Массовое жилье Киева в рейтинге комфортности: итоги 2018 г.

Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг обновило рейтинг комфортности новостроек столицы по итогам 2018 г. В ходе исследования изучалась информация по более чем 250 жилищным комплексам, которые возводятся в Киеве. Разбивка недвижимости приведена в разрезе двух основных сегментов: массовое жилье и жилье повышенной комфортности, а также – основных классов: «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элит».

В итоговый рейтинг-лист не вошли следующие объекты: сданные в эксплуатацию до момента начала работ и комплексы, в которых продали все жилые площади (по официальной информации). Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг, по возможности, исключило объекты недвижимости, законность строительства которых под сомнением. Вместе с тем, рейтинг комфортности не предполагает оценку надежности того или иного жилищного комплекса и не может использоваться с этой целью. Жилье может быть высокого качества, но не обладать необходимыми разрешительными документами.

В результате конечный список насчитывает 180 жилищных комплексов, что на 10 единиц больше, чем в предыдущем исследовании. Эти объекты возводят 73 застройщика (на 5 больше, чем в конце 2017 г.) Среднее количество новостроек, которое приходится на одного застройщика (девелопера) – 2,5 единицы. Как и везде, здесь есть явные лидеры (УКРБУД, Киевгорстрой, Интергал-Буд), ведущие более 10 объектов одновременно (на них приходиться почти треть от общего объема рынка), есть компании, специализирующиеся, преимущественно, на недвижимости в высоком ценовом сегменте (UDP, К.А.Н. Девелопмент, GEOS) или на массовом жилье (Житлоинвестбуд-УКБ, Фундамент, Банк «Аркада»). Заметим, что почти 60% застройщиков ведет только по одному проекту.

В данном обзоре рейтинговое агентство Евро-Рейтинг планирует рассмотреть качественную составляющую именно массового жилья. Речь пойдет о недвижимости эконом- и комфорт-класса. Всего в рейтинг-лист вошло 122 таких жилищных комплекса. Для сравнения, в конце 2017 г. их было 109. За период с 2016 по 2018 гг. удельный вес новостроек эконом- и комфорт-класса в общем объеме недвижимости вырос почти на 10 п.п. – с 60 до 68%%. В то же время рост происходит исключительно за счет объектов в классе «комфорт».

Рисунок 1. Распределение жилищных комплексов сегмента массового жилья, вошедших в рейтинг комфортности по классам, 2016 – 2018 гг., %

За два года в Киеве практически пропали объекты эконом-класса. По итогам анализа за 2018 г. можно сказать, что число подобных объектов можно пересчитать действительно на пальцах рук. Еще два года назад было сложно представить подобную картину, но рынок диктует свои условия.

Рост числа новостроек категории комфорт обусловлен несколькими причинами: увеличение числа новых проектов (около 50% от общего числа новостроек, которые пополнили список) и пересмотр отдельными застройщиками существующих категорий. Всего за два года класс недвижимости в сторону увеличения был пересмотрен у более чем 20 жилищных комплексов. Подобными действиями грешили практически все застройщики, за исключением таких крупных, как Житлоинвестбуд-УКБ, Фундамент, Спецжитлофонд, Банк «Аркада». В то же время УКРБУД и Киевгорстрой, которые заработали себе имя именно в эконом-классе, сегодня там практически отсутствуют.

Рейтинг комфортности жилищных комплексов в классе «эконом»: кто был лучшим в 2018 г.?

По итогам 2018 г. можно уверенно говорить об уникальной ситуации в эконом-классе. Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг полагает, что сегодня здесь практически отсутствует конкуренция. Действительно, лишь 4 застройщика ведут одновременно более 2 проектов в данном сегменте рынка! Те стройки, которые были завершены не замещаются новыми: строители или не начинают проекты в этом классе недвижимости либо переходят в более высокий ценовой сегмент.

Рисунок 2. Распределение жилищных комплексов эконом-класса между застройщиками Киева по итогам 2016-2018 гг.

Эконом-класс по умолчанию предполагает более низкие требования к недвижимости, по сравнению с другими категориями. Вместе с тем, существует целый ряд критериев, которые могут застройщиком как улучшаться так и просто соблюдаться. В ряде случаев, даже базовые критерии могут обходиться, поскольку они не являются обязательной нормой. Как следствие, ряд проектов, которые ранее относились застройщиками к категории «эконом» или «эконом+» было решено переквалифицировать в категорию «комфорт». Насколько это было обосновано, можно понять, сравним рейтинговые оценки по отдельным проектам в разных категориях в динамике за три последних года. Заметим, что часть объектов, которые в 2016 г. входили в ТОП-лучших проектов эконом-класса, уже в 2017 г. оказались в категории комфорт. В прошлом году эта тенденция сохранилась.

Из тех жилищных комплексов, которые остались в 2018 г. в эконом-классе, также был сформирован список 10 лучших по оценкам рейтингового агентства Евро-Рейтинг. Что касается оценок всех строек в данной категории, она приведена в соответствующем рейтинг-листе.

Оценка объектов эконом-класса проведена по следующим параметрам: архитектурные особенности проекта, технология строительства, материал внешних стен, отделка фасадов, высота потолков, количество квартир на этаже, марка лифта, тип отопления, транспортная доступность, внешнее окружение, оценка покупателей. Соответствие критериям оценивалось в 10 баллов, превышение или наличие дополнительных параметров приносило еще 5 баллов. Если наблюдалось несоответствие или отсутствовала информация, по такому параметру баллы не выставлялись.

Результаты оценки позволяют сделать несколько обобщений: практически все проекты, представленные в эконом-классе, соответствуют минимальному набору требований. Отклонения от базовых характеристик наблюдались, как правило, в следующих случаях: избыточное количество квартир на этаже, несоответствие количества лифтов количеству квартир или их отсутствие в некоторых домах, проблемы с транспортной доступностью. Значительно реже – с внешним окружением (удаленность от объектов, предоставляющих минимальный набор бытовых и социальных услуг).

Одновременно с этим, ряд новостроек получали дополнительные балы. Типичными случаями являются: наличие автономного или индивидуального отопления (стандарт – централизованное), материалы более высокого качества, используемые при строительстве либо облицовке фасада, более высокие потолки «в чистоте», чем это принято в проектах эконом-класса, наличие рекреационных территорий (для эконом-класса – не обязательное) или подземного паркинга.

За счет дополнительных улучшений, присущих отдельным проектам, итоговый балл в рейтинге комфортности мог быть выше, чем при соблюдении только стандартных показателей.

Рисунок 3. ТОП-10 жилищных комплексов Киева в эконом-классе в рейтинге комфортности по итогам 2018 г.

По сравнению с 2017 г. ТОП-10 новостроек изменился на 90%. Причин несколько: изменение категории отдельных проектов (переход в комфорт-класс), завершение строительства и/или продажа всех квартир, невыполнение отдельных, ранее заявленных опций (или ненадлежащее выполнение), появление новых проектов, уточнение информации по уже строящимся объектам.

Средний рейтинг жилищных комплексов, представленных в категории «эконом» за год снизился со 128,6 до 121,9 баллов.

Рисунок 4. Средний рейтинг жилищных комплексов Киева в эконом-классе за 2016-2018 гг., баллов

Снижение средней оценки обусловлено рядом причин. С одной стороны – переходом в класс «комфорт» преимущественно высококачественных новостроек из эконом-класса. С другой – снижением конкуренции и уходом из данного сегмента недвижимости «законодателей мод». Наконец, не стоит забывать, что рост затрат на строительство, происходящий при стабильно невысоком спросе, вынуждает застройщиков искать пути оптимизации своих расходов. И это, в свою очередь, негативно отображается на качественной стороне ряда новостроек. В частности, еще год назад первая тройка жилищных комплексов имела оценки на уровне 148-156 баллов. Теперь – на уровне 140-141 балла. И это речь идет о лучших объектах в эконом-классе.

Претерпел изменение и рейтинг застройщиков в категории «эконом». Напомним, что он рассчитывается только для компаний, реализующих не менее двух проектов и является средним арифметическим бальной оценки жилищных комплексов. В 2018 г. данный перечень впервые сократился до 4 компаний.

Рисунок 5. ТОП-4 застройщиков Киева в эконом-классе в рейтинге комфортности по итогам 2018 г.

Изменение политики строительных компаний в эконом-классе привела к перемещением внутри рейтинга застройщиков. После ухода в 2018 г. из ТОП-списка Киевгорстроя и Итрегал-Буда, его возглавил Банк «Аркада». На вторую позицию поднялся Житлоинвестбуд-УКБ. В перечень лучших также вошли Фундамент и Спецжитлофонд.

Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг полагает, что вероятность изменения категории ряда жилищных комплексов эконом-класса по прежнему высока. Не исключено дальнейшее сокращение числа новостроек в этом сегменте, а также – постепенный переход в другие классы недвижимости оставшихся крупных строительных компаний. Кроме этого, возможны изменения показателей по ряду жилищных комплексов либо в связи с их уточнением, либо с изменением отдельных технических параметров. Как следствие, данный рейтинг по итогам следующего обновления может претерпеть дальнейшие изменения, а также практически лишиться застройщиков, представленных более чем 2 новостройками.

Рейтинг комфортности жилищных комплексов в классе «комфорт»: больше не всегда лучше

Комфорт-класс новостроек представлен целой россыпью проектов от строительных компаний, которые ассоциируются с ведущими на рынке первичной недвижимости. Некоторые – по количественным показателям, другие – по качественным. Впрочем, часть застройщиков по прежнему умеет найти баланс между количеством и качеством своих проектов. Всего же в рейтинг-лист в категории «комфорт» вошло 98 жилищных комплексов от 41 застройщика.

Рисунок 6. Распределение жилищных комплексов комфорт-класса между основными застройщиками Киева по итогам 2016-2018 гг.

На шестнадцать компаний приходится 66 жилищных комплекса (67% от общего числа, вошедшего в рейтинг). Еще тридцать два застройщика реализуют по одному строительному проекту. Подобное распределение явно свидетельствует о высокой конкуренции среди компаний и попытку закрепиться на рынке у большого количества игроков. Заметим, что по сравнению с прошлым годом и общее число участников в данной категории и тех из них, кто реализует одновременно не менее двух проектов выросло более чем в полтора раза.

Три компании (УКРБУД, Интергал-Буд и Киевгорстрой) ведут почти 40% от общего числа новостроек в комфорт-классе. Из приведенного выше графика видно, что для Интергал-Буда этот сегмент изначально был приоритетным. УКРБУД резко перевел свою деятельность в данный сектор в 2017 г., Киевгорстрой – в 2018 г. Оба застройщика при этом начали не только реализовывать новые проекты в классе «комфорт», но и просто повысили класс своих новостроек, ранее позиционировавшихся в эконом-классе. В 2017-2018 гг. подобным образом действовал еще ряд строителей. Просто их объемы были существенно ниже, чем у перечисленных выше застройщиков. Далеко не всегда подобные действия подкреплялись изменениями технических параметров, что нашло свое отражение в результатах оценивания.

Для определения рейтинга комфортности жилищных комплексов, отнесенных к классу «комфорт», помимо параметров, учитываемых при оценке эконом-жилья, во внимание принимались следующие данные: наличие коммерческих помещений, собственной службы эксплуатации, консьержа и охраны территории, закрытого паркинга, количества машиномест в закрытом паркинге (в соотношение к количеству квартир в доме), а также – детской площадки.

Как и в случае с эконом классом, застройщик в комфорт-классе может предлагать более расширенный список опций для покупателя. Речь идет о следующих параметрах: большее количество машиномест в паркинге, высота потолка в квартире, количество квартир на этаже, повышенный контроль за безопасностью. За наличие каждой подобной опции комплекс получал дополнительные 5 баллов.

Рисунок 7. ТОП-10 жилищных комплексов Киева в комфорт-классе в рейтинге комфортности по итогам 2018 г.

Как и в классе «эконом», в комфорт-классе рейтинг обновился существенно (70%). Места в ТОП-10 сохранили: Славутич 2.0 (застройщик – bUd development), Файна Таун (К.А.Н. Девелопмент) и Сырецкие сады (Интергал Буд). Добавилось сразу 5 новых проектов, в том числе, сформировавших первую тройку. Также появились две новостройки, по которым были уточнены отдельные технические параметры.

Средний рейтинговый бал жилищных комплексов комфорт-класса несколько подрос: со 151,2 до 152,1 баллов.

Рисунок 8. Средний рейтинг жилищных комплексов Киева в комфорт-классе за 2016-2018 гг., баллов

Увеличение среднего значения на фоне дальнейшего роста числа проектов обусловлено, в первую очередь, переходом в данную категорию ряда системных строительных компаний, и появлением новых интересных проектов. Вместе с тем, рейтинговое агентство Евро-Рейтинг полагает, что потенциал для дальнейшего роста практически выбран и вероятность последующих улучшений незначительная. Более вероятной кажется стабилизация или снижение качества ряда объектов.

В рейтинг застройщиков вошли пять компании, реализующие в комфорт-классе хотя бы три проекта. Это: К.А.Н. Девелопмент, УКРБУД, bUd development, Интергал Буд и Saga Development.

Рисунок 9. ТОП-5 застройщиков Киева в комфорт-классе в рейтинге комфортности по итогам 2018 г.

Представительство К.А.Н. Девелопмент на первых позициях в комфорт-классе становиться уже привычным. Впрочем, ряд застройщиков (ZIM Capital Group, Ковальская Недвижимость) имеют даже более высокую оценку. Но в их портфеле всего лишь по 2 проекта, что не позволяет войти в данный ТОП-лист.

В целом, категория «комфорт» на сегодня наиболее динамичная и широко представленная на столичном рынке. Здесь появляются новые интересные проекты, технические характеристики которых выше, чем стандартные требования к ним. Вместе с тем, разрыв между лучшими и худшими остается по прежнему велик. Превышение составляет почти 70 баллов или в 1,6 раза. Для сравнения, в категории «эконом» разрыв равен 51 баллу или 1,57 раза. Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг ожидает дальнейшее усиление конкуренции в комфорт-классе. А вот существенного улучшения качественных параметров пока ждать не стоит: низкий покупательный спрос и неприхотливость населения не являются стимулом для конкуренции за счет качества. Поэтому в приоритете у застройщиков остаются цены и пиар-кампании.

Более подробно о расчетах

С методологией расчета рейтинга комфортности можно ознакомиться на сайте рейтингового агентства Евро-Рейтинг. Основные принципы изложены ниже. Параметры, по которым оценивались жилищные комплексы, были сведены в следующие группы: «архитектурные особенности», «конструктивные особенности», «безопасность и сервис», «обустройство территории», «местоположение». Оценка по каждому из параметров колеблется в интервале от 0 до 15 баллов. Полученные баллы суммируются и определяют оценку по каждой группе.

Объясним механизм расчета на примерах. В объектах эконом-класса высота потолка принята на уровне 2,5-2,7 м «в чистоте». Когда этот параметр выполняется, жилищный комплекс получает 10 баллов в группе «архитектурные особенности». Не выполняется – 0 баллов. Если высота потолков «в чистоте» более 2,7 м, жилищному комплексу присваивается дополнительные 5 баллов, т.к. речь идет о создании дополнительных комфортных условий, не предполагаемых данным типом проекта. Существует также вариант, когда определенная характеристика не является обязательной для данного типа жилищных комплексов (например, резервное или автономное отопление для объектов эконом-класса), но она реализована. Такому жилищному комплексу не ставят баллы по данной позиции (не является обязательной для оценки), но присваивают бонусные 5 баллов (улучшенный комфорт).

Всего оценка проводится по 19 параметрам: архитектурный проект, технология строительства, материал внешних стен, отделка фасадов, высота потолков (входят в группу «архитектурные особенности»), количество квартир на этаже, тип лифтов, тип отопления, лаунж-зона, наличие коммерческих помещений (входят в группу «конструктивные особенности»), наличие закрытой (огражденной) территории, собственной эксплуатационной службы (управляющей компании), охраны, консьержа (входят в группу «безопасность и сервис»), наличие паркинга, детской площадки (детской комнаты), количество машиномест в паркинге на квартиру (входят в группу «обустройство территории»), транспортная доступность и внешнее окружение (входят в группу «местоположение»).

Кроме этого при составлении рейтинга учитывается оценка предпочтений самих покупателей по каждому жилищному комплексу, которая фиксируется на Интернет-ресурсе http://domik.ua.

Рейтинг комфортности (Ркф) рассчитывается по следующей формуле:

Ао – оценка архитектурных особенностей;

Ко – оценка конструктивных особенностей;

Бс – оценка безопасности и сервиса;

От – оценка обустройства территории;

М – оценка местоположения;

Оп – оценка покупательских предпочтений.

При определении тех или иных критериев, которым должен соответствовать жилищный комплекс определенного класса, нами были использованы: классификация жилья от Украинской Строительной Ассоциации (2006 г.), наработки и предложения, подготовленные компанией CityDevelopmentSolutions совместно с Конфедерацией Строителей Украины, а также – классификаторы, существующие в странах ближнего зарубежья.

Исследование было проведено по жилищным комплексам, которые строятся на территории Киева. Евро-Рейтинг старался не включать в рейтинг-лист жилищные комплексы, отнесенные к «самовольному строительству» на сайте http://monitor.mkk.kga.gov.ua/.

Рейтинг комфортности не оценивает следующие аспекты: надежность застройщика, соответствие цены заявленному качеству, выполнение графика строительных работ. Рейтинг также не является рекомендацией покупать или продавать недвижимость.

Дальнейшие исследования

Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг проводит исследования первичного рынка жилья на регулярной основе и не реже, чем раз в полугодие обновляет рейтинг комфортности. Из рейтинг-листа выбывают проекты, по которым наступил срок сдачи. В свою очередь рейтинг-лист пополняется за счет новых проектов.

Лучшие в сегменте повышенной комфортности в Киеве

Рейтинг-лист новостроек Киева

Методика