Второй год подряд в Киевской области вводится в эксплуатацию около 2 млн. кв. м жилой недвижимости. Это намного больше, чем в других областях Украины (по итогам 2017 г. во Львовском регионе, втором по данному показателю, принято в эксплуатацию в два раза меньше жилья – 960 тыс. кв. м). Более того, даже в столице строят меньше. Подобная переориентация произошла в последние годы, когда ценовые условия и разнообразие предложений склонило чашу весов в пользу области.
Рисунок 1. Принятое в эксплуатацию жилье в Киеве и Киевской области, тыс. кв. м
В рамках обновления рейтинга комфортности жилищных комплексов Киевской области, Евро-Рейтинг обработал информацию по 222 комплексам, которые возводятся вокруг Киева. Подобный массив данных позволяет сделать ряд выводов и обобщений, а также – оценить изменения ситуации по сравнению с 2017 г. Напомним, тогда на основе данных о 200 объектах недвижимости был подготовлен и опубликован рейтинг комфортности жилищных комплексов Киевской области в разрезе классов недвижимости.
Где строят в Киевской области
Застройка Киевской области ведется неравномерно: на Киево-Святошинский район приходится 75% от общего числа объектов. В Бориспольском районе возводится 7%, в Броварском – 6%, а в Вышгородском 5% от всех проектов, строящихся в области. На остальные районы (Васильковский, Обуховский, Бородянский и Белоцерковский) приходится еще 7% недвижимости.
По сравнению с прошлым годом несколько снизился удельный вес новостроек в Киево-Святошинском и Вышгородоком, появились новые объекты в Васильковском, Бородянском и Белоцерковском районах. Однако, говорить о существенных изменениях и резком росте активности в других регионах Киевской области не приходится: Киево-Святошинский район остается неизменным лидером за счет нескольких, активно застраивающихся городов и сел.
Самой высокой остается строительная активность в Ирпене: 40 жилищных комплексов, находящихся на разных стадиях строительства. Это на 5 объектов меньше, чем год назад, но все равно – наилучший результат.
Рисунок 2. ТОП-10 городов Киевской области, в которых возводится самое большое количество жилищных комплексов на начало 2017-2018 гг., единиц
По количеству возводимых жилищных комплексов Ирпень намного обогнал все остальные населенные пункты Киевской области. В то же время, в городе значительно меньше массовых застроек, свойственных другим районным центрам или даже селам. Второе место не менее прочно удерживает Софиевская Борщаговка, которая по количеству жилых домов и числу фактически проживающих жителей уже давно вышла за масштабы села. В остальных населенных пунктах строится 6-11 жилищных комплексов и данный показатель существенно не изменился за год.
Кто строит в Киевской области
Учитывая масштабы строительства и обширные территории Киевской области, количество компаний, которые реализуют здесь свои проекты давно превышает сто. Евро-Рейтинг выделил ряд компаний, реализующих одновременно не менее 3 проектов в Киевской области (или в 2017 или в 2018 гг.).
Рисунок 3. ТОП застройщиков Киевской области, по количеству реализуемых проектов, единиц, на начало 2017 и 2018 гг.
Перечисленные выше компании-застройщики имеют опыт и уже вводили в эксплуатацию не один объект. В то же время, к работе некоторых из них имеется ряд вопросов. Так непростые времена переживает BGM – сегодняшний лидер по числу одновременно реализуемых проектов. Почти по всем этим объектам отмечаются задержки на срок, превышающий 6 месяцев.
По другим застройщикам, не смотря на имеющие место задержки, подобная негативная информация отсутствует. Заметим, что ряд компаний в течении года смогли не только завершить строительство одних жилищных комплексов, но и начать новые, увеличив общее количество одновременно строящихся объектов.
Что изменилось за год на рынке первичной недвижимости Киевской области
Увеличение числа новостроек в Киевской области отобразилось в пополнении рейтинга комфортности. Речь идет жилищных комплексах, которые соответствуют следующим параметрам: строительные работы начаты, существует сайт объекта либо сайт компании, которая выступает застройщиком (генподрядчиком), и на нем представлен данный объект, новостройка отображена на ведущих ресурсах, освещающих жилищное строительство в Киевском регионе. Явные проблемы с законностью строительства не зафиксированы. Последнее, а также – отсутствие собственного сайта или полной информации на странице застройщика, является причиной невключения стройки в рейтинг.
Рейтинг-лист расширен до 177 объектов. При этом, он существенно изменился. Список покинули 45 жилищных комплексов и пополнило 62 новые стройки. Причины, по которым новостройки выбыли из рейтинга, приведены ниже.
Рисунок 4 Причины исключения жилищных комплексов из рейтинга комфортности, %.
Как видим, чуть более 10% новостроек не завершены по причине остановки («замораживания») строительства или приостановки продаж. Обычно это происходи из-за проблем с разрешительной документацией: нецелевым использованием земельного участка, отсутствием всех согласований, нарушением существующих норм и проч. Заметим, что реальное количество проблемных объектов в Киевской области превышает 11% в несколько раз. Так только в ходе подготовки рейтинга комфортности за последние недели, из перечня было исключено 3 объекта и возвращено 2, по которым судебные решения приостановили. Целью рейтинга комфортности не является определение законности строительных работ, поэтому Евро-Рейтинг не изучал данный вопрос более предметно. Однако, покупателям недвижимости, прежде чем делать инвестицию в новостройки, стоит определить не только ее качественные параметры, но и юридическую состоятельность объекта и компании.
Еще один бич, характерный, впрочем, для всего строительного комплекса – перенос сроков введения в эксплуатацию недвижимости. В среднем он составляет от 6 до 9 месяцев. Однако, некоторые комплексы, на которых работы продолжаются, строят уже на 2-3 года дольше, чем это было заявлено ранее. По оценкам Евро-Рейтинг только 15% новостроек сдаются своевременно или с минимальной задержкой (до 3 месяцев). Даты введения в эксплуатацию сдвигаются по целому ряду причин: экономических (ожидание более высоких цен на рынке, низкий покупательский спрос, банальное отсутствие средств), технических (необходимость перебрасывать технику с других объектов, проблемы с подключениями коммуникаций), юридических (получением разрешений в ходе строительства или внесение изменений в разрешительную документацию). Как следствие, точно спланировать окончательную дату введения недвижимости в эксплуатацию весьма сложно.
Искусственное завышение класса недвижимости
Как и в Киеве, в Киевской области наметилась тенденция к повышению класса недвижимости. Как правило, речь идет о завышении класса «эконом» до комфорт-класса и комфорт-класса до класса «бизнес». При этом не происходит каких-либо пересмотров технических параметров. Просто, в один день покупатель информируется, что он может стать обладателем более комфортного жилья, со всеми, вытекающими отсюда финансовыми изменениями.
Рисунок 5. Распределение жилищных комплексов, вошедших в рейтинг комфортности по классам, 2017 – 2018 гг., %
Как видим, произошел резкий скачек недвижимости, которую позиционируют в комфорт-классе и частичный рост объектов бизнес-класса. В то же время, в классе «эконом» наблюдается явный спад: новых объектов возводят меньше, а класс ряда старых новостроек искусственно повышают. Собственно, как это выглядит по жилищным комплексам, которые оценивались в начале прошлого года и были переоценены в текущем году.
Рисунок 6. Изменение класса объектов недвижимости в 2018 г. (среди проектов, включенных в рейтинг комфортности в 2017 г.)
Как видим, почти каждый пятый объект, строительство которого не было завершено в 2017 г., сменил класс с «эконом» на «комфорт». Более серьезное повышение происходило значительно реже (только 3 объекта или 5% от общего числа недвижимости комфорт-класса были заявлены в бизнес-класс), но также имело место.
Очевидно, что тенденция повышения «статусности» объекта сохранится в ближайшие несколько лет. Этот маркетинговый шаг позволяет решить сразу несколько вопросов: привлечь внимание большего числа покупателей (готовность покупать недвижимость проявляют украинцы с доходами «выше среднего», ориентированные, соответственно, на более качественный продукт) и увеличить цену квадратного метра не внося изменений в смету работ.
Евро-Рейтинг, со своей стороны, производит сейчас переоценку таких жилищных комплексов. Ведь требования, которые предъявляются к жилью эконом-, комфорт- и бизнес-класса отличаются. И, соответственно, оценка будет изменена. Результаты будут представлены до конца апреля текущего года.