Градостроительный кадастр г. Киева – один из немногих информационных порталов, на котором сконцентрированы официальные данные столичных властей о законности жилищных комплексов, строящихся или недавно построенных в городе. Принципиально важным является именно официальный факт информирования потенциальных инвесторов в недвижимость о законности новостроек. Регулярное обновление соответствующей информации, ее полнота и достоверность, должны повышать инвестиционную привлекательность рынка недвижимости и способствовать выявлению надежных и недобросовестных застройщиков.
Евро-Рейтинг вынужден констатировать, что в течении последнего времени (не менее полугода), работа Градостроительного кадастра заметно ухудшилась, а данные, которые размещены на портале, в целом ряде случаев являются устаревшими либо недостоверными. Выделим следующие основные моменты.
Противоречие информации. Создание Градостроительного кадастра было осуществлено на выполнение статьи 22 Закону Украины «О регулировании градостроительной деятельности» с целью совершенствования государственной политики в сфере градостроительства. Функции по его ведению в Киева были возложены на Департамент градостроительства и архитектуры. Именно последний отвечает за полноту и достоверность данных, размещенных в этой системе. А также за то, чтобы они коррелировали с другими документами местной власти.
Соответствие данных, которые предоставляют столичные чиновники является необходимым условием эффективной работы Градостроительного кадастра. Ведь именно данный ресурс позиционировался, как основной, при выборе строительной площадки для инвестирования. Напомним, что в марте-сентябре прошлого года киевлян с биг-бордов и рекламных площадок в Интернете призывали: «Покупаешь квартиру? Проверь застройщика на сайте http://mkk.kga.gov.ua/».
Многочисленные ошибки и нестыковки, которые выявлены сегодня в работе портала, ставят под сомнение его достоверность и надежность.
Приведем только пару примеров. На сайте Градостроительного кадастра ЖК Южный квартал, по ул. Тимофея Строкача, 9 отмечен, как законное строительство. В то же время, из информационного сообщения КМДА от 10.10.2016 г. следует, что столичная власть отнесла этот жилищный комплекс к незаконным объектам и отказалась подключать его к отоплению. Наличие подобных диаметрально противоположных оценок просто недопустимо, тем более, что оно влечет за собой инвестиционные потери для покупателей недвижимости в ЖК Южный квартал.
Заметим, что описанное противоречие существует уже более двух месяцев и на него неоднократно указывали. Евро-Рейтинг отмечал, что существует еще несколько жилищных комплексов, которые не помечены на Градостроительном портале, как незаконное строительство, но также включенные в список проблемных в том же информационном сообщении КМДА. Подобное несоответствие ставит под сомнение достоверность и других данных, размещенных на портале.
Второй пример связан с появлением земельных площадок, на которых жилищное строительство выглядит маловероятным по определению. Так к незаконному строительству отнесен Жилищный комплекс по ул. Героев Сталинграда, 1а в Оболонском районе. Однако, данный адрес закреплен за заправкой ОККО, которая размещена на развязке под Московским проспектом. Ввести в эксплуатацию там жилищный комплекс физически невозможно. Данный пример не является единичным.
Несвоевременность обновления. Это вторая, не менее важная проблема, на которую указывают участники рынка жилищного строительства. В ходе подготовки рейтинга комфортности жилищных комплексов, Евро-Рейтинг опрашивал застройщиков, о причинах помещения части их объектов на сайте Градостроительного кадастра в категорию «не рекомендуется» или отсутствия в кадастре. Речь шла, о проектах строительных компаний с высокой репутацией. Например: GEOS (ЖК Adamant, отсутствует в кадастре), UDP (ЖК Smart Plaza Polytech, помечен как «не рекомендуется), Житлоинвестбуд-УКБ (ЖК по пер. Моторный, 11, отсутствует в кадастре). Перечень можно продолжать очень долго. Принципиально важен следующий момент: застройщики указывали на медлительность обновлений данных на портале. Срок задержки занимает полгода и более. Подобные действия выглядят недопустимыми как с точки зрения оперативного информирования участников рынка (одна из задач портала) так и предоставления необходимых данных населению для принятия решения инвестировать в недвижимость на первичном рынке жилья (еще одна задача портала).
Стоит отметить общее замедление наполняемости портала, начиная с конца весны – начала лета 2016 г. За этот период база пополнили не более чем 30 новых объектов жилищного строительства, что несопоставимо с общим числом новостроек в Киеве. В частности, в мае-октябре 2016 г. число жилищных комплексов в категории «не рекомендуется» практически не изменилось.
Рисунок 1 Изменение числа жилищных комплексов, отнесенных к категории «не рекомендуется» в мае-ноябре 2016 г., единиц
Так в третьем квартале общее количество проектов в данной категории было увеличено на четыре за счет добавления новых жилищных комплексов из числа ранее отсутствующих в кадастре. А вот в четвертом прирост произошел исключительно по причине изменения статуса жилищных комплексов, которые до этого проходили по категории «самовольное строительство». Новые объекты данный список не пополнили, старые – не выбыли.
Более того, в четвертом квартале практически не изменилось и общее число новостроек в других категориях. Так в Градостроительном кадастре отсутствуют новые жилищные комплексы многих застройщиков. Опять таки, для примера можем привести: Интрегал-Буд (ЖК Теремки, ул. Академика Заболотного, 15), УКРБУД (ЖК Гармония, ул. Стуса, 7), Status Group (ЖК Podil Plaza & Residence, ул. Глубочицкая, 73-77), Kadorr Group (ЖК Тридцать восьмая жемчужина, ул. Жилянская, 68), Житлоинвестбуд-УКБ (ЖК пер. Платоновский, 6). Все перечисленные жилищные комплексы строятся не менее нескольких месяцев и по ним осуществляются продажи. Выбор перечисленных объектов был произведен в случайном порядке, реальное количество жилищных комплексов, отсутствующих в кадастре, на порядок больше. И тенденция к увеличению числа новостроек, информация по которым отсутствует, растет.
Снижение информационной поддержки Градостроительного кадастра. В прошлом году отмечалась серьезная информационная кампания, целью которой было привлечение интереса к порталу Градостроительного кадастра. Она включала размещение материалов на бордах во всех районах столицы, в Интернете, на телевиденье. О Градостроительном кадастре, как эффективном инструменте проверки надежности застройщика и жилищных комплексов высказывались столичные чиновники и специалисты. На портале КГГА информация о проекте была размещена на первой странице на самом видном месте.
Рисунок 2 Размещение информации о работе Градостроительного кадастра, лето 2015 г.
Со временем информационный фон пошел на убыль. Киевская власть перестала призывать использовать Градостроительный кадастр при покупке недвижимости. А информация о самом портале на сайте КГГА размещена теперь таким образом, что ее сможет обнаружить лишь хорошо осведомленный о данном проекте человек.
Рисунок 3 Размещение информации о работе Градостроительного кадастра, зима 2016 г.
Ссылка на сайт Градостроительного кадастра переместилась вниз страницы и стала практически неразличимой на фоне других информационных сообщений. Подобный подход можно объяснить необходимостью позиционировать прочие, не менее важные ресурсы. Однако, для несведущего пользователя практически нереально отыскать необходимую ссылку среди остальных.
Низкое качество сайта. Об этой проблеме говорили с самого начала запуска проекта. Сайт не может похвастаться ни удобной навигацией, ни полнотой информации, ни свежими картами Киева. Искать объекты очень неудобно, тем более, что часть из них размещена с ошибками в названиях. Как следствие, некоторые проекты не могут быть найдены по названию жилищного комплекса.
Использование карт космических съемок, самая «свежая» из которых относится к 2013 г. также снижает общее качество подачи информации. Вряд ли в позитив может быть зачислена возможность просмотреть аэрофотосъемку столицы от 1943 г.: такой материал малоинтересен для покупателей недвижимости.
То, что наполнение и навигация сайта отстают от современных требований, неоднократно отмечали и сами чиновники. И каждый раз давали обещание внести исправления и оптимизировать работу портала. Однако, реальные действия, вернее бездействие в последнее время не позволяет ожидать позитивных преобразований.
Выводы и обобщения. Проведенный анализ подводит к следующим выводам. Явно прослеживается охлаждение интереса киевской власти к поддержке и дальнейшему продвижению портала Градостроительного кадастра. На сегодня он из режима «активный» переводится в положение «спящий». Отмечается заметное снижение и без того низких темпов размещения новой информации, а также – корректировки ранее внесенных данных. Существующие ошибки не устраняются, а накапливаются, пополняясь новыми. Подобный подход превращает портал из инструмента контроля за первичным рынком недвижимости в его ненужный рудимент. Совершенно очевидно, что дальнейшая деградация информационно-аналитической составляющей портала приведет к его отторжению пользователями. Впрочем, нельзя исключать, что подобная политика преследуется.
Подобное предположение обусловлено наличием взаимосвязи между раскруткой и продвижением портала Градостроительного кадастра и атакой на стройки Войцеховского. Напомним, что информационный фон, связанный с незаконным строительством, проходил два пика активности: вторая половина 2015 г. и первая половина 2016 г. В этот же временной интервал осуществлялся пиар Градостроительного кадастра и наполнение его новыми данными. Затем, начиная с мая 2016 г., когда основное мнение по Войцеховскому было сформировано и к процессу активно подключилась Генеральная прокуратура, качество работы портала начало резко ухудшаться.
Сегодня в перечне проблемных строек практически все представленные объекты, связывают с Войцеховским. Вернее сказать, другие жилищные комплексы почти не обозначены, как самовольное строительство. Евро-Рейтинг имеет большие сомнения, что в столице удалось решить проблему незаконного жилья. Напротив, деятельность Войцеховского, которая длилась более десяти лет, сформировала очень четкие лекала, по которым может осуществлять свою политику не один застройщик. Единственное, что он должен принимать во внимание, это необходимость действовать более осторожно и не настолько масштабно. А на то, что подобные действия продолжают осуществляться, со всей очевидностью указывают постоянные данные о конфликтах на строительных площадках между застройщиками и местными жителями. А также – о приостановке той или другой стройки.
В сложившихся обстоятельствах проблема неэффективности портала Градостроительного кадастра приобретает новое значение. Очень похоже, что из инструмента информирования граждан о недобросовестных застройщиках он может быть превращен в инструмент передела строительного рынка либо борьбы с неблагонадежными строителями. В лучшем случае, в своем нынешнем виде он перестанет играть роль важной составляющей первичного рынка недвижимости, а станет ненужным атавизмом, на который просто можно будет списывать некоторые суммы бюджетных денег.