В классе «эконом» за последние полгода произошли существенные изменения. Во-первых, сократилось количество жилищных комплексов, позиционируемых в этом классе, с 57 до 41. Во-вторых, один из крупнейших застройщиков, который ранее был лидером в данной категории, ее покинул. Обо всем этом – чуть ниже.
Рисунок 1. Распределение жилищных комплексов эконом-класса между застройщиками Киева по итогам третьего квартала 2017 г.
Как видим, в приведенном выше списке отсутствует УКРБУД, представленный теперь только одним объектом. Это не значит, что компания завершила все строительные проекты и не реализует новые. По информации, полученной рейтинговым агентством от застройщика, более десяти жилищных комплексов были переоценены и позиционируются теперь в более высоких категориях.
Напомним, что ранее большинство жилищных комплексов от УКРБУДа в эконом-категории, находились в верхней части рейтинга комфортности. По большинству своих параметров они превосходили типичные проекты данного класса. В частности, при предыдущей оценке в ТОП-10 лучших вошло 4 объекта от УКРБУДа в классе эконом. Видимо, по этой причине и было принято решение о пересмотре.
Уход УКРБУДа несколько снизил концентрацию основных застройщиков. Ранее, четыре первые компании (УКРБУД, Киевгорстрой, Житлоинвестбуд-УКБ и Фундамент) формировали 61% проектов в классе «эконом». Сейчас этот показатель лишь немного превышает 50%, что все равно указывает на значительную зависимость данного сегмента рынка от позиции ключевых компаний.
За исключением Киевгорстроя, который также активно пробует себя в более высоком ценовом сегменте, остальные застройщики из тех, кто представлен в данной категории двумя и более проектами, специализируются именно на объектах эконом-класса. Это Житлоинвестбуд-УКБ, Фундамент, ДСК-ЖИТЛОБУД, Банк «Аркада» и Спецжитлофонд.
Примечательно, что одновременно пытаются «прощупать» нишу компании, которые привычно строят в классах «комфорт» и «бизнес»: Интергал-Буд и Stolitsa Group. Можно предположить, что это и способ диверсифицировать свой бизнес и, одновременно, поиск новых ниш в связи с усилившейся конкуренцией в комфорт-классе.
Эконом-класс по умолчанию предполагает более низкие требования к недвижимости, по сравнению с более высокими ценовыми сегментами. Вместе с тем, существует целый ряд критериев, которые могут застройщиком как улучшаться так и просто соблюдаться. В ряде случаев, даже базовые критерии могут обходиться, поскольку они не являются обязательной нормой. Рассчитанный рейтинг комфортности позволяет составить впечатление о самых различных новостройках эконом-класса, поскольку оценка проведена с использованием одинаковых подходов.
Оценка объектов проведена по следующим параметрам: архитектурные особенности проекта, технология строительства, материал внешних стен, отделка фасадов, высота потолков, количество квартир на этаже, марка лифта, тип отопления, транспортная доступность, внешнее окружение, оценка покупателей. Соответствие критериям оценивалось в 10 баллов, превышение или наличие дополнительных параметров приносило еще 5 баллов. Если наблюдалось несоответствие или отсутствовала информация, по такому параметру баллы не выставлялись.
Результаты оценки позволяют сделать несколько обобщений: практически все проекты, представленные в эконом-классе, соответствуют минимальному набору требований. Отклонения от базовых характеристик наблюдались, как правило, в следующих случаях: избыточное количество квартир на этаже, несоответствие количества лифтов количеству квартир, проблемы с транспортной доступностью. Значительно реже – с внешним окружением (удаленность от объектов, предоставляющих минимальный набор бытовых и социальных услуг).
Одновременно с этим, ряд новостроек получали дополнительные балы. Типичными случаями являются: наличие автономного или индивидуального отопления (стандарт – централизованное), материалы более высокого качества, используемые при строительстве либо облицовке фасада, более высокие потолки «в чистоте», чем это принято в проектах эконом-класса, наличие рекреационных территорий (для эконом-класса – не обязательное) или подземного паркинга.
За счет дополнительных улучшений, присущих отдельным проектам, итоговый балл в рейтинге комфортности мог быть выше, чем при соблюдении только стандартных показателей.
Рисунок 2. ТОП-10 жилищных комплексов Киева в эконом-классе в рейтинге комфортности по итогам третьего квартала 2017 г.
Изменения класса большинства проектов УКРБУДа, завершения нескольких жилищных комплексов (Александрия, Герцен-Парк, ул. Петра Калнышевского (Майорова), 6 и др.), строительство новых объектов обусловили появление нового лидера и участников топовой десятки. На первое место переместился ЖК Лико-Град 3. Улучшили или сохранили свои места в ТОП-10 ЖК ул. Драгоманова, 35, ул. Горловская, 215а, 215б, 215в, Освіти, Теремки и Campus.
Появились в десятке лучших новые имена: ЖК Friendly House от УКРБУДа (также сменивший класс, по сравнению с предыдущим обновлением), ЖК ул. Замковецкая, ул. Новомостицкая от Киевгорстроя, ЖК Маланюка, 101, дом №30, 22-25 от Житлоинвестбуд-УКБ и ЖК The lakes от ДСК-ЖИТЛОБУД. Последнему из застройщиков не хватило менее одного балла, чтобы еще один проект (ЖК Акцент) вошел в ТОП-10.
По сравнению с началом года, средний рейтинг жилищных комплексов, представленных в категории «эконом» повысился со 126,5 баллов до 128,6 баллов. Евро-Рейтинг полагает, что это связанно не только с сокращением общего числа объектов, относимых ранее к данной категории, но и с необходимостью застройщиков подтягивать свои проекты к столь популярному в последнее время классу «комфорт». Также позитивно сказывается увеличение открытости отдельных застройщиков и более полное информирование о технических характеристиках жилищных комплексов, что, в ряде случаев, приводит к пересмотру рейтинговой оценки.
По итогам третьего квартал 2017 г. в ТОП-10 входит 4 жилищных комплекса, которые возводит Киевгорстрой и по одному сразу от шести застройщиков: Лико-Холдинг, Standard Development, Интрегал-Буд, Житлоинвестбуд-УКБ, ДСК-ЖИТЛОБУД и УКРБУД. Разрыв между первым и десятым местом продолжает сокращаться. На начало года он составлял 20 единиц (12,5%), на момент проведения последних исследований – 14 единиц или 10%. Евро-Рейтинг полагает, что это указывает на повышение конкуренции в данной категории.
Претерпел изменение и рейтинг застройщиков в категории «эконом». Напомним, что он рассчитывается только для компаний, реализующих не менее двух проектов и является средним арифметическим бальной оценки жилищных комплексов.
По сравнению с предыдущим обновлением улучшился средний бал у Интрегал-Буд, Житлоинвестбуд-УКБ, ДСК-ЖИТЛОБУД и Киевгорстроя. При этом, Интрегал-Буд вышел на первое место. Помимо качества строительной работы, на оценке сказалось и меньшее число проектов, которые компания реализует в эконом-классе.
Рисунок 3. ТОП-5 застройщиков Киева в эконом-классе в рейтинге комфортности по итогам третьего квартала 2017 г.
Новичком рейтинга стал ДСК-ЖИТЛОБУД, поднявшийся сразу на четвертое место. Житлоинвестбуд-УКБ и Банк «Аркада» остались на своих местах.
Учитывая, что рейтинг комфортности достаточно динамичный и регулярно пересматривается, Евро-Рейтинг ожидает изменение представительства проектов и компаний в ТОП-перечне, а также – в рейтинг-листе в целом. Помимо появления новых жилищных комплексов и завершением ряда проектов появился еще один фактор, с которым теперь приходится считаться: изменение класса недвижимости. Евро-Рейтинг полагает, что велика вероятность изменения категории ряда других жилищных комплексов, которые превосходят эталонный эконом-вариант. Кроме этого, возможны изменения показателей по ряду жилищных комплексов либо в связи с их уточнением, либо с изменением отдельных технических параметров.