Группа компаний Анатолия Войцеховского УКОГРУП уже оставила след в строительной истории Киева. Этот след в прямом смысле слова отлит в бетоне и камне на обоих берегах Днепра и практически во всех районах столицы. За неполные двенадцать лет ими возведено сотни тысяч квадратных метров жилья. Столичная власть говорит сейчас о 40-45 стройках, которые возводились УКОГРУП незаконно. Евро-Рейтинг полагает, что число объектов несколько больше. Ниже приведена оценка масштабов деятельности группы и возможные последствия для города.
Что и где построил Войцеховский
Предположения о большем количестве строек, которыми занимались компании УКОГРУП обусловлено информацией о том, что начало их деятельности приходится не только на Киев, но и на Сумы, Днепр, Алушту. Кроме того, качество учета строительных объектов в столице оставляет желать лучшего[1], поэтому часть жилищных комплексов могут и не связывать с Войцеховским. Евро-Рейтинг, на основе данных городских властей и открытых источников информации составил список из 46 строек, которые принято относить к компаниям УКОГРУП. В этот перечень не включены офисные центры, кроме тех, где продавались и жилые квартиры.
Рисунок 1 Распределение жилищных комплексов, связанных с Войцеховским, по районам столицы
Можно говорить о явных пристрастиях Войцеховского к двум районам Киева: Шевченковскому и Днепровскому, в которых он пытался реализовать 10 и 8 проектов соответственно. Термин «пытался реализовать» в данной ситуации кажется наиболее уместным – ряд строек было остановлено еще на уровне забора или котлована. Чаще всего – благодаря активному сопротивлению местных жителей и соответствующей реакции на это властей. Значительно реже место подбиралось, но проект не начинался из-за промедления самого застройщика: шутка ли, группа одновременно реализовывала более 30 проектов в разных районах столицы.
По оценкам рейтингового агентства общая площадь жилья, реализованного с 2004 г. данной группой превышает 1 млн. кв. м. В Киеве за год вводится в эксплуатацию 1,2-1,5 млн. кв. м. Получается, что с момента своей деятельности в столице, УКОГРУП практически обеспечил строительство одного годового объема жилья.
Рисунок 2 Оценочные объемы жилищного строительства объектов Войцеховского по районам столицы, тыс. кв. м
Левый берег Киева пострадал от незаконной застройки больше: на три спальных района приходится чуть меньше половины от всех строек УКОГРУП. Самым «загруженным» стал Днепровский район – около 300 тыс. кв. м жилья, не считая офисных помещений. Объемы строительства в Шевченковском районе, где реализовывалось наибольшее число проектов, в два раза меньше.
Проблема со стройками Войцеховского заключается, в том числе, в невозможности учесть реальные масштабы работ: соответствующая документация на многие объекты или вообще отсутствует или постоянно изменяется. Как следствие, данные об одних и тех же жилищных комплексах могут расходится на сотни, а то и тысячи квадратных метров. В ряде случаев, отсутствует информация не только о дополнительно достроенных этажах, но даже о целых секциях, что значительно усложняет общую оценку ситуации.
Рисунок 3 ТОП-11 самых масштабных проектов, которые отождествляют с УКОГРУП, тыс. кв. м
Несмотря на то, что УКОГРУП была готова возводить жилье любой сложности и степени комфортности, предпочтение отдавалось строительству жилищных комплексов эконом-класса, состоящих из 3-6 секций (домов) с переменной этажностью в 16-25 этажей. При этом, количество зданий в комплексе и их этажность часто изменялась в сторону увеличения в ходе строительства.
Судьба новостроек сложилась по разному. Строительство части объектов удалось завершить, как правило, с нарушением сроков. Речь идет, преимущественно, о небольших зданиях, хотя в портфолио достроенных проектов присутствует и несколько крупных объектов. Некоторые стройки, как уже говорилось выше, так и не стартовали. Однако, значительная часть жилищных комплексов на сегодня либо заморожены либо активно достраиваются.
Рисунок 4 Состояние дел на стройках, которые связывают с Войцеховским, единиц
Семь строек, отмеченных как не начатые – это потенциальные строительные площадки, деятельность на которых не продвинулась дальше рытья котлована. Как правило, здесь не были начаты продажи жилья, и, соответственно, нет потенциальных инвесторов.
Завершенными, в большинстве своем, являются небольшие жилищные комплексы, площадь квартир в которых колеблется в пределах 1-20 тыс. кв. м. Исключением является комплекс Мега-Сити, жилая недвижимость которого оценивается в 100 тыс. кв. м. Это 44% от всей площади достроенных объектов (оценочно – 225 тыс. кв. м).
По своему количеству, число замороженных строек меньше, чем завершенных: 12 и 13 соответственно. Однако масштабы остановленных проектов почти в два раза большие – 465 тыс. кв. м. К ним в любую минуту могут добавиться новые жилищные комплексы из числа тех, на которых сегодня ведутся строительные работы.
Строительную деятельность осуществляется на 14 объектах общей площадью чуть менее 600 тыс. кв. м. При этом интенсивность работ разная: в ряде случаев она больше похожа на создание видимости для того, чтобы можно было продолжать продажи. Другие жилищные комплексы возводят достаточно активно, а сами застройщики открещиваются от каких-либо связей с УКОГРУПОЙ и Войцеховским.
Поэтому, говорить о полном крахе империи Войцеховского явно преждевременно. Судя по всему, она распалась на отдельные осколки, за каждый из которых идет борьба между бывшими и нынешними членами его команды. А созданный прецедент является пристальным предметом изучения для большинства застройщиков и большой головной болью для местной власти. Остановимся на основных проблемах, которые требуют решения от КМДА и депутатского корпуса столицы.
Проблемы и задачи местной власти
Брошенные стройплощадки
Из всех проблем, решение вопроса с «бесхозными» территориями, на которых так и не было начато строительство, либо было завершено на этапе котлована, кажется самым легким. На сегодня оно решается элементарно, то есть – никак. О подобных территориях не принято вспоминать. Можно привести немало примеров, когда в Киеве осталась вырытая и наполовину заросшая травой яма либо не до конца снесенный забор. Однако, нынешняя инфантильность власти может обернуться против нее.
Большинство оставленных площадок не могут, по закону, использоваться для строительства жилья. В силу целевого назначения, по техническим причинам, из стратегических соображений. Однако, их сохранение в нынешнем виде создает иллюзию возможности продолжения жилищного строительства уже для нового застройщика, который имеет возможности решить вопросы с чиновниками, или каким-то образом обойти запрет. Напомним, что хищническая застройка столицы в двухтысячных годах началась именно с такого поиска брошенных земельных участков, часть из которых не могла, как тогда казалось, использоваться под жилье.
Киевская власть в этой ситуации могла бы провести инвентаризацию подобных площадок, с формированием их перечня в открытом доступе. В идеале – принятие решения на уровне горсовета о запрете осуществления жилищного строительства на таких участках и, опять таки, предоставление максимального публичного статуса этому документу.
Завершенные стройки, имеющие статус незаконного строительства
Казалось бы, что может быть лучше: возводил дом сомнительный застройщик, все вокруг утверждали, что он обманет. А он, не обманул, довел объект до конца, краны убрал, порядок на территории навел и даже детскую площадку с клумбами организовал. К сожалению, проблемы здесь только начинаются, поскольку принимать в эксплуатацию подобный объект никто не рискует. Особенно в тех случаях, когда он построен с явными нарушениями технических норм.
Какие проблемы возникают у жителей, заселившихся в дом, не принятый в эксплуатацию:
– отсутствует почтовый адрес (казалось бы мелочь, но сложности возникают не только с получением почтовых уведомлений и пропиской);
– сложности с получением полного перечня коммунальных услуг на определенном уровне: как правило, нет прямых договоров с поставщиками тепла и горячей воды, электричества, т.к. дом не принят в эксплуатацию, нет почтового адреса. И, как правило, не выполнены технические условия для осуществления подключения самим застройщиком. Временные решения (которые позволяют частично получать коммунальные услуги, на то и временные, чтобы в один момент прекратится);
– сложности с надлежащим обслуживанием дома: как правило, его осуществляют частные ЖЕО, которые неподконтрольны городской власти или, если быть более точными, мало ею контролируются. Соответственно, у жителей дома просто недостаточно инструментов влияния на подобные ЖЕО (жаловаться практически бессмысленно), кроме, возможно, инструментов силового давления;
– проблемы с оформлением субсидий на жилищно-коммунальные услуги: сложно оформить помощь, если ты проживаешь в непринятом в эксплуатацию доме, и объемы предоставленных тебе услуг нигде официально не учитываются.
Можно продолжать еще долго подобный список, но остановимся на изложенных выше недостатках. Они и так перекрывают потенциальные выгоды от более низкой цены за квартиру.
Не принятое в эксплуатацию жилье – это и большая головная боль местных властей. Помимо того, что это «черные дыры» на территории каждого района, это еще и потенциальная угроза для жизни тысяч семей. Ведь, если дом был построен с техническими нарушениями, проживать в нем нельзя. И ответственность за это несут местные чиновники.
Как видим, сложностей здесь намного больше, чем с брошенными строительными площадками. Их решение, учитывая масштабы проблемы (а стройки Войцеховского – не единственные в Киеве, не принятые в эксплуатацию) требует уже серьезных программных решений от городских властей. В данном случае необходимо не только провести инвентаризацию подобных зданий. Нужно разработать алгоритм дальнейших действий: какие объекты и при выполнении каких условий могут быть приняты в эксплуатацию и подключены к городским коммуникациям; какие объекты в эксплуатацию не могут быть приняты ни при каких условиях и почему; что делать жителям таких домов. Вопросы очень существенные и чем раньше на них будут предоставлены ответы, тем проще будет разрешить проблему.
Замороженные стройки
Брошенные и незавершенные стройки – явная проблема, от которой нельзя отмахнуться или отложить «в долгий ящик», как пытаются поступить с непринятым в эксплуатацию жильем. Основной вопрос, на который должна ответить столичная власть – что делать с такими объектами и людьми, вложившими в них свои средства.
Очевидно, что решить данный вопрос по аналогии с Элита-Центр не получится: у города просто нет ресурсов и возможностей для предоставления такого количества площадей всем пострадавшим семьям.
Рисунок 5 «Замороженные» стройки, которые отождествляют с УКОГРУП, тыс. кв. м
В приведенный выше перечень вошли объекты, строительная активность на которых не наблюдается хотя бы на протяжении двух последних месяцев. Остановка строительства может быть и просто инструментом угрозы – как попытка повлиять на власть и усилить собственные переговорные позиции. Однако, в случае со стройками, которые отождествляют с Войцеховским, это реакция на оскудевание потоков финансирования и, в ряде случаев, неспособность завершить начатое.
Без малейшего юмора заметим, что большой удачей нынешних властей является остановка самой масштабной из строек, Печерского бастиона, на ранней стадии. С остальными объектами подобной оперативности не было. Как следствие, степень их готовности высокая, составляя в большинстве случаев 80-90%%.
Впечатление, что подобные стройки легко завершить, обманчивое. Высокая степень готовности создает значительные сложности в нынешних реалиях. Напомним, что большая часть подобных объектов возводились с нарушениями, начиная от отсутствия разрешений на строительство и аренду земельного участка, заканчивая несоблюдением технических условий. Поскольку компании, которые вели эти проекты, прекращают свою деятельность, решение данных вопросов перекладывается на плечи новых инвесторов. А это требует значительных финансовых инвестиций и времени на их устранение: той роскоши, которой будущие инвесторы не обладают.
Поскольку продажа квартир осуществлялась в еще не построенных секциях или на невозведенных этажах, новый инвестор не будет располагать достаточным денежным потоком по проекту. Отнимем от гипотетического дохода расходы, связанные с предварительным аудитом объекта, решением технических вопросов, затраты на получение необходимой документации, уплату паевого взноса, текущие расходы. И на выходе получим, скорее всего, отрицательный денежный поток. В лучшем случае это будет проблемный жилищный комплекс с низкой или нулевой рентабельностью.
Как вариант, рассматривалась возможность предоставления новому застройщику определенных льгот. Речь шла о выделении дополнительного земельного участка. В принципе, если руководствоваться подобной логикой, могут быть и другие альтернативы – например, освобождение от паевого взноса в размере, равном потерям инвестора по достройке проекта.
Куда сложнее найти решение для жилых комплексов, которые строятся с техническими нарушениями или на землях, не предназначенных для этих целей. С точки зрения законодательства их необходимо сносить. И подобные заявления уже звучали и из уст мера, и от чиновников. Однако, Евро-Рейтинг сомневается в политической способности их реализовать. По крайней мере до того момента, пока не будет предложена четкая альтернатива для людей, заплативших за жилье в таких зданиях. Поэтому, скорее всего, все закончится громкими заявлениями и, возможно, показательным сносом нескольких этажей.
Готовность к поиску паллиативных решений выразилась и в алгоритме действий, согласованных между столичной властью и пострадавшими инвесторами. Предложение к жителями проблемных новостроек создавать жилищные кооперативы, которые будут заниматься доведением незавершенных объектов выглядит, по меньшей мере, утопией. Подобные намеренья практически нереальны как с юридической, так и с экономической точки зрения. Создание столь шаткой конструкции, которая окажется способна разобраться в документальной казуистике и принимать финансов грамотные решения, возможно лишь чудом,. В то же время власти получают возможность дистанционироваться от проблемы и отложить ее решение на некоторый период.
Более жизнеспособным мог бы стать проект, когда город сам закрыл бы все вопросы, связанные с аудитом незавершенных объектов, юридическими решениями и согласованием необходимых документов. В этом случае можно было бы рассчитывать или на завершение проекта жилищным кооперативом, созданным жильцами, или на передачу прав на достройку дома застройщику. Однако, подобный вариант, похоже, даже не рассматривался.
Активные стройки
В том, какие стройки были заморожены, а какие продолжают возводится, прослеживается определенная логика. Жесткий информационный прессинг в совокупности с некоторой активизацией контролирующих органов заставил приостановить работу на проектах, которые выглядят менее рентабельными и перспективными. Это связанно как с местоположением таких объектов (преимущественно – спальные районы столицы), так и, вероятно, с более низким потенциальным доходом от продажи виртуального жилья. Необходимость оптимизировать деятельность в сложивших условиях привела к тому, что были сохранены «на плаву» лишь самые интересные жилищные комплексы.
Еще одним, не менее важным фактором, является рассредоточение власти между управленцами, входившими ранее в руководство УКОГРУП. Большинство из них сегодня самостоятельно руководят несколькими строительными проектами, либо переоформили их на новые компании. Подобные действия позволяют реанимировать сомнительные стройки, вдохнув в них вторую жизнь. Достигается это достаточно простыми способами, например – за счет ребрендинга. В частности, совсем недавно поменяли свое название Олимпийский городок и Панорамный городок. Теперь это Спорт хауз и Фэмили хауз соответственно. Молодежная инициатива стала Шевченковской башней. Подобные изменения свидетельствуют о желании отбросить ворох старых проблем и, во что бы то ни стало, продлить жизнь проекта.
Рисунок 6 Активные стройки, которые отождествляют с УКОГРУП, тыс. кв. м
Заметим, что в данном списке присутствует шесть из одиннадцати самых крупных строек, которые связывают с Войцеховским. Учитывая масштабы каждого из проектов, становится понятным, что борьба за их жизнь предстоит нешуточная.
Для привлечения интереса киевлян, цены практически на все объекты ставятся на 15-30% ниже рыночных. При этом, по степени комфортности, декларируемой застройщиками, они мало чем отличаются от лидеров Рейтинга комфортности в своем классе. А обилие рекламы подобных жилищных комплексов формирует к ним устойчивый интерес. Поэтому часть населения продолжает вкладывать свои средства в данные стройки.
Кроме всего прочего, существует ярко выраженная сложность с идентификацией проблемных новостроек. Приходится констатировать, что столичные чиновники не могут разобраться, являются ли данные объекты проблемными или нет. В частности, на портале Градостроительного мониторинга Южный квартал обозначен, как «законное строительство». А в списке незаконных строек, которые решением КГГА не будут подключены к отоплению, он присутствует. Схожее положение вещей и с Тесла Хаус, и с некоторыми другими жилищными комплексами. И вся эта противоречивая информация имеет один источник происхождения – КГГА. Неудивительно, что население не может определится, надежным ли является тот или иной жилищный комплекс, если сами чиновники не в состоянии дать вразумительный ответ.
Подобная беспомощность в определении элементарных вещей дает основания предположить, что быстрое решение вопроса с активными незаконными стройками в Киеве не предвидится. Город не создал четкий механизм борьбы с ними на начальной стадии. Если нет активного противодействия со стороны местных жителей и освещения этих вопросов в средствах масс-медиа, подобные проекты продолжают реализовываться, несмотря на все претензии.
Выводы и обобщения
Проведенный анализ дает основания утверждать, что проблема, связанная с незаконным строительством в Киеве очень существенная и вариантов ее решения пока не наблюдается. Ключевые выводы следующие:
- Общая активность на незаконных стройках снижена: из 26 жилищных комплексов, которые отождествлялись с Войцеховским, и где еще в начале года фиксировалась активность, к концу года заморозили свою деятельность 12 (почти половина). Кроме этого, еще 13 объектов было достроено в 2016 г. и ранее. Продолжается строительство 14 комплексов.
- Практически ни один из построенных жилищных комплексов не введен в эксплуатацию (некоторые имеют сертификат по отдельным секциям, но не на весь комплекс, как, например, Мега Сити). Это создает существенные неудобства для жителей данных домов и для коммунальных служб. Городская власть не предлагала никаких вариантов решения.
- Замороженные стройки мало привлекательны с точки зрения передачи их для завершения другому инвестору. Это связанно с наличием значительных проблем с разрешительной документацией и несоблюдением технических условий, а также – с ограниченным числом непроданных квадратных метров. Алгоритм решения данной проблемы через создание жилищных кооперативов из инвесторов является нереализуемым при подобных сложностях.
- Город по прежнему не выработал четкую стратегию быстро пресечения деятельности незаконных строек. Это позволяет продолжать привлекать средства населения тем из них, которые функционируют. Кроме того, создается почва для возникновения новых сомнительных проектов.
- Качество учета проблемных объектов и информирования киевлян о них остается на низком уровне. Отмечается недостаточное количество источников донесения подобных данных и невысокое их качество (как пример – расхождение в материалах от КГГА о законных/незаконных новостройках).
- Не отмечается серьезной поддержки со стороны профессиональных объединений строителей (например – КБУ) действиям, направленным на выведение с рынка недобросовестных застройщиков.
Исходя из вышеизложенного, Евро-Рейтинг полагает, что проблема с незаконным строительством в столице не устранена, а временно купирована. Ключевыми нерешенными вопросами остаются: предоставление помощи пострадавшим инвесторам, принятие в эксплуатацию или завершение строительства незаконных объектов, оперативное выведение с рынка недобросовестных застройщиков и пресечение недобросовестной рекламы. Наблюдается оттягивание непопулярных мер, связанных с прекращением строительства незаконных объектов, возможным выселением жителей и/или снесением части новостроек. Евро-Рейтинг считает, что сохранение подобной ситуации при одновременном усилении конкурентной борьбы на строительном рынке будет провоцировать появление новых проблемных объектов.
[1] Евро-Рейтинг уже приводил пример, что одни и те же жилищные комплексы киевские власти позиционируют и как законное строительство и как самовольное строительство.