Жилье, имеющее признаки самовольного строительства размещается в Киеве неравномерно. Больше половины подобных объектов (14 из 26) расположены на правом берегу столицы. При этом в двух районах, Оболонском и Печерском, их на сегодня нет. На три района левого берега (Днепровский, Дарницкий и Деснянский) приходиться 12 жилищных комплексов.
Рисунок 1 Количество серых новостроек и оценочная площадь квартир в разрезе районов Киева
До последнего времени Днепровскому району принадлежало сомнительное лидерство по количеству жилищных комплексов с плохой репутацией. Вдоль Харьковского шоссе расположились: Мега Сити, Родынный затышок, Флагман и Лего Хаус. Перечислены только те объекты, работы на которых продолжаются. Фактически, здесь находится еще несколько строек, ключи от которых жители уже получили, но город их продолжает считать незаконными.
За февраль-май к приведенному выше списку по Днепровскому району добавился еще один объект: Дом на Строителей. В результате общее число действующих самовольных строек выросло до пяти, а оценочная площадь квартир, которые здесь выставляют на продажу – до 270 тыс. кв. м. Иными словами, в объект может вложиться около 5,5 тыс. инвесторов (при условии, что каждый из них купит не больше одной квартиры). Рейтинговое агентство предполагает, что уже сейчас от 3,5 до 4,0 тыс. квартир в этих стройках продано.
В отличии от масштабных строек в Днепровском районе, Дарницкий не отличается таким размахом (всего 125 тыс. кв. м по состоянию на 15.05.). До недавнего времени здесь возводилось три проблемных жилищных комплекса: Схидна Брама, Приозерный и Статус Град. На последнем работы уже завершены, заселяются жильцы. Отсутствие документов, подтверждающих ввод дома в эксплуатацию никого не останавливает. Существующая в Киеве практика показывает, что в аналогичных объектах люди живут годами.
Рейтинговое агентство исключило Статус Град из своего ТОПа, в связи с прекращением активных работ. Пополнился список тремя новых стройками: На Левадной, Идея и Ривьера. Последний объект строит Березнякижитлобуд – тот же застройщик, что и по Статус Граду. Два других жилых комплекса возводят на окраине Киева одноименные жилищные кооперативы. Оценочная площадь жилья во всех новых стройках не превышает 20 тыс. кв. м.
В остальных районах столицы количество незаконных строек составляет от 2 до 4-х, в зависимости от района. Кроме Дарницкого и Днепровского, по одному объекту было выявлено в Соломенском (Шулявский) и Шевченковском (Львовский квартал) районах. Рейтинговое агентство уже отмечало ранее, что Львовский квартал – наибольшая из вновь включенных в список строек. Можно лишь добавить, что и сейчас нет окончательной информации, какое количество жилых домов будет построено на этом участке, какая у них будет этажность и какие площади будут выставлены на продажу.
Надо сказать, что продажи во всех объектах недвижимости идут достаточно активно. Это при том, что на сегодня объем информации, которая позволяет идентифицировать жилой комплекс, как проблемный, достаточно большой. Данные о стройках, имеющих признаки самовольных, размещены на сайте КГГА, портале http://monitor.mkk.kga.gov.ua/, ряде профильных сайтов. Даже ряд крупных информационных порталов, специализирующихся на информации о продаже жилья в новостройках, начали отмечать проблемные объекты. Хотя не все жилищные комплексы, включенные в наш ТОП, могут быть отмечены, как опасные для инвестирования.
Причин, по которым люди продолжают вкладываться в сомнительные строительные проекты, несколько. Во-первых, это более низкие цены на недвижимость, которая предлагается в строящихся комплексах, по сравнению со среднерыночной.
Рисунок 2 Цена 1 кв. м жилья в жилищных комплексах, имеющих признаки самовольного строительства и среднерыночная, в разрезе районов.
Как видим, разница между среднерыночной ценой и стоимостью предлагаемого жилья в проблемном доме составляет 20% и более. В таких условиях выбор инвестором зачастую делается в пользу кажущейся финансовой выгоды. Во-вторых, еще ни разу незаконное строительство не было пресечено полностью. А это очень немаловажный фактор. Неоднократно заявляя о несоответствии того или иного объекта существующим требованиям, местная власть не смогла остановить стройку. И наказание не понесли ни застройщик-нарушитель ни инвесторы, которые вложили свои средства, поддержав тем самым нерадивых строителей. Бездействие органов власти стимулирует вкладываться в сомнительные проекты не меньше, чем агрессивная реклама самих застройщиков.
Анализ данных, выложенных на сайте КГГА, дает основания предположить, что число сомнительных строек в ближайшей перспективе будет возрастать. На это указывает значительное количество объектов жилищного строительства, помеченных как «требует дополнительной проверки» или «на обработке», а также – активизация столичных властей на рынке новостроек. Поэтому инвесторам в новострой, независимо от района города, стоит быть внимательными при принятии инвестиционных решений. Рейтинговое агентство ожидает появление новых проблемных объектов прежде всего в спальных районах столицы. Этому способствуют не только свободные площади, но и меньший резонанс в обществ, в случаен выявления/невыявления нарушений.