В 2015 г. по Украине было принято в эксплуатацию 11 044,4 тыс. кв. м жилья, что на 13,4% больше, чем в 2014 г. Однако, данный показатель следует уменьшить на 1 817,3 тыс. кв. м (или на 16,5%): это площадь самостроя, принятого через какое-то время в эксплуатацию, в соответствии с Порядком[*]. Откорректированный объем жилья составляет 9 227,1 тыс. кв. м, что на 3,3% меньше, чем в 2014 г. Аналогичная ситуация наблюдается и в большинстве регионов Украины.
Рисунок 1 Темпы роста принятого в эксплуатацию жилья в 2015 г., %
Как видим, только областные центры Западной Украины в 2015 г. демонстрируют позитивную динамику даже после корректировки. Во всех остальных регионах имел место незначительный спад. Самые большие потери в связи с корректировкой понесли областные центры Центральной Украины: вместо 33% прироста получили 1% падения. По Киеву снижение жилищного строительства отмечалось даже до проведения корректировки.
Уменьшение объемов принятого в эксплуатацию жилья внесло сильные изменения в показатели по большинству городов. Из тех муниципалитетов, которые показывали хорошую динамику, только Полтава сохранила позиции. Наибольшее падение отмечается по Кировограду (с 224 до 104%%), Житомиру (со 182 до 115%%) и Николаеву (со 153 до 89%%). Некоторые города улучшили свои результаты: Харьков (на 7,5%, до 133,1%), Винница (на 3% – до 108%) и Одесса (на 0,1%, до 85,8%)**. Прирост связан с изменением сравнительной базы 2014 г., где величина корректировки была меньшей: объем самовольного строительства, принятого в эксплуатацию по Украине тогда составил 2% от общего объема жилья.
Рисунок 2 Областные центры: лидеры и аутсайдеры по темпам роста жилищного строительства в 2015 г., %
Как видим, областные центры Западной Украины, хоть и показали позитивный результат, однако были включены и в тройке аутсайдеров и в тройке лидеров по объемам принятого в эксплуатацию жилья. Зато муниципалитеты этого региона – неоспоримые лидеры по другому показателю: объемам принятого в эксплуатацию жилья в расчете на 1 000 жителей. Западноукраинские города опережают не только промышленные гиганты юга и востока Украины, но и Киев.
Рисунок 3 Объемы жилищного строительства в 2014-2015 гг., кв. м на 1 000 человек.
Значительные объемы жилищного строительства в Западной Украине – это не тренд последних лет. В таких городах, как Львов, Ивано-Франковск, Хмельницкий, активное строительство идет уже более 10 лет и пока эта тенденция сохраняется. В 2015 г. в восьми областных центрах Запада нашей страны было принято в эксплуатацию 1 600 тыс. кв. м новостроя (с учетом корректировки). Это в 1,2 раза больше, чем в Киеве и составляет 17% от всего объема строительства в Украине. В 2014 г. превышение киевских показателей было в 1,07 раза, а удельный вес в принятом в эксплуатацию жилье по Украине составлял 16%.
Немаловажным моментом является то, что количество проживающих в западных регионах ниже, чем число жителей центра, юга или востока Украины. Поэтому при равных, а зачастую – более высоких объемах жилищного строительства, этот показатель в расчете на 1 000 жителей является самым высоким именно в Западной Украине. Даже значительные объемы киевского строительства не позволяют столице превысить результаты областных центров этого региона.
Рисунок 4 ТОП-6 областных центров Украины по объемам жилищного строительства на 1000 человек, кв. м.
Приведенную выше динамику имеет смысл сопоставить с показателями заработной платы и дохода в регионах Украины. В ходе исследования рейтинга инвестиционной эффективности городов, мы отмечали, достаточно высокие темпы роста заработной платы в таких городах, как Львов и Ужгород в 2015 г. Однако, динамика роста заработной платы, и ее показатели в целом по муниципалитетам Западной Украине, по сравнению с большинством других областных центров страны, ниже. Аналогичной является ситуация и с доходами населения.
Стабильный рост жилищного строительства в западных регионах объяснятся наличием спроса на объекты в новостройках и, соответственно, должного уровня накоплений. Данные официальной статистики говорят об обратном: доходы жителей этой части Украины не выше, чем в других регионах. Уместно предположить, что существует некоторый объем дополнительного дохода, который не попадает в поле зрения официальной статистики. В частности, за счет перевода денег из-за рубежа частью трудовых мигрантов, которые не проходят по официальным каналам.
Еще одним фактором, который многие не принимают во внимание, является более равномерное распределение доходов между жителями Западной Украины, по сравнению с Юго-востоком или Центром. Как следствие, полученные доходы позволяют им себя комфортно чувствовать в Украине, но являются недостаточными для постоянного проживания за рубежом. Отсюда и стремление вложить свободные денежные средства в жилье на Родине, в то время как более высокий объем совокупного дохода выступает катализатором интереса к вложению в иностранную недвижимость. Мы не прогнозируем кардинального изменения ситуации в ближайшей перспективе.
В целом, рейтинговое агентство Евро-Рейтинг ожидает в 2016 г. незначительного роста объемов жилищного строительства. И не только в городах Западной Украины, но и в Киеве, Одессе, Харькове, Днепропетровске. Если будут упрощены процедуры получения разрешения на строительство, всплеск активности может быть выше. Но, учитывая среднюю продолжительность строительных работ, позитивный эффект от таких изменений проявится не ранее 2017 г.
Информационно. Исследования проведены в рамках обновления рейтинга инвестиционной эффективности городов Украины.
[*] Порядок прийняття в експлуатацію і проведення технічного обстеження індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, громадських будинків та будівель і споруд сільськогосподарського призначення I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, затверджений наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 24.04.2015 № 79 та зареєстрований у Міністерстві юстиції України 15.05.2015 за № 547/26992.
** Отдельных данных по городам Украины статистика не предоставляет. Корректировка сделана экспертным путем, исходя из информации об общем объеме жилья, приятого в эксплуатацию в области, удельного веса самостроя в регионе, а также – объеме строительства в соответствующем муниципалитете и его удельном весе в строительстве в области.