Выбор жилья базируется на трех китах: надежность застройщика, качество строительства и цена объекта. Для того, чтобы упростить оценку качества жилищных комплексов, Евро-Рейтинг разработал и рассчитал рейтинг комфортности жилищных комплексов.
Рейтинг комфортности – оценочное мнение рейтингового агентства Евро-Рейтинг о качестве предлагаемых к продаже новостроек. Оно опирается на результаты сравнительной оценки соответствия критериев возводимых зданий типичным требованиям к данному классу жилья. Рейтинг рассчитывается в разрезе следующих классов: эконом, комфорт, бизнес и элит.
Рейтинг комфортности (Ркф) рассчитывается по следующей формуле:
Ао – оценка архитектурных особенностей;
Ко – оценка конструктивных особенностей;
Бс – оценка безопасности и сервиса;
От – оценка обустройства территории;
М – оценка местоположения;
Оп – оценка покупательских предпочтений.
По каждой из позиций существует определенный набор параметров, соблюдение, несоблюдение либо превышение которых оценивается путем присвоения баллов. Рейтинг получают путем суммирования баллов по всем группам параметров. Общее число балов в каждом из классов жилья отличается. При соблюдении всех параметров, жилищный комплекс более высокого класса должен получить более высокую оценку.
В четвертом квартале рейтинг комфортности был обновлен и расширен. Его покинули проекты, введенные в эксплуатацию апреле-июне 2016 г. А пополнили жилищные комплексы, которые начали возводиться в столице во втором полугодии. По итогам исследования общее количество объектов в рейтинге составляет 135 единиц. Ниже приведено исследование о распределении включенных в рейтинг жилищных комплексов по районам и о лучших проектах в каждом из них.
Лучшие в Дарницком районе
В Дарницком районе строят 19 жилищных комплексов, вошедших в рейтинг комфортности. Из них 13 реализуются в эконом-классе, по 3 – в комфорт- и в бизнес-классе. Оценка комфортности этих проектов различная. Тройка лидеров в разрезе классов имеет следующий вид.
Рисунок 1. Жилищные комплексы с самой высокой оценкой в своем классе в Дарницком районе по итогам 3 квартала
Если в бизнес-классе превосходство Ривер-Стоуна над двумя другими объектами такого же типа значительное и составляет более 40 пунктов, то конкуренция в других категориях очень высокая. В эконом-классе второй в рейтинге в Дарницком районе ЖК Харьковский отстал от ЖК Обериг всего лишь на пять десятых баллов. В комфорт-классе различия между ЖК ул. Армянская, 6а и ЖК Традиция – меньше двух баллов. И если архитектурные и конструктивные особенности данных проектов очень близки, то в безопасности, сервисе, обустройстве территории и даже местоположении они отличаются. Играет свою роль и разная оценка со стороны потенциальных и фактических покупателей. Не исключено, что последний фактор может сказать уже в следующем квартале и привести к изменению в списках лучших.
Лучшие в Деснянском районе
В Деснянском районе, где еще 10-20 лет назад активно строили, сейчас практически нет ни одного проекта. Евро-Рейтинг включил в рейтинг-лист всего лишь один жилищный комплекс, который возводит ФК Столица – Жилой дом-3, Выгуровщина-20.
Дом позиционируется в эконом-классе и возводится по технологиям, которые применяются, как правило, при массовой застройке кварталов. Это значит, что речь идет о панельной «свечке», с железобетонными стенами, потолками высотой 2,6 м и с минимальным обустройством территории и сервисом для жильцов. Оценка комфортности этого объекта невысока – 90 баллов ровно. Однако, учитывая, что конкуренции у ЖК Жилой дом-3 нет, он является лучшим во всем Деснянском районе.
Лучшие в Днепровском районе
В Днепровском районе возводят 9 жилищных комплексов, вошедших в рейтинг комфортности. В эконом-классе – 5, в комфорт-классе – 3 и в бизнес-классе – 1 проект. По сравнению с прошлым кварталом количество проектов здесь не изменилось, однако их бальная оценка несколько отличается от предыдущей. Основные причины две: уточнение информации о качественных параметрах объектов со стороны застройщиков и изменение мнения покупателей. Впрочем, номинанты остались те же.
Рисунок 2. Жилищные комплексы с самой высокой оценкой в своем классе в Днепровском районе по итогам 3 квартала
По сравнению с прошлым кварталом несколько сотых балла потерял ЖК Маланюка, 101 и примерно на такое же количество пунктов подрос ЖК Кассиопея. Рейтинг комфортности Комфорт Таун остается неизменным.
Рейтинг комфортности Комфорт Тауна превосходит оценку ЖК Кассиопеи, хотя заявленный класс последнего проекта выше. Напомним, что рейтинг определяется путем сопоставления заявленных параметров проекта с типичными требованиями к объектам данного класса. Если какие-то требования не выполнены, баллы не начисляются. Превышение установленных критериев позволяет получить дополнительные баллы.
Для жилищных комплексов, вошедших в рейтинг, наиболее типичными причинами изменения оценки было улучшение или ухудшение следующих параметров: количество паркоместам в подземном паркинге, высота потолков «в чистоте», централизованное или автономное отопление, количество квартир на этаже, охрана и благоустройство территории. Застройщик Комфорт Тауна превысил некоторые из параметров, являющихся обязательными для объектов комфорт-класса, что и позволило получить более высокий рейтинг.
Лучшие в Голосеевском районе
Голосеевский район застраивается весьма активно. Здесь реализуется больше всего проектов – двадцать пять. В эконом-классе – 14 объектов. В комфорт-классе строится – 5, в бизнес-классе – 5 и в элит-классе – 1 жилищный комплекс.
Рисунок 3. Жилищные комплексы с самой высокой оценкой в своем классе в Голосеевском районе по итогам 3 квартала
По сравнению со вторым кварталом, в списке лучших проектов произошли изменения. На первом месте в комфорт-классе расположился ЖК Енисейская усадьба, который отсутствовал в предыдущем рейтинге.
Жилищный комплекс Лико-Град, заявленный как объект эконом-класса, получил оценку, сопоставимую с рейтингами жилья в более высоких сегментах новостроек. Причина аналогична той, что наблюдается в Дарницком районе: ряд параметров данного проекта превышает требования к эконом-классу. Например – наличие подземного паркинга в отдельных зданиях, незначительное число квартир на этаже, собственная эксплуатационная служба и консьерж. В рейтинге эти опции получили дополнительные баллы, что отразилось на конечной рейтинговой оценке.
Лучшие в Оболонском районе
Картина в Оболонском районе чуть лучше, чем в Деснянском. Его представительство в рейтинге комфортности ограничено 8 проектами: по 2 – в эконом- и комфорт-классе, 3 – в бизнес- и 1 – в элит-классе.
Рисунок 4. Жилищные комплексы с самой высокой оценкой в своем классе в Оболонском районе по итогам 3 квартала
По сравнению с предыдущем кварталом произошла некоторая корректировка оценок на основе информации от застройщиков. Как следствие, рейтинговая оценка ЖК Яскравый несколько снизилась, однако все равно оказалась самой высокой среди других жилищных комплексов в комфорт-классе. Как и в ряде других районов столицы здесь более высокий класс объекта – не гарантия его более высокой оценки. На графике видно, какие параметры у какого из жилищных комплексов преобладают.
Лучшие в Печерском районе
Печерский район на карте застройки столицы, по-своему уникален. Среди 21 проекта, в классе эконом нет ни одного, в классе комфорт – только один. Зато в бизнес-классе представлено 14 жилищных комплексов, в классе элит – 6.
Рисунок 5. Жилищные комплексы с самой высокой оценкой в своем классе в Печерском районе по итогам 3 квартала
По мнению Евро-Рейтинг концентрация объектов, задекларированных как «бизнес» и «элит» класс в Печерском районе зашкаливает. Тем более, что по своим параметрам далеко не все они соответствуют заявленной категории. Рейтинговая оценка некоторых из них настолько низкая, что не дотягивает даже до 100 баллов.
Лучшие в Подольском районе
Как и Оболонский, Подольский район сегодня не пользуется большой популярностью среди застройщиков. В рейтинге комфортности он представлен 9 проектами, из которых 6 – в эконом, 2 – в комфорт и 1 в бизнес-классе.
Рисунок 6. Жилищные комплексы с самой высокой оценкой в своем классе в Подольском районе по итогам 3 квартала
Расширение списка жилищных комплексов обусловило смену лидера в комфорт-классе в Подольском районе. На первое место вышел ЖК Spas Sky, который обошел своего конкурента почти на 15 баллов. В эконом- и бизнес-классе изменений не произошло, за исключением корреляции самой рейтинговой оценки на несколько сотых балов в связи с переменой предпочтений покупателей.
Лучшие в Святошинском районе
Святошинский район выглядит на фоне остальных самым «экономным». Это связанно не только с малым количеством проектов в рейтинге – 7, но и с тем, что 6 из них – новостройки эконом-класса. Еще одна – комфорт-класса. Поэтому, в рейтинге мы приводим два лучших проекта в классе эконом и один – в комфорт.
Рисунок 7. Жилищные комплексы с самой высокой оценкой в своем классе в Святошинском районе по итогам 3 квартала
Изменений в самом перечне проектов не произошло, однако рейтинг Нивки-Парк был повышен в следствии получения более подробной информации от застройщика.
Лучшие в Соломенском районе
В рейтинг комфортности вошло 18 проектов, которые реализуют в Соломенском районе в разных классах: 8 в классе эконом, 6 в классе комфорт и 4 в бизнес-классе.
Рисунок 8. Жилищные комплексы с самой высокой оценкой в своем классе в Соломенском районе по итогам 3 квартала
По сравнению с предыдущим кварталом, произошла замена всех лучших проектов в Соломенском районе. Причин две – завершение строительства объектов или появление проектов, обладающих лучшим набором параметров, что позволяет им получить более высокий рейтинг. Обращает на себя внимание также присутствие новых застройщиков, которые раньше не были представлены в рейтинге: ZIM Capital Group в классе комфорт и Контакт-Инвест в бизнес-классе.
Лучшие в Шевченковском районе
Шевченковский район – один из трех в столице, где возводят жилищные комплексы всех четырех классов. В рейтинг комфортности включено 18 объектов, среди которых: 2 – эконом-класса, 1 – комфорт-класса, 13 – бизнес-класса и 2 – элит класса.
Рисунок 9. Жилищные комплексы с самой высокой оценкой в своем классе в Шевченковский районе по итогам 3 квартала
В Шевченковском районе, несмотря на расширение списка жилищных комплексов, не произошло изменения среди лидеров. За квартал наблюдалась лишь незначительная корректировка бальной оценки благодаря пересмотру покупателями своих предпочтений.
Лучшие по районам и по классам
Лидеры рейтингов в районах сведены в четыре группы (по классам проектов). В классе эконом застройщиком 5 из 9 проектов, с самым высоким рейтингом в своем районе выступает УКРБУД. Это: ЖК Обериг в Дарницком, ЖК Вышиванка в Оболонском, ЖК Академ Парк в Святошинском, ЖК Александрия в Соломенском и ЖК Герцен Парк в Шевченковском районе. Еще четыре объекта с наиболее высокой рейтинговой оценкой возводят: Житлоивестбуд-УКБ, Лико-Холдинг, ФК Столица и Stolitsa Group.
Рисунок 10. Жилищные комплексы эконом-класса, лучшие по районам Киева
В классе комфорт застройщиком 2 из 9 проектов, с самым высоким рейтингом в своем районе является Интергал-Буд. Это: ЖК Яскравый в Оболонском и ЖК Нивки-Парк в Святошинском. Еще семь застройщиков (Недвижимость от Ковальской, К.А.Н. Девелопмент, Stolitsa Group, ОК Енисейская усадьба, bUd development, ZIM Capital Group и УКРБУД) возводят по одному такому проекту.
Рисунок 11. Жилищные комплексы комфорт-класса, лучшие по районам Киева
В классе бизнес два проекта, оказавшиеся в числе лучших по районам, возводит UDP (в Дарницком – ЖК Ривер Стоун и ЖК Smart Plaza в Шевченковском районе). Остальные застройщики: GEOS, банк «Аркада» ЧАО «Энергополь-Украина», К.А.Н. Девелопмент, УКРБУД, Контакт-Инвест представлены одним проектом.
Рисунок 12. Жилищные комплексы бизнес-класса, лучшие по районам Киева
В элит-классе количество проектов значительно меньше, как и районов, где они представлены. Как следствие, распределение следующие: Seven Hills – в Голосеевском (ЖК Park Avenue VIP), DUPD – в Оболонском (ЖК Obolon Residences), UDP – в Печерском (ЖК Бульвар Фонтанов) и Independence – в Шевченковском районе столицы (ЖК Арт Холл).
Рисунок 13. Жилищные комплексы элит-класса, лучшие по районам Киева
Евро-Рейтинг обращает внимание, что рейтинговая оценка проектов, перечисленных выше, отличается не только между жилищными комплексами, представленными в разных классах, но и в одном классе также. В ряде случаев различие может составить 50-80 баллов, что является достаточно существенным. Более полную информацию о рейтинговой оценке различных жилищных комплексах можно получить, ознакомившись с рейтинг-листом.
Более подробно о расчетах
С методологией расчета рейтинга комфортности можно ознакомиться на сайте рейтингового агентства Евро-Рейтинг. Частично мы объясняли основные подходы к оценке выше. Сейчас изложим их подробнее. Параметры, по которым оценивались жилищные комплексы, были сведены в следующие группы: «архитектурные особенности», «конструктивные особенности», «безопасность и сервис», «обустройство территории», «местоположение». Оценка по каждому из параметров колеблется в интервале от 0 до 15 баллов. Полученные баллы суммируются и определяют оценку по каждой группе.
Объясним механизм расчета на примерах. В объектах эконом-класса высота потолка принята на уровне 2,5-2,7 м «в чистоте». Когда этот параметр выполняется, жилищный комплекс получает 10 баллов в группе «архитектурные особенности». Не выполняется – 0 баллов. Если высота потолков «в чистоте» более 2,7 м, жилищному комплексу присваивается дополнительные 5 баллов, т.к. речь идет о создании дополнительных комфортных условий, не предполагаемых данным типом проекта. Существует также вариант, когда определенная характеристика не является обязательной для данного типа жилищных комплексов (например, резервное или автономное отопление для объектов эконом-класса), но она реализована. Такому жилищному комплексу не ставят баллы по данной позиции (не является обязательной для оценки), но присваивают бонусные 5 баллов (улучшенный комфорт).
Всего оценка проводится по 19 параметрам: архитектурный проект, технология строительства, материал внешних стен, отделка фасадов, высота потолков (входят в группу «архитектурные особенности»), количество квартир на этаже, тип лифтов, тип отопления, лаунж-зона, наличие коммерческих помещений (входят в группу «конструктивные особенности»), наличие закрытой (огражденной) территории, собственной эксплуатационной службы (управляющей компании), охраны, консьержа (входят в группу «безопасность и сервис»), наличие паркинга, детской площадки (детской комнаты), количество машиномест в паркинге на квартиру (входят в группу «обустройство территории»), транспортная доступность и внешнее окружение (входят в группу «местоположение»).
Кроме этого при составлении рейтинга учитывается оценка предпочтений самих покупателей по каждому жилищному комплексу, которая фиксируется на Интернет-ресурсе http://domik.ua.
Рейтинг комфортности (Ркф) рассчитывается по следующей формуле:
, где:
Ао – оценка архитектурных особенностей;
Ко – оценка конструктивных особенностей;
Бс – оценка безопасности и сервиса;
От – оценка обустройства территории;
М – оценка местоположения;
Оп – оценка покупательских предпочтений.
При определении тех или иных критериев, которым должен соответствовать жилищный комплекс определенного класса, нами были использованы: классификация жилья от Украинской Строительной Ассоциации (2006 г.), наработки и предложения, подготовленные компанией CityDevelopmentSolutions совместно с Конфедерацией Строителей Украины, а также – классификаторы, существующие в странах ближнего зарубежья.
Исследование было проведено по 107 жилищным комплексам, которые строятся на территории Киева и срок сдачи которых охватывает временной период от 2 кв. 2016 г. до 2 кв. 2019 г. Евро-Рейтинг старался избегать включение в рейтинг-лист жилищных комплексов отнесенных к «самовольному строительству» на сайте http://monitor.mkk.kga.gov.ua/.
Рейтинг комфортности не оценивает следующие аспекты: надежность застройщика, соответствие цены заявленному качеству, выполнение графика строительных работ.
Дальнейшие исследования
Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг планирует проводить исследования первичного рынка жилья на регулярной основе и ежеквартально обновлять рейтинг комфортности. Из него будут выбывать проекты, по которым наступил срок сдачи (в следующее обновление не войдут жилищные комплексы, строительство которых должно быть завершено в 3 квартале 2016 г.).
Рейтинг-лист будет пополняться за счет новых проектов как застройщиков из ТОП-10, так и других строителей, реализующих свои проекты в Киеве. Следующее обновление планируется провести по итогам 4 квартала 2016 г.