331,4 тыс. кв. м или на 3,4% больше. Изменение пока незначительное и связанно со снижением объемов жилищного строительства во Львовской области: на 10%, до 350 тыс. кв. м. Ниже приведены данные за последние полтора года, позволяющие более точно оценить ситуацию в регионе в целом и во Львовской области в частности.
Рисунок 3 Жилищное строительство на Западной Украине и во Львовской области (поквартально, в годовом измерении), тыс. кв. м.
Для нивелирования воздействия внешних факторов, в частности – сезонности, сравнение проводилось поквартально, но по данным за двенадцать месяцев. На графике видно, что Львовская область определяет тренд развития строительного сектора региона. Поэтому столь значительное проседание во втором квартале именно в данной области требует более пристального изучения.
Как и во Львовской области, сокращение объемов строительства в Западной Украине во втором квартале 2016 г. оказалось более значительным, чем это было в первом квартале 2015 г. Однако, пока преждевременно говорить об устойчивой тенденции в регионе: спаду предшествовал рост на протяжении 4-х предыдущих кварталов. Определяющим окажется второе полугодие: отсутствие выравнивания ситуации (подразумевает 3-4% прирост), будет свидетельствовать о формировании негативного тренда.
Динамика строительства в Киевском регионе
Положение дел в сфере жилищного строительства Киевского региона (Киев и область) выглядит хуже, чем на Западной Украине. Там снижение объемов является несистемным и фиксируется на интервале, не больше 3-х месяцев. В Киевском регионе уже вполне уместно говорить о формировании негативной тенденции и четкой спадной динамике введения жилья в эксплуатацию.
Рисунок 4 Жилищное строительство в Киевской области и Киеве (поквартально, в годовом измерении), тыс. кв. м и темпы роста (квартал к кварталу), %.
Лихорадить жилищное строительство в Киеве и в области начало еще с начала 2015 г. В последние девять месяцев наблюдается сокращение строительства на 4-5 п.п. в квартал, что является очень серьезной величиной. Примерно так рынок жилья реагировал на кризис 2008-2009 гг., когда сумел выйти на позитивный результат лишь через пару лет. Более затяжным и глубоким был спад в средине 90-х годов прошлого века. Глубина нынешнего падения в регионе пока не ясна. В лучшем случае – конец 2016 г.
Итоги и ожидания
Сокращение строительства жилья во втором квартале 2016 г. не является случайным событием. Рынок стагнирует на протяжении последних полутора лет. Краткосрочные и незначительные подъемы чередуются с такими же спадами каждые 3-6 месяцев.
Рисунок 5 Жилищное строительство в Киевской области и Киеве (поквартально, в годовом измерении), тыс. кв. м и темпы роста (квартал к кварталу), %.
Причина застоя на рынке жилья – экономический кризис в Украине и военные действия на востоке страны. Явным негативным фактором является сокращение жилищного строительства в Киевском регионе и практически нулевые темпы роста в Западной Украине – двух ключевых регионах. Некоторое увеличение объемов новостроек в Одесской, Днепропетровской и Харьковской областях не восполняет существующие потери.
Как правило, строительный сектор реагирует на ухудшение экономической ситуации с задержкой в 1-2 года и позже выходит из кризиса. Это значит, что текущая ситуация не изменится или может даже усугубиться в ближайшие 6-12 месяцев. Евро-Рейтинг считает, что ключевым остается вопрос дальнейшего развития ситуации в Западной Украине, поскольку в Киеве и области не следует ожидать кардинальных изменений в ближайшие полгода. Если в этом регионе удастся избежать дальнейшего сокращения жилищного строительства, то в конце текущего года – начале следующего может начаться оживление отрасли. В противном случае стагнация или даже снижение объемов введения жилья в эксплуатацию продлится в течении следующих 12-18 месяцев.
[1] Указанные цифры скорректированы, с поправкой на жилье, введенное в эксплуатацию в соответствии с Порядком прийняття в експлуатацію і проведення технічного обстеження індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, громадських будинків та будівель і споруд сільськогосподарського призначення I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, затверджений наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 24.04.2015 № 79 та зареєстрований у Міністерстві юстиції України 15.05.2015 за № 547/26992.
[2] Показатели Луганской области не учитывались, как малоинформативные.