Ни мира ни войны. Количество серых строек продолжает сокращаться, во многом – благодаря бездействию столичных властей

опасность для покупателей жилья

Пик строительной активности на объектах, отнесенных КМДА к числу самовольных строек сошел на нет. За девять месяцев их количество сократилось в два с половиной раза: с 26 в мае прошлого года до 11 в феврале 2017 г. (см. перечень по ссылке).

Рис1

Рисунок 1 Количество жилищных комплексов, помеченных как самовольное строительство, на которых ведутся строительные работы и осуществляются продажи

В ноябре-феврале окончательно «замерзли» ЖК Флагман и Родынный затышок. Завершилась безумная эпопея с Мега-сити, строительство которого тянулось 2003 г. Был достроен первый дом ЖК На Левадной. Вторую очередь там запускать пока не решили, поэтому Евро-Рейтинг исключил данный ЖК из списка активных строек. Еще один аналогичный проект – ЖК Идея также построил первое здание, однако там работы продолжаются: на очереди второй и третий дом. Поэтому в перечне серых строек, по которым ведутся строительные работы и осуществляются продажи, данный комплекс оставлен.

Обращает на себя внимание «реанимация» нескольких проектов. Строительная активность в ноябре-феврале отмечалась на ЖК Кузьминский-2, Милославский ряд и Молодежная инициатива, хотя в 3 квартале 2016 г. эти проекты, казалось, остановились. Заметим, что сами строительные работы не отличаются существенными объемами, однако визуальный эффект на стройках создается, что позволяет работать и отделам продаж. Пока преждевременно говорить о некой «реинкарнации», однако наметившееся движение выглядит весьма странным.

Как менялся список проблемных строек столицы в 2016 г.

Всего КМДА определило порядка 80 незаконных строек в Киеве. Вернее будет сказать, строительных площадок, возведение на которых жилищных комплексов происходит (происходило) с нарушением существующих норм и правил застройки города. Оговорка о том, что речь идет о строительных площадках или, даже, земельных участках важна: как уже отмечал ранее Евро-Рейтинг, на части из них никаких работ никогда не было, часть строек замерли на уровне котлована, так и не начав привлекать деньги населения. Наибольший интерес представляют участки, где дома уже построены, но это сделано с нарушениями и в эксплуатацию их так и не приняли, либо те, где строительство идет на данный момент, и куда активно инвестируют жители Киева и регионов.

Всего в 2016 г. Евро-Рейтинг определил 27 строек, которые в разный период времени попадали в «красную зону» (примерно треть от общего числа незаконных зданий). Заметим, что в течении года ситуация на данных объектах развивалась абсолютно по разному: некоторые жилищные комплексы были достроены, другие остановлены, работы на третьих продолжаются.

Рис2

Рисунок 2 Изменение ситуации с объектами самовольного строительства в течении 2016 г.

По прежнему продолжаются строительные работы на следующих жилищных комплексах: Схидна брама, Синеозерный, Совские пруды, Панорамне мистечко, Мозаика, Lego House, Научный, Идея, Кузьминский-2, Милославский ряд и Молодежная инициатива. О загадочном «воскрешении» трех последних строек, после нескольких месяцев простоя, выше уже упоминалось. Еще более детективной выглядит ситуация с ЖК НебоSky, продажи на котором вроде бы приостановлены. Однако, совсем недавно появилась информация, что кто-то незаконно достраивает 3-ю секцию комплекса. И районные власти официально обратятся к регулирующим органам с просьбой дать комментарии, как же им поступать в подобном случае.

Ситуация все больше напоминает оксюморон. Комментировать действия властных структур смысла нет. Позволим лишь заметить, что вероятность завершения строительных работ по достройке третьей секции пока будут проходить все слушанья, разъяснения и согласования, очень высока. После завершения строительства чиновникам, нужно будет решать проблему с жителями не только 1 и 2, но и 3 секции жилищного комплекса. Единственное объяснение затягивания ситуации – это будет как-нибудь потом.

В принципе, подход к фиксированию, но не разрешению проблемы, приносит определенные результаты. В 2016 г. завершено строительство трех жилищных комплексов, которые позиционируются городом, как самовольное строительство. Это: Статус Град (3-я секция), На Левадной и Мега-сити. Все ЖК заселены, а учитывая масштабы Мега-сити, простых решений вопроса здесь не предвидится. Отсутствие же реальных планов городской власти по разрешению ситуации создает проблемы как у инвесторов все еще возводящихся зданий, так и у «замороженных» проектов.

На 15.02 не проводятся работы на семи масштабных жилищных комплексах: Флагман, Родынный Затышок, Приозерный, Маргарита, Прибалтийский, G-house и НебоSky (хотя ситуация с последним неоднозначна). Степень готовности этих объектов неодинаковая и колеблется на уровне 50-60%. При этом отдельные секции (дома) комплексов возведены, квартиры проданы, люди заселились. Однако, в большинстве из них есть проблемы с подключением к городским коммуникациям, невозможно получить почтовый адрес, нет ясности со структурами, которые берут на себя обслуживание таких объектов.

Перспективы возобновления строительных работ выглядят в нынешней ситуации призрачными, как и попытка решения вопроса путем превращения жилищных комплексов в жилищные кооперативы, сформированные самими пострадавшими инвесторами. Евро-Рейтинг в предыдущих обзорах уже отмечал, что подобный механизм является мертворожденным. Делать что либо без понимания, кто и за какие средства будет проводить аудит объектов и определять дальнейшую стратегию работ по жилищным комплексам невозможно. Очевидно лишь одно, сформированные из состава жителей кооперативы самостоятельно подобную проблему не преодолеют, как в силу отсутствия финансирования, так и по причине нехватки квалифицированных специалистов. Единственным вероятным выходом может стать активизация городской властью, но пока ничего подобного с ее стороны не отмечается.

Возможно, упростит ситуацию находящийся на рассмотрении в Верховной Раде законопроект №6033 «О защите прав инвесторов жилищного строительства и урегулирования обязательств относительно долгостроев». Документ предполагает активное привлечение надежных застройщиков к завершению проектов долгостроев. Однако, как отмечал в своих комментариях Генеральный директор Евро-Рейтинг Григорий Перерва, в нынешнем виде документ содержит не только позитивный посыл, но и целый ряд подводных камней. Данный материал не предполагает отдельного анализа норм этого законопроекта. Отметим лишь, что вопросы, связанные с отбором застройщика, определением условий, на которых он привлекается, возможное освобождение от уплаты паевого взноса и проч., требуют отдельного обсуждения.

Возможно, по этой причине, единственный механизм, который сегодня относительно активно использует городская власть, является достижение компромиссов с застройщиком с последующим выведением его проектов из списка самовольного строительства. В 2016 г. пятая часть объектов сменила свой статус. Это были как крупные так и небольшие жилищные комплексы: Львовский квартал, Ривьера, Южный квартал, Жуляны, Дом на строителей и Шулявский. Наиболее резонансным оказался вопрос попадания в перечень проблемных строек ЖК Львовский квартал, учитывая известность и репутацию застройщика. Впрочем, проблема была быстро устранена, и уже более полугода данный жилищный комплекс рассматривается городской властью, как законный. В 3 квартале 2016 г. опция по смене статуса на карте Градостроительного кадастра была предоставлена ЖК Дом на Строителей, Жуляны, Ривьера. В ноябре-феврале ни один жилищный комплекс не был выведен из числа незаконных.

Особенности учета самовольного строительства в столице

Создание портала Градостроительного кадастра, на котором отмечают все новостройки Киева, большинством участников рынка воспринималось с оптимизмом. Появлялась возможность идентификации надежных и сомнительных застройщиков, жилищные комплексы, населению предоставлялся инструмент мониторинга рынка первичной недвижимости. По происшествию определенного периода работы, эффективность Градостроительного кадастра, как инструмента для учета самостроя стала подвергаться все большему сомнению. Евро-Рейтинг ранее отмечал ряд недостатков, свойственных данному проекту. По итогам 2016 г. есть возможность их четко классифицировать.

  1. Низкая оперативность. О том, что Градостроительный кадастр крайне медленно реагирует на изменения, происходящие на рынке жилья, указывают и застройщики и обычные пользователи. В ходе подготовки данного материала, была предпринята попытка найти в перечне строек новые проекты от крупных киевских застройщиков, поступившие в продажу в ноябре-феврале: УКРБУДа (ЖК Crystal House, ул. Жилянская, 26-28, в продаже с начала декабря 2016 г.), Интергал-Буда (ЖК Теремки, ул. Академика Заболотного, 15, в продаже с начала декабря 2016 г.), GEOS (ЖК Orange City, Лысогорский спуск, 26а, в продаже с середины января 2016 г.), bUd development (ЖК Panorama, ул. Киквидзе, 41-43, в продаже с конца ноября 2016 г.), Stolitsa Group (ЖК Seven, ул. Днепровская набережная, 18, в продаже с середины ноября 2016 г.), KDD Engineering (ЖК Rybalsky, Набережно-Рыбальская дорога, 3, 9, в продаже с начала ноября 2016 г.). Из всех перечисленных выше комплексов на портале отмечен лишь один – ЖК Seven от Stolitsa Group. Да и то, он помещен в категорию «на обработке». Какой-либо информации по остальным объектам на сайте не найдено. Хотя, к примеру, строительные работы на участке, где возводится ЖК Panorama начали вестись еще в 2014 г. другим застройщиком (bUd development подключился намного позже). Таким образом, тезис о том, что изменения производятся с опозданием на 3-6 месяцев от рынка, нашли свое подтверждение на практике.

Другой пример – это неспешность в обработке информации. За ноябрь-февраль из 89 строек, помеченных как «не рекомендуется» только 2 (2,2% от общего числа!) были переведены в другую категорию. Жилищные комплексы, отмеченные как «не рекомендуются» могут находиться в данной категории не один год, хотя это значит, что городские службы проводят дополнительную обработку данных. За последние три месяца ни один новый объект сюда не был отнесен, как и в категорию «проблемное строительство».

  1. Недостоверность информации. Евро-Рейтинг уже несколько раз приводил пример с ЖК Южный квартал, который на портале Градостроительного кадастра помечен, как «законное строительство». Вкратце напомним суть вопроса. ЖК Южный квартал в судебном порядке получил решение о том, что этот объект должен быть переведен из категории «самовольное строительство» в категорию «законное строительство». Соответствующее изменение было произведено на сайте через полгода, после появления судебного решения. Однако, КГГА продолжает считать данную стройку незаконной, что подтверждают другие ее решения (в частности – информационное сообщение КГГА от 10.10.2016 г.). Заметим, что речь идет не об одном объекте, подобных жилищных комплексов несколько.

Так в категорию на обработке («не рекомендуется») были отнесены Стольный град и Жилой дом Арт-Хаус, которые по другим документам КГГА относятся к проблемным стройкам. Здесь присутствуют ЖК Осенний, ЖК Семьи Сосниных 4а и ряд других новостроек, законность которых ставилась под сомнение самой городской властью.

Еще более непонятной является ситуация с ЖК Олимпийский городок (сейчас – Демеевский квартал и ЖК Панорамный). КГГА во всех документах относит их к проектам Войцеховского и отмечает, как «незаконное строительство». Однако, на портале Градостроительного кадастра эти жилищные комплексы просто отсутствуют. Есть предположение, что причина заключается в том, что как и ЖК Панорамный городок, они все зарегистрированы по одному адресу: ул. Ракетная, 24. И техническую возможность внести их на сайт не нашли.

Как следствие, возникает очень неприятная коллизия, когда инвестор – физическое лицо, взяв за основу информацию, предоставленную местной властью (т.е., считающуюся официальной), может осуществить покупку проблемного жилья, рассматривая его как совершенно законное. Как это можно трактовать в юридической плоскости – вопрос к специалистам в области права. Обратим внимание лишь на то, что подобные действия снижают степень доверия к достоверности информации на портале Градостроительного кадастра.

  1. Моральная устарелость интерфейса и приведенных данных. За несколько лет работы Градостроительный кадастр так и не обновил карту Киева. Пользователю в 2017 г. предлагают изучать столичную застройку по космическому снимку 2013 г. (для любителей раритетов и исторических реконструкций есть еще варианты с 2012, 2011 и даже 1943 гг.), хотя за три последних года ландшафт города весьма сильно изменился. Ранее уже отмечалось, что на карте либо вообще не наносятся отдельные стройки или их нанесение делается с 3-6 месячным опозданием.

Раздражение вызывают неудобная система поиска объекта, многочисленные ошибки в названиях улиц и медленная замена старых наименований на новые. Все это также не повышает позитивное восприятие Градостроительного кадастра и качества его работы. Складывается четкое впечатление, что городские власти пытаются отбить интерес к использованию данного источника информации.

Каковы итоги 2016 г и что ожидать в ближайшее время

Итоги 2016 г. и заложенные за это время основы для развития столичного рынка жилья выглядят очень неоднозначными. К явно позитивным моментам можно отнести активную борьбу киевских властей с «империей зла в строительном секторе», созданной далеко не бесталанным А. Войцеховским. Однако и формы этой борьбы и достигнутые промежуточные результаты свидетельствуют о некотором смещении интересов победившей стороны с проблем пострадавших в афере жителей города. Получен результат: Войцеховского вывели из строительного бизнеса. Другой результат: остановка незаконных строек в полной мере не достигнут. Более того, появление «зомби-объектов», работы на которых были приостановлены, а затем вновь возобновлены является плохим сигналом для рынка. Предположим, что причина заключается в слабости столичной власти, а не в интересах отдельных чиновников.

Явно неожиданным фактором для города стала проблема людей, купивших недвижимость в замороженных стройках. Их оказалось весьма много по любым меркам. И только низкая степень организации пострадавших лиц удерживает столицу от протестов, масштабы которых могут существенно превысить действия пострадавших вкладчиков банков. Евро-Рейтинг полагает, что нынешняя стратегия преобразования проблемных строек в жилищные кооперативы, предложенная властью, не даст позитивный результат. Уже озвученные проблемы: отсутствие достаточных финансов и грамотных специалистов, подкрепляются наличием внутренних противоречий между отдельными группами инвесторов. Как следствие – нездоровая конкуренция между ними, попытка создать сразу несколько объединений, отсутствие единой позиции в ключевых вопросах. Вероятно, уже к концу нынешнего года, если не раньше, данный путь окончательно подтвердит свою тупиковость. Хотя, если планировалось затянуть время и снять напряжения, то эти цели достигнуты.

Вероятное принятие закона, направленного на разрешение проблем с замороженными стройками и привлечение к работе на них добросовестных инвесторов может позволить получить некоторый позитивный результат. Однако, в нынешнем виде закон, без соответствующих нормативных документов, выглядит сырым и «заточенным» под отдельные проекты. Опять таки, если мы будем рассматривать данные действия, как попытку продления агонии и перекладывания ответственности на будущих преемников, то они вполне оправданы. Особенно, если часть жителей все-таки будет удовлетворена. Очевидным недостатком является тот факт, что пока отсутствует целостный механизм действий.

Дополнительным негативным фоном является прослеживающаяся политика столичной власти, направленная на девальвацию инструментов мониторинга и контроля за столичным рынком недвижимости, ей же созданных. В первую очередь речь идет о деградации портала Градостроительного кадастра, который ни по своей сути, ни по своему содержанию, ни по оперативности наполнения и обновления не отвечает современным требованиям. Фактически город обязан поддерживать и развивать данный ресурс, как того требует закон. Однако, ни в одном документе не прописано, как именно развивать и поддерживать его должен город. В результате создается весьма удобная возможность просто настолько ухудшить качество работы и замедлить процесс обновления информации, что данные Градостроительного кадастра перестанут восприниматься, как важные и достоверные. Как следствие, строительный рынок станет менее прозрачным и понятным, а роль и функции чиновника, обладающего доступом к информации, вновь возрастут.

Однако, инвестиция в недвижимость – это не квест и не головоломка, которую должен решать житель. Если город берет на себя функцию информировать, он должен выполнять ее качественно. К сожалению, сейчас прослеживается абсолютно противоположная тенденция.

Исходя из вышеизложенного, можно предположить, что в 2017 г. прозрачность и открытость рынка столичной недвижимости начнет снижаться. Пример, показанный Войцеховским, а также – возможности решить вопросы на фоне низкой информационной освещенности, будет способствовать попыткам повторить его действия другими застройщиками. Городская власть своими комментариями и аморфностью по пресечению незаконного строительства лишь подстегивает к подобным попыткам.

Некая ротация среди застройщиков Киева, которая проявляется в появлении новых лиц, ранее не работавших или только точечно представленных на столичном рынке может стать дополнительным катализатором. В условиях усиления конкуренции хороши любые средства. И самовольные захваты земельных участков, выполнение строительных работ без наличия всего пакета разрешительных документов могут стать весомым инструментом в этой борьбе. Возрастающая информационная закрытость будет только усиливать общий градус напряженности. И хотя Евро-Рейтинг не ожидает появление масштабных афер, но появление новых проблемных объектов весьма вероятно.