Серые новостройки Киева: за февраль-май ТОП пополнили 6 новых жилищных комплексов, а карманы застройщиков – 50 млн. дол.
Кто пополнил ТОП
За период с 15.02 по 15.05. текущего года к объектам, имеющим признаки самовольного строительства, добавилось 6 новостроек. Оценочная площадь квартир, выставленных на продажу в этих жилых комплексах составляет 71 тыс. кв. м, вероятные доходы застройщиков – 50 млн. дол. США.
Рисунок 1 Жилищные комплексы, имеющие признаки самовольного строительства, появившиеся на сайте http://monitor.mkk.kga.gov.ua/ после 15.02.
В списке проектов особняком стоит Львовский квартал – масштабная стройка достаточно известного в Киеве и во Львове застройщика: Риел. Появление такого крупного инвестора, репутация которого достаточно высока, знаковое. Похоже, что городская власть достаточно серьезно взялась за мониторинг столичного рынка жилья. Пока не будем спешить с однозначными выводами, а продолжим наблюдать за развитием ситуации.
Кто покинул ТОП
Из ТОПа исключен жилищный комплекс Статус Град (3-я серия), т.к. строительные работы здесь завершены. А активное строительство – одно из обязательных условий нахождения объекта в списке. Застройщик Березнякижитлобуд не только объявил о завершение строительных работ, но и начал передачу квартир жильцам-инвесторам. Однако, городская власть по прежнему относит данный объект к самовольному строительству (причина – увеличение этажности и изменение проекта). В январе текущего года соответствующими структурами было направлено письмо в ГАСИ Украины об отмене декларации о начале строительных работ (объект к этому времени уже был построен). Поэтому введение третьей секции Статус Града в эксплуатацию, подключение к коммунальным сетям и предоставление почтового адреса кажется маловероятным.
В ближайшее время ТОП может покинуть еще один объект: речь идет о жилом комплексе «Маргарита», застройщиком по которому выступает Ви Ди Проджект. Последнюю компанию принято включать в орбиту УКО.
На сегодня на объекте из четырех очередей две построены (1 и 2), но не введены в эксплуатацию. Строительство третьей приостановлено, а сам дом сносят. Судьба еще одной пока не решена («в проекте»). Однако, отдел продаж по прежнему работает и рекламирует возможность купить квартиру в новой очереди. Поэтому, до окончательного выяснения ситуации исключать объект из списка Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг не будет.
Мог быть исключен из ТОПа и ЖК «Мозаика» (застройщик – Виа-Авто). По решению судов работы на участке были приостановлены. Однако, в начале мая деятельность застройщика вновь активизировалась, хотя пока нет информации, что последним были выполнены соответствующие судебные предписания.
Что происходит на серых стройках
В феврале-мае текущего года работы на большинстве объектов, имеющих признаки самовольного строительства, продолжаются. Однако, темпы строительных работ по таким жилищным комплексам, как правило ниже. Обычно строительство занимает от 9 месяцев до 2-х лет. Скорость зависит от качества строительства и сложности проекта.
На серых стройках все далеко не так. Обычно темпы строительных работ здесь ниже. Застройщик старается решить две задачи: как можно быстрее выгнать 5-ть этажей (после этого строительный проект обычно не подлежит сносу) и завершить первую секцию (первый дом). Во втором случае имеется позитивный результат, который можно предъявить потенциальным покупателям. После того, как обе цели достигнуты, стройка резко замедляет темп.
Рисунок 2 Длительность строительства жилищных комплексов, имеющие признаки самовольного строительства.
Из диаграммы видно, что средняя длительность строительства «серого» жилищного комплекса составляет 3,5 года. Расчет сделан по объектам, работы на которых не завершены. Следовательно, реальный срок от начала строительных работ до их завершения – не менее 4 лет.
Бесспорным лидером здесь является комплекс «Мега Сити», который находится в перманентном строительном состоянии вот уже 13 лет (старт был дан в далеком 2003 г.).
Длительность строительных работ усугубляется переносом сроков сдачи объекта, но компенсируется более низкой, нежели среднерыночная, ценой. Только за февраль-март текущего года срок сдачи был сдвинут на 1-3 квартала по 18 объектам из 26, входящих в ТОП. Средний срок задержки при этом остался практически неизменным и составляет около 2-х лет.
Привлечь покупателей в объекты, сроки ввода в эксплуатацию которых постоянно переносятся, а сами они являются сомнительными с точки зрения законности, застройщики пытаются при помощи более низких цен и агрессивной рекламы. Так за февраль-май текущего года средняя цена на недвижимость в «серых стройках» снизилась на 6% в долларовом эквиваленте. И снижение это произошло на фоне повышения степени сложности объектов.
Наверное, именно появление жилищных комплексов более высокого класса, чем «эконом» среди объектов, имеющие признаки самовольного строительства – основная тенденция последнего периода. Из шести жилищных комплексов, которые были отнесены местными властями к «серым стройкам», четыре позиционируются, как «комфорт» («Дом на Строителей», «Идея», «Ривьера», «Шулявский»). Еще один – «бизнес» («Львовский квартал»). И только один проект отнесен к категории «эконом» («На Левадной»). Для сравнения: из 21 объекта, которые уже были в списке ранее, только 2 не относились к категории «эконом». Подобные изменения, по мнению Рейтингового агентства Евро-Рейтинг обусловлены двумя причинами: желанием застройщиков расширить круг потенциальных инвесторов и желанием властей учесть все стройки, которые осуществляются с нарушениями.
Что сделала городская власть
Как отмечалось ранее, через судебные решения и переговоры с застройщиками, местная власть пыталась воздействовать на Виа-Авто и Ви Ди Проджект с целью прекращения работ и/или устранения недостатков по жилищным комплексам «Маргарита» и «Мозаика». Окончательный результат пока неясен, поэтому Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг продолжит наблюдать за развитием событий.
Кроме перечисленных жилых комплексов, отмечаются официальные действия властей по «Панорамному городку», который строит СП ЛТД. 13.04.2016 г. было направлено обращение в ГАСИ г. Киева и УП ГУНП Голосеевского района г. Киева относительно нарушения градостроительного законодательства во время строительства. Напомним, что досудебное разбирательство по этому объекту продолжается с июля 2015 г.
Относительно новых объектов, включенных в список жилых комплексов и имеющих признаки самовольного строительства, действия здесь достаточно разные. Самые радикальные предприняты против наибольшего из застройщиков: Риел. ГАСИ 29.03.2016 г. отменила декларации о начале выполнения строительных работ на объекте в связи с определенными в ходе проверок недостоверными данными, которые были предоставлены заказчиком строительства.
Еще по трем объектам: ЖК «На Левадной», «Ривьера» и «Шулявский» направлены письма в соответствующие службы по поводу нарушения градостроительных норм или незаконного строительства. По ЖК «Дом на Строителей» какие-либо действия не предпринимались (данных нет). Сложнее всего с ЖК «Идея», который строится на территории Киева, но формально размещен в Киевской области. Пока информации о предпринятых действиях городской власти не обнаружено.
Рисунок 3 Действия городских властей относительно жилищных комплексов, имеющих признаки самовольного строительства
Расхождение между количеством объектов, находящихся в ТОПе серых строек и вариантами действий объясняется тем, что по некоторым объектам было совершено несколько действий сразу. Например, по ЖК «Приозерный» (застройщик – Интер-Премиал) открыто уголовное дело от 15.04.2015, предусмотренное ч.3 ст.197-1 КК Украины. Кроме того, на данный момент проводиться досудебное разбирательство.
Что ожидать в ближайшее время
Практика последних трех месяцев показала, что киевские власти начали более внимательно отслеживать ситуацию на строительном рынке города. Перечень проектов, которые имеют признаки самовольного строительства, был расширен за счет объектов, строительные работы на которых начались, преимущественно во 2 кв. 2015-1 кв. 2016 гг. Продолжаются работы и по жилищным комплексам, которые уже находились в списке.
В то же время, скорость, с которой принимаются решения, остается невысокой. А реального прекращения строительных работ на проблемных стройках пока не наблюдается. Как следствие, общее количество жилищных комплексов, включенных в наш ТОП выросло с 21 до 26. Соответственно, возросла и площадь таких новостроек – до 844 тыс. кв. м или на 7%. За квартал – это ощутимый прирост.
Если в следующие три месяца будет решена проблема по жилищным комплексам «Маргарита» и «Мозаика», действия властей можно будет оценивать, как относительно успешные. Но, следует понимать, что при сохранении существующих темпов прироста жилья, имеющего признаки самовольного строительства, чуть больше, чем за три года их количество в Киеве удвоиться.