Краткий обзор первичного рынка недвижимости Киева

Киев входит в небольшое число городов, жилищное строительство в которых не только многочисленно но и разнообразно. Статус столицы и концентрация самого разнообразного бизнеса позволяет киевским застройщикам экспериментировать. Поэтому сегодня желающие могут приобрести квартиры на любой вкус, по разной цене и совершенно разного качества.

Рисунок 1 Распределение жилищных комплексов, возводимых в Киеве по классам, единиц по итогам 3 квартала.

Выше приведены данные по жилищным комплексам, информация по которым обрабатывается в рамках обновления рейтинга комфортности жилищных комплексов. Как видим, в трех классах возводится примерно равное количество объектов – 55 в категории «бизнес» и по 60 в категориях «эконом» и «комфорт». Евро-Рейтинг уже отмечал ранее, что в последние годы наметилась тенденция к увеличению числа объектов комфорт-класса, удельный вес которых постоянно увеличивается. Имеет место также прирост недвижимости бизнес-класса, хотя здесь темпы значительно ниже.

Недвижимость класса «эконом» по-прежнему остается одной из наиболее часто возводимой в столице. Но конкуренция со стороны застройщиков комфорт-класса становится все более ощутимой. Одна из причин, по мнению рейтингового агентства – снижение покупательного спроса в нижнем ценовом сегменте, а также – перемещение ряда покупателей из высоких ценовых категорий в средний ценовой сегмент. Как следствие, отдельные проекты, которые по своим техническим характеристикам ближе к эконом-классу теперь позиционируются в комфорт-классе, что позволяет ставить более высокую цену и привлекать новых покупателей.

Вместе с тем, существует целый ряд девелоперов, специализирующихся преимущественно в эконом-классе и заработавших именно здесь свою репутацию. На сегодня 60 жилищных комплексов возводит 21 застройщик, при этом на 10 из них приходится более 80% всех объектов эконом-класса.

Рисунок 2. ТОП-10 застройщиков Киева в эконом-классе, представленных в рейтинге комфортности наибольшим числом проектов, количество объектов.

Как видим, наибольшее число проектов реализует УКРБУД, который прочно прописался в лидерах по данному классу недвижимости. Вместе с тем, как и другой гигант строительного рынка – Киевгорстрой, он реализует еще ряд проектов в других классах. Из десяти приведенных выше компаний только два: Житлобуд-УКБ и ДСК-ЖИТЛОБУД представлены в столице исключительно в классе «эконом». Остальные застройщики, имеют хотя бы по одному проекту, относящемуся к другому классу недвижимости. Заметим, что еще несколько лет назад подобная диверсификация была менее типичной, например, для Фундамента или Спецжитлофонда. Теперь же из них первый представлен в классе «бизнес», а второй – в комфорт-классе.

Класс «комфорт» имеет также своих лидеров. Но здесь нет настолько ярко выраженного присутствия одного застройщика. На 11 девелоперов приходится чуть более половины от общего числа объектов. Еще 28 проектов реализует такое же количество застройщиков.

Рисунок 3. ТОП-10 застройщиков Киева в комфорт-классе, представленных в рейтинге комфортности наибольшим числом проектов, количество объектов.

Обращает на себя внимание желание УКРБУДа быть и здесь в числе лидеров. Он находится на второй позиции, уступая совсем немного Интергал-Буду, который несколько лет подряд является законодателем мод в классе «комфорт». Все остальные компании представлены 2-3 проектами, чего явно недостаточно, чтобы составить конкуренцию двум первым номинантам.

Наверное, нет ничего удивительного, что и в бизнес-классе наибольшее число жилищных комплексов возводит УКРБУД (10 объектов). Второй – GEOS (7 объектов), третий – Building Development Holding (6 объектов). И вновь обращает на себя внимание появление в числе лидеров компаний, которые несколько лет назад только начинали пробовать свои силы в бизнес-классе: УКРБУД и Киевгорстрой (5 проектов).

Рисунок 4. ТОП-8 застройщиков Киева в бизнес-классе, представленных в рейтинге комфортности наибольшим числом проектов, количество объектов.

В бизнес-классе концентрация проектов по застройщикам примерно такая же высокая, как и в категории «эконом»: на 8 девелоперов приходится более 70% возводимой недвижимости. При этом ярко выраженных «узких специалиста» – два: GEOS и Building Development Holding имеющих лишь по несколько проектов в других классах. Особняком стоит UDP, строящий еще элитную недвижимость и Riverside Development, одинаково представленный в классах «комфорт» и «бизнес».

Что касается проектов в категории «элит», то только два застройщика – Taryan Group и Independence сейчас ведут более одного проекта. Очевидно, что заявленный класс требует более значительных вложений на всех этапах строительства, что не может позволить себе практически ни один из застройщиков.

Подводя итоги, выделим несколько моментов. Во-первых, наблюдается попытка крупных застройщиков снизить свои риски путем диверсификации строительных проектов по различным категориям. Особенно отчетливо данная тенденция просматривается у УКРБУДа и Киевгорстроя, которые представлены в трех из четырех категориях. При этом первый из них является лидером по числу объектов в эконом- и бизнес-классах.

Рисунок 5. ТОП-10 застройщиков Киева по числу проектов во всех категориях представленных в рейтинге комфортности, количество объектов.

Во-вторых, происходит постепенное смещение ряда застройщиков в более высокие ценовые категории при одновременном увеличении числа жилищных комплексов комфорт- и бизнес-класса (последние – в меньшей мере).

В-третьих, предварительная оценка ряда проектов показывает, что далеко не всегда застройщикам удается выдержать все требования к недвижимости, которые предъявляются к определенным категориям жилья. Более точная оценка будет видна по итогам обновления рейтинга комфортности. Но уже сейчас становится очевидным, что на фоне перманентного снижения цен на недвижимость и низкой покупательной способности населения большинство компаний пытаются сохранить прибыльность за счет оптимизации расходов на материалы. По мнению Евро-Рейтинга эта тенденция сохранится в среднесрочной перспективе (несколько лет). В подобных условиях наибольшую выгоду получат те компании, которые смогут минимизировать непрямые расходы, повысить свою узнаваемость и репутацию, а также – предложить оригинальные проекты покупателям недвижимости.