Изменить законодательство, чтобы успешно решить вопросы с незавершенным строительством

опасность для покупателей жилья

Проблемы, связанные с незаконной застройкой столицы, по своему масштабу сравнимы разве что со львовским мусором. И то, лишь в части общественного резонанса. Однако, если Львов обзавелся своей печальной известностью только в прошлом году, то Киев является правообладателем весьма неприятного бренда «столицы долгостроев» уже не одно десятилетие. По разным оценкам в городе имеется от пятидесяти до двухсот объектов, работы на которых не были доведены до конца. Встречаются и более существенные цифры, которые, скорее всего, учитывают строительство даже на уровне котлованов и выделенных, но так и не освоенных строительных площадок. К этому перечню вполне корректно будет добавить и жилищные объекты, которые были построены, но не приняты в эксплуатацию, поскольку возводились с нарушениями существующих норм и правил.

Неразрешенность «проблемы долгостроев» обусловлена отсутствием внятной стратегии действий сразу по нескольким направлениям:

– Что необходимо сделать, чтобы не допустить появление новых афер на рынке недвижимости?

– Как защитить пострадавших инвесторов?

– Как поступить с уже имеющимися долгостроями?

Ответ на последний из приведенных выше вопросов, не менее важен, чем на два предыдущих. Наличие незавершенных строек – это не только шрамы на лице города. Это серьезные экономические и социальные проблемы. Ключевые из них (помимо отсутствия недвижимости у инвесторов в такой новострой): создание социально небезопасных точек по всей площади столицы, а также – потери городского бюджета в связи с отсутствием поступлений в виде платы за землю и паевого взноса. Добавим к этому технические угрозы, ухудшение инвестиционной привлекательности города, наглядное свидетельство нерационального использовании городских земель. Упущенных выгод и сформировавшихся недостатков реально намного больше, и только их перечисление займет слишком много места в данном материале.

Одной из ключевых проблем, с которой сталкивается власть на местном уровне, является наличие большого количества «белых пятен» в нормативной базе. В результате, не имея четкого и понятного алгоритма действий, приходится изобретать велосипед. Типичным примером можно назвать создание ЖСК из числа инвесторов, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Евро-Рейтинг ранее отмечал, что подобный подход имеет существенные недостатки, ставящие под сомнение возможность реализации задуманного. Некоторые из них лежат в плоскости психологии (достижение согласия между инвесторами) или экономики (наличие ресурсов у членов ЖСК для проведения даже не достройки, а просто оценки полученного в собственность). Ряд других вполне могут быть решены за счет изменения правовой базы. Например – совершенствования механизма передачи в собственность ЖСК земли под объектом недвижимости.

Одной из попыток совершенствования правового поля можно назвать внесение на рассмотрение Верховной Рады Украины законопроекта №6033 «О защите прав инвесторов жилищного строительства и урегулировании обязательств относительно долгостроев». Суть данного документа понятна из его названия. Профессиональное объединение строительной отрасли – Конфедерация строителей Украины (далее по тексту также – КБУ) больше года занималась разработкой соответствующего законопроекта, который и лег в основу депутатского проекта с регистрационным № 6033. Следует отметить, что последний в феврале 2017 г., был роздан депутатам для ознакомления и на этом какое-либо движение по нему прекратилось.

Возможно, одной из причин отсутствия дальнейшего движения по законопроекту, является осознание необходимости его совершенствования. КБУ же доработав свое видение решения проблемы долгостроев, подала на рассмотрение Минрегиона и профильного комитета ВРУ проект Закона Украины «О действиях, которые могут совершаться с целью завершения строительства объектов долгосрочного строительства».

Данный законопроект имеет ряд серьезных отличий от документа, поданного в Парламент народными депутатами. Выделим некоторые из них:

  1. Введено понятие «долгосрочное строительство». Несмотря на кажущуюся незначительность данного изменения, Евро-Рейтинг полагает, что это существенный шаг в верном определении проблемы. Ведь до этого было использование сленгового слова «долгострой». Последнее также не имело формального определения на законодательном уровне, а предложенная в законопроекте «О защите прав инвесторов жилищного строительства и урегулирование обязательств относительно долгостроев» формулировка сужала круг проблемных объектов.
  2. Расширен перечень объектов, к которым могут применяться законодательные нормы. Фактор не менее важный, поскольку предполагает, что основные положения закона могут распространяться и на объекты, которые строятся на земле, за которую не осуществляется плата, предусмотренная законодательством. Их включение в категорию «долгосрочное строительство» существенно упрощает действия для местной власти в случае, если застройщик не производит уплату земельного налога или арендной платы в течении пяти лет.
  3. Очерчены альтернативные механизмы завершения строительства проблемных объектов и определены основные аспекты соблюдения прозрачности такого процесса. Важным моментом является универсализация и упрощение необходимых процедур.

В целом, исходя из законопроекта, действия по «долгосрочному строительству» должны состоять из десяти основных шагов:

  1. Выявление проблемы.
  2. Инициирование вопроса о предоставлении статуса «долгосрочное строительство» соответствующему объекту, подкрепленное необходимыми документами (в законопроекте определено, кто должен выступать инициатором).
  3. Рассмотрение заявления соответствующим органом власти и принятие его в работу или отклонение (в соответствии с четко определенным набором причин).
  4. Публикация соответствующего решения в открытом доступе.

4.1. Признание недействительными каких-либо сделок по объекту после принятия решения о возможности присвоения ему статуса объекта долгосрочного строительства.

4.2. Формирование специальной комиссии (в случае необходимости) для определения статуса объекта, исследования его технического состояния и правовых документов.

  1. Подача соответствующих запросов с целью получения информации, необходимой для вынесения решения о статусе строительства.
  2. Сбор и обработка полученной информации для обращения в судебные инстанции.
  3. Выбор одного из четырех механизмов действий, по проблемному объекту, предусмотренных данным Законом, который является наиболее оптимальным для определенного объекта.
  4. Непосредственное обращение в суд с целью признания объекта «долгосрочным строительством» и закрепление судом дальнейшего алгоритма действий с данным объектом.
  5. Реализация утвержденного механизма и удовлетворение финансовых требований пострадавших лиц.
  6. Оценка достигнутых результатов.

Сам процесс отнесения дома к «долгосрочному строительству» – достаточно сложный и длительный механизм, занимающий более восьми месяцев от момента поступления заявления до момента выбора одного из механизмов действий. Во временном измерении процедура выглядит следующим образом:

– 45 рабочих дней – время с момента поступления заявления от пострадавших инвесторов или других лиц, определенных данным Законом до момента заявления органа власти об отнесении дома к «долгосрочному строительству» или отказе от такого действия;

– 6 месяцев соответствующий орган власти (местного самоуправления) анализирует необходимые документы для принятия окончательного решения, в т.ч.:

            – 5 рабочих дней идет на подготовку запроса на предоставление информации застройщиком;

            – 20 рабочих дней идет на предоставление застройщиком соответствующего пакета информации в органы власти.

Евро-Рейтинг сразу обращает внимание, что, вероятно, появляется некоторая возможность для застройщика в части принятия определенных действий с объектом в течении 45 рабочих дней с момента подачи заявления до момента принятия решения об отнесении дома к «долгосрочному строительству» или отказе от такого действия. Речь идет именно об осуществлении каких-либо действий с недвижимостью, в т.ч. – ее продажи, передачи или использовании в качестве залога. Возможно, опция, которой предусматриваются подобные сделки с недвижимостью после вынесения решения, должна «включаться» с момента регистрации заявления.

Что касается выбора механизма действий власти, то здесь выделено четыре возможных сценария. Остановимся на них более подробно:

Вариант 1. Предоставление застройщику дополнительного времени на завершение строительства. Подобный вариант выглядит вполне оправданным, в случае, если речь идет о добросовестном застройщике, который в силу неблагоприятных причин вынужден был отложить первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию. Речь, правда, идет о превышении первоначально заявленного срока на три года. Поэтому Евро-Рейтинг полагает, что возникновение подобной ситуации возможно только на каком-то масштабном проекте.

Вариант 2. Передача объекта в собственность ЖСК, созданного пострадавшими инвесторами. Этот вариант, как уже отмечал Евро-Рейтинг, имеет ряд недостатков. Однако, он может являться наиболее реалистичным для тех строительных объектов, степень готовность которых очень высокая, а большая часть площадей уже продана. Ведь в этом случае, такая новостройка практически не представляет интерес для потенциальных инвесторов, о которых речь идет дальше.

Вариант 3. Завершение строительства недвижимости новым застройщиком. Примеры подобных действий в масштабах столицы есть, как позитивные, так и негативные. К позитивным можно отнести реализацию нескольких проектов силами УКРБУДа и UDP. К негативным – участие в подобных действиях и компаний, связанных с Войцеховским (например – ЖК Синеозерный, ранее – ЖК «Дом на Правды»).

Вариант 4. Продажа дома на аукционе. Этот вариант планируют применять, если нет возможности достроить объект используя описанные выше механизмы. В этом случае полученные средства будут направлены на погашение возникших обязательств по проекту.

Очень важным моментом является тот, что реализация 2-4 вариантов осуществляется в судебном порядке. Для этого, соответствующий представитель власти подает иск в суд для признания объекта «долгосрочным строительством». Только после получения соответствующего судебного решения будут предприниматься дальнейшие действия.

Законопроект предусматривает четкую последовательность действий по каждому из перечисленных вариантов. Определены условия, по которым застройщик может получить разрешение на продление сроков строительных работ. Расписан порядок действий представителей власти если они решают: передать объект в собственности ЖСК, допустить завершение строительства новым застройщиком или осуществить его реализацию через аукцион.

Среди некоторых моментов, которые являются принципиальными, стоит выделить следующие:

Во-первых, те инвесторы, которые имеют имущественные права на недвижимость, но не войдут в состав ЖСК, получают только права на возвращение уплаченных ими средств. Т.е., фактически, если проект будет завершен, они не получают в нем недвижимость, а ограничиваются суммой своего взноса. С точки зрения финансовой поддержки ЖСК такое решение является позитивным: ЖСК будет иметь возможность реализовать свободную недвижимость по рыночной цене. Однако, насколько подобная норма является обоснованной, стоит уточнить у юристов.

Во-вторых, в случае завершения строительства новым застройщиком, инвесторы должны заключить с ним договора, которые будут предусматривать выплату разницы между рыночной стоимостью недвижимости и фактически уплаченными средствами. Как и в первом случае, инициатор достройки получает определенную компенсацию, что снижает его финансовую нагрузку. Соответственно, потенциальные потери ложатся на плечи инвесторов. Заметим, что те из них, кто откажется подписывать такой договор, получат компенсацию своих вложений в течении шести месяцев после соответствующего судебного решения, откорректированную в соответствии с реалиями рынка.

В-третьих, если объект продается на аукционе, инвесторы вправе рассчитывать на компенсацию своих вложений. Документом определена очередность, которую должны придерживаться соответствующие органы при проведении выплат. Инвесторы отнесены ко второй очереди из восьми. Первая – затраты соответствующих органов власти на проведение аукциона.

Основная суть законопроекта изложена. Является ли он окончательным? Не бесспорно: существует ряд моментов, которые могут оказаться спорными или предполагают неоднозначную трактовку. Часть из них отмечена в тексте.

Напомним, с чего начинался этот обзор. В существующем нормативном поле местная власть не может оперативно решать проблему «долгосрочного строительства», несет имиджевые и инвестиционные потери, недополучает финансовые ресурсы в виде платы за аренду земли, паевых взносов и т.д. Более того, наличие «долгосрочного строительства» – проблема не только киевская. Нормативно-правовая неопределенность порождает преграды развития отрасли жилищного строительства по всей Украине. И инициатива КБУ должна способствовать урегулированию этого болезненного вопроса.

Основной целью этого законопроекта является то, чтобы сформировать прозрачный механизм реанимации замороженных объектов. Евро-Рейтинг рассчитывает, что при помощи данного документа удастся привести в порядок те или иные кластеры законодательства, сформировать новую парадигму разрешения проблемы незавершенного строительства не за счет бюджетных средств, а на рыночной, конкурсной основе. Это будет способствовать повышению инвестиционной привлекательности, как отрасли, так и Украины в целом.