Сегмент жилья повышенной комфортности включает следующие классы: «бизнес» и «элит». В рейтинг-лист, составленный в рамках обновления рейтинга комфортности недвижимости столицы вошло 58 новостроек, которые возводит 41 застройщик. Из них 44 жилищных комплексов представлены в бизнес-классе и 14 – в элит-классе. Год назад представительство было несколько большим – 63 объекта, 50 из которых позиционировались, как бизнес-класс.
В итоговый рейтинг-лист не вошли следующие объекты: сданные в эксплуатацию до момента начала работ и комплексы, в которых продали все жилые площади (по официальной информации). Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг, по возможности, исключило объекты недвижимости, законность строительства которых под сомнением. Вместе с тем, рейтинг комфортности не предполагает оценку надежности того или иного жилищного комплекса и не может использоваться с этой целью. Жилье может быть высокого качества, но не обладать необходимыми разрешительными документами.
За период с 2016 по 2018 гг. удельный вес жилья повышенной комфортности в общем объеме недвижимости снизился чуть меньше, чем на 10 п.п. – с 40 до 32%%. Соотношение между «бизнес» и «элит» классами также изменилось.
Рисунок 1. Распределение жилищных комплексов повышенной комфортности, вошедших в рейтинг комфортности по классам, 2016 – 2018 гг., %
В сегменте повышенной комфортности наблюдается картина, схожая с той, которая отмечалась в сегменте массового жилья. Удельный вес проектов в более низкой ценовой категории имеет тенденцию к сокращению, в более высокой – к росту. Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг полагает, что это связанно с желанием застройщиков поставить более высокую цену на отдельные проекты, приближающиеся по своим параметрам к категории «элит». А также – сохранением устойчивого спроса на такую недвижимость. Еще одна особенность – появление в данном классе т.н. «клубных домов». Они кардинально отличаются от уже известных проектов элит-класса и могут, за счет правильного соединения количественных и качественных параметров, составлять серьезную конкуренцию типичным новостройкам.
Что касается бизнес-класса, то здесь очевидно имеет место некоторое снижение спроса. Строить качественную недвижимость соответствующего уровня в нынешних условиях стало не так выгодно, как лет десять назад: нет соответствующего количества покупателей. Да и рост коммунальных платежей на некоторых из них действует достаточно отрезвляюще. Впрочем, ожидать такого резкого сокращения предложения, как в классе «эконом», не стоит.
Рейтинг комфортности жилищных комплексов в классе «бизнес»: появление новых лиц с новыми проектами
Сложно удержаться от проведения некоторых параллелей с ситуацией в классе «эконом»: имеет место четкая тенденция по сокращению количества проектов, которые ведет один участник в бизнес-классе. Еще год-два назад 5-7 проектов не было проблемой Киевгорстроя, GEOS или bUd development. Однако сейчас компании ограничиваются 2-3 проектами. Даже УКРБУД, который остается лидером по числу новостроек в этой категории, снизил свои аппетиты почти в два раза – с 9 жилищных комплексов в 2017 г. до 5 в 2018 г.
Рисунок 2. Распределение жилищных комплексов бизнес-класса между застройщиками Киева по итогам 2016-2018 гг.
Впрочем, здесь не все выглядит настолько однозначно, как в эконом-классе. Действительно, количество новых проектов от компаний, которые уже сформировали себе имя в данной категории практически не наблюдается. Но, похоже, оформился пул амбициозных новичков, готовых потеснить старожилов. В первую очередь речь идет о Saga Development и Edelburg Development, каждый из которых ведет сразу три проекта. При этом рейтинговое агентство Евро-Рейтинг не исключает, что хотя бы одна из двух названых компаний имеет связи с крупным игроком строительного рынка и была создана с целью диверсификации деятельности и позиционирования отдельного бренда на рынке.
Стоит сравнить, повлияло ли сокращение количества проектов на их качественные характеристики. Ведь, если руководствоваться логикой развития рынка, концентрация усилий на ограниченном количестве целей (в нашем случае – жилищных комплексов), должна способствовать повышению качества работы.
Количество параметров, по которым оцениваются объекты в бизнес-классе практически не изменилось, по сравнению с комфорт-классом. Добавилась лишь одна позиция: закрытая территория. Однако требования стали более жесткими, по сравнению с теми, которые предъявлялись к классу комфорт (например, относительно высоты потолков, количества машиномест в закрытом паркинге, местоположение объекта, транспортной доступности и проч.).
Жилье бизнес-класса изначально позиционируется, как недвижимость, располагающая дополнительными удобствами и дающая ее покупателю преимущества перед собственником квартир классом ниже. По этой причине подходы к оценке здесь более высокие. И именно в объектах более высокого класса отмечается серьезное расхождение между существующими требованиями к недвижимости и фактическими предложениями застройщика. Наиболее часто Евро-Рейтинг отмечал следующие несоответствия: избыток квартир на этаже, заниженное количество машиномест в закрытом паркинге либо вообще отсутствие закрытой парковки в жилищном комплексе, несоответствие высоты в квартирах (потолок «в чистоте»), проблемы с местоположением объекта и транспортной доступностью. Возможны и другие нюансы, связанные с наличием или отсутствием собственной управляющей компании, берущей на себя содержание объекта, охраной территории и проч.
При оценке бизнес-класса очень мало опций, за которые могут быть начислены дополнительные баллы. Теоретически можно получить более высокие оценки за превышение стандартов по высоте потолка, количеству машиномест в подземном паркинге, более низкому числу квартир на этаже или предложением дополнительных удобств. На практике подобные случаи единичны. В то же время, потеря баллов из-за несоблюдения определенных критериев происходит регулярно. Следствием являются невысокие оценки по ряду новостроек, позиционирующихся именно в данной категории.
Рисунок 3. ТОП-10 жилищных комплексов Киева бизнес-класса в рейтинге комфортности по итогам 2018 г.
В отличии от массового жилья, в ТОП-10 лучших в бизнес-классе не произошло существенных изменений. В рейтинг вошло 4 новых жилищных комплекса. При этом и Подол Градъ и Edelweiss House были и в предыдущем рейтинг-листе. По этим объектам произошли уточнения отдельных параметров, что привело к пересмотру рейтинговой оценки в сторону повышения. А вот Greenville Park и Едельвейс Феофании – самые настоящие новички рейтинга.
Благодаря появлению новой информации изменили свои позиции и другие комплексы бизнес-класса, в частности ЖК Cardinal и ЖК AuRoom поднялись вверх. Хотя, потеснить с первой позиции Новопечерские Липки пока не удается никому.
Заметим, что появление новых жилищных комплексов и обновление информации по уже строящимся, повлияло на рейтинговую оценку значительной части новостроек. В результате средний рейтинг недвижимости бизнес-класса изменился. При этом, в данной категории уже третий год подряд рейтинговые оценки возрастают.
Рисунок 4. Средний рейтинг жилищных комплексов Киева бизнес-класса за 2016-2018 гг., баллов
Всего за два года средний рейтинг улучшился на 16 п.п. Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг полагает, что существует несколько причин, позволяющих объяснить такие метаморфозы. Во-первых, ряд проектов, которые выбыли из рейтинга (завершение строительных работ, продажа всех квартир, переход в другую категорию, «замораживание» строительства), были более низкого качества, чем те, которые их заменили. Во-вторых, борьба за покупателя именно в данной категории вынуждает застройщиков искать дальнейшие пути усовершенствования: здесь клиент ориентируется не только на цену, но и на качество. И хотя это происходит не по всем объектам, явные позитивные сдвиги имеют место. Наконец, в-третьих, уточнение отдельных технических параметров привело к пересмотру оценки по ряду проектам в сторону ее повышения. Это также повлияло на итоговый средний бал.
Претерпел изменение и рейтинг застройщиков в категории «бизнес». Напомним, что он рассчитывается только для компаний, реализующих не менее трех проектов и является средним арифметическим бальной оценки жилищных комплексов.
Рисунок 5. ТОП-5 застройщиков Киева бизнес-класса в рейтинге комфортности по итогам 2018 г.
Две первые позиции в рейтинге остались неизменными: UDP и GEOS. Достаточно большой неожиданностью можно назвать появление на третьем месте Edelburg Development. Хотя только следующее обновление позволит определить, что это – успешная деятельность или временный результат. Заметим, что здесь отсутствуют Киевгорстрой и Интергал-Буд, представленные в данной категории меньшим количеством проектов. Если бы условия включения в список были изменены, и сами результаты выглядели бы по другому.
Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг считает, что позиции UDP и GEOS в рейтинге комфортности пока незыблемы. Явных конкурентов их проектам не наблюдается. Единственная причина потери места может стать сокращение числа новостроек: в последние годы у обеих компаний их количество не увеличивается. Что касается остальных проектов, то вероятность изменения уже в 2020 г. достаточно высока: целый ряд жилищных комплексов будут завершены. А появятся ли альтернативы – не ясно.
Рейтинг комфортности жилищных комплексов в классе «элит»: лучше уже некуда
Число проектов в элит-классе увеличилось в 2018 г., по сравнению с 2017 г. Как и ранее, в этой категории практически нет ярко выраженного лидера, способного вести сразу несколько жилищных комплексов. В 2016 г. единственным застройщиком, который занимался строительством и реализацией квартир сразу в двух новостройках элит-класса, был Independence. В 2017 г. – Taryan Group. Теперь им на смену пришел УКРБУД. Достаточно неожиданное появление, учитывая, что данная компания до прошлого года в данном сегменте вообще не работала.
Рисунок 6. Распределение жилищных комплексов элит-класса между основными застройщиками Киева по итогам 2016-2018 гг.
Впрочем, судя по динамике за три года, ситуация, когда появляется новый застройщик, реализующий проект в элит-классе, не является чем-то необычным для столицы. Более того, УКРБУД на этом фоне выглядит весьма неплохо: по сравнению с рядом других неофитов здесь есть опыт и позитивный результат, пусть и в других категориях недвижимости.
Для того, чтобы понять, насколько добросовестно застройщики выполняют требования к недвижимости класса «элит», стоит ознакомиться с изменением рейтинговой оценки и рейтингов жилищных комплексов за несколько последних лет.
Подход к оценке недвижимости, которая позиционируется в классе «элит» наиболее строгий. И если параметров оценивания практически те же, что и для категории «бизнес», то критерии ужесточились. В данной категории дополнительные баллы могут быть получены только за эксклюзивность архитектурного проекта, улучшения, связанные с благоустройством и эксклюзивное местоположение.
Как и в случае с бизнес-классом, проекты несут основные потери в баллах при оценивании следующих параметров: паркоместа в подземном паркинге к числу квартир либо наличие лифтов, ведущих в подземный паркинг, количество квартир на этаже (иногда их число более подходит для жилья комфорт или даже эконом класса), занижение высоты потолков. Также существует несоответствие местоположения объекта либо наличие проблем с транспортной доступностью.
Занятно, что даже категория «элит» теряет проекты и в связи с остановкой («замораживанием») строительства. В 2017 г. по этой причине из рейтинг-листа был исключен ЖК Veles Place, который замер на уровне котлована. Позже данный проект реинкарнировал в виде ЖК Подол Град Vintage. Однако, уже в другом классе и от другого застройщика. В 2018 г. такая же судьба постигла Клубный дом «HillSide» и ЖК «Акрополь». Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг полагает, что для ограниченного количества жилищных комплексов подобного высокого класса такое количество проблемных строек – это многовато.
О причинах возникновения подобной ситуации можно лишь догадываться. Градостроительный кадастр, который призван информировать о проблемных стройках столицы, уже давно нерелевантен с точки зрения оценки надежности недвижимости. Впрочем, это уже становится доброй традицией, когда столь важный для киевских инвесторов инструмент выдает некорректную информацию.
Вернемся к рейтинговой оценке. Десятка лучших новостроек в элит-классе представлена ниже. Пара лидеров осталась неизменной: ЖК Бульвар Фонтанов и Taryan Towers. А вот уже первая пятерка кардинально преобразилась.
Рисунок 7. ТОП-10 жилищных комплексов Киева элит-класса в рейтинге комфортности по итогам 2018 г.
Первая десятка обновилась наполовину. Представительство в ней сохранили, кроме указанных выше проектов, Престиж Холл, Obolon Residences и Park Avenue VIP. Достаточно любопытной есть ситуация с Tetris Hall (2 очередь). Данный проект был представлен еще в самом первом рейтинге, который формировался на начало 2016 г. Затем он был завершен, и в дальнейший рейтинг-лист не включался. И вот, через несколько лет, произошло возвращение второй очереди.
В целом, новые проекты оказались качественной заменой тех, что выбыли. Ведь средний рейтинговый бал жилищных комплексов элит-класса за три года вырос почти на 10 пунктов до 174,8 баллов.
Рисунок 8. Средний рейтинг жилищных комплексов Киева элит-класса за 2016-2018 гг., баллов
Заметим, что в элит-классе появился целый ряд новых интересных проектов. Вместе с тем, сама данная категория остается по-прежнему наиболее неоднородной по результатам. Ведь ряд проектов по своему качеству относятся, скорее, к бизнес-классу, чем к элитной недвижимости. И, если поднять историю некоторых из них, то именно в бизнес-классе их позиционировали еще год-два назад.
В отличии от других классов недвижимости, в категории «элит» рейтинговое агентство отказалось от определения лучшего застройщика. Ведь, за исключением УКРБУДа, все компании ведут лишь по одному проекту. Поэтому, для оценки качества работы застройщика, достаточно посмотреть на оценку жилищного комплекса.
Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг в ближайший год не ожидает существенного изменения оценок именно в классе «элит». Все таки проекты, которые здесь представлены, являются достаточно «штучными». В 2018 г. сразу несколько новых (или возобновленных старых) были представлены на не очень емком киевском рынке. Выход еще такого же количества в 2019 г. маловероятен: он не подкреплен каким-либо спросом. Не исключено, что здесь могут появиться 1-2 проекта из бизнес-класса, как это уже происходило. Но повлиять на оценку в верхней части ТОПа они точно не смогут.
Более подробно о расчетах
С методологией расчета рейтинга комфортности можно ознакомиться на сайте рейтингового агентства Евро-Рейтинг. Основные принципы изложены ниже. Параметры, по которым оценивались жилищные комплексы, были сведены в следующие группы: «архитектурные особенности», «конструктивные особенности», «безопасность и сервис», «обустройство территории», «местоположение». Оценка по каждому из параметров колеблется в интервале от 0 до 15 баллов. Полученные баллы суммируются и определяют оценку по каждой группе.
Объясним механизм расчета на примерах. В объектах эконом-класса высота потолка принята на уровне 2,5-2,7 м «в чистоте». Когда этот параметр выполняется, жилищный комплекс получает 10 баллов в группе «архитектурные особенности». Не выполняется – 0 баллов. Если высота потолков «в чистоте» более 2,7 м, жилищному комплексу присваивается дополнительные 5 баллов, т.к. речь идет о создании дополнительных комфортных условий, не предполагаемых данным типом проекта. Существует также вариант, когда определенная характеристика не является обязательной для данного типа жилищных комплексов (например, резервное или автономное отопление для объектов эконом-класса), но она реализована. Такому жилищному комплексу не ставят баллы по данной позиции (не является обязательной для оценки), но присваивают бонусные 5 баллов (улучшенный комфорт).
Всего оценка проводится по 19 параметрам: архитектурный проект, технология строительства, материал внешних стен, отделка фасадов, высота потолков (входят в группу «архитектурные особенности»), количество квартир на этаже, тип лифтов, тип отопления, лаунж-зона, наличие коммерческих помещений (входят в группу «конструктивные особенности»), наличие закрытой (огражденной) территории, собственной эксплуатационной службы (управляющей компании), охраны, консьержа (входят в группу «безопасность и сервис»), наличие паркинга, детской площадки (детской комнаты), количество машиномест в паркинге на квартиру (входят в группу «обустройство территории»), транспортная доступность и внешнее окружение (входят в группу «местоположение»).
Кроме этого при составлении рейтинга учитывается оценка предпочтений самих покупателей по каждому жилищному комплексу, которая фиксируется на Интернет-ресурсе http://domik.ua.
Рейтинг комфортности (Ркф) рассчитывается по следующей формуле:
Ао – оценка архитектурных особенностей;
Ко – оценка конструктивных особенностей;
Бс – оценка безопасности и сервиса;
От – оценка обустройства территории;
М – оценка местоположения;
Оп – оценка покупательских предпочтений.
При определении тех или иных критериев, которым должен соответствовать жилищный комплекс определенного класса, нами были использованы: классификация жилья от Украинской Строительной Ассоциации (2006 г.), наработки и предложения, подготовленные компанией CityDevelopmentSolutions совместно с Конфедерацией Строителей Украины, а также – классификаторы, существующие в странах ближнего зарубежья.
Исследование было проведено по жилищным комплексам, которые строятся на территории Киева. Евро-Рейтинг старался не включать в рейтинг-лист жилищные комплексы, отнесенные к «самовольному строительству» на сайте http://monitor.mkk.kga.gov.ua/.
Рейтинг комфортности не оценивает следующие аспекты: надежность застройщика, соответствие цены заявленному качеству, выполнение графика строительных работ. Рейтинг также не является рекомендацией покупать или продавать недвижимость.
Дальнейшие исследования
Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг проводит исследования первичного рынка жилья на регулярной основе и не реже, чем раз в полугодие обновляет рейтинг комфортности. Из рейтинг-листа выбывают проекты, по которым наступил срок сдачи. В свою очередь рейтинг-лист пополняется за счет новых проектов.