Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг обновило рейтинг комфортности новостроек столицы по итогам третьего квартала 2016 г. В рейтинг включено 135 объектов, которые возводятся 44 застройщика. Из них в классе «эконом» строится 57 объектов, «комфорт» – 24, «бизнес» – 44 и «элит» – 10 жилищных комплексов. По сравнению с прошлым кварталом увеличилось число новостроек эконом-класса (на 13 единиц), комфорт-класса (на 8) и бизнес-класса (на 7). Количество элитных зданий сократилось с одиннадцати до десяти. Рейтинг-лист покинули четыре жилищных комплекса: два в элит-классе (Tetris Hall и Royal Tower) и два – в эконом-классе (Никитская слобода и мкрн. Позняки-4а). Все они введены в эксплуатацию.
Таким образом, рейтинг расширился за счет 32 новых жилищных комплексов, которые возводят 18 застройщиков. Появилась более полная информация от застройщиков по жилищным комплексам, которые ранее были включены в рейтинг. Это привело к пересмотру оценок по объектам, которые возводят УКРБУД, Taryan Group (Познякижилстрой), Интергал-Буд и ZIM Capital Group. Некоторые проекты перешли в портфель других строительных компаний, например – KDD Engineering, что обусловило изменение ряда технических параметров и, соответственно, рейтинговой оценки. Кроме этого, в течение квартала менялась оценка покупателей, что привело к улучшению или ухудшению общего рейтинга.
Цель исследования – оценить, насколько заявленный класс объекта соответствует набору параметров, которым должен отвечать жилищный комплекс в своей категории. Если необходимые критерии соблюдались, то данный параметр оценивается в 10 баллов. Превышение – в дополнительные 5 баллов. Несоответствие установленным критериям или отсутствие параметров для соответствующего класса недвижимости оценивается в 0 баллов.
Чем выше класс недвижимости, тем больше параметров и выше требования к критериям. Для получения рейтинга в эконом-классе, жилищный комплекс оценивают по 11 параметрам, элит-классе – уже по 19. Соответственно, набранные баллы у жилищного комплекса в эконом-классе должны быть меньшими, чем в любом другом. На практике подобное происходило далеко не всегда: жилье, предлагаемое к покупке в более дорогих категориях, могло не отвечать ряду параметров, что снижало итоговую оценку. И, напротив, некоторые условия, предлагаемые в жилищных комплексах эконом- или комфорт-класса, выходили за пределы существующих требований. Как следствие, оценка повышалась за счет дополнительных баллов.
Чаще всего несоответствие либо превышение критериев отмечалось в таких случаях: высота потолков (выше, чем нужно в эконом-классе или ниже, чем требуется в бизнес или элит), отопление (наличие либо отсутствие автономного отопления), использование материалов другого качества, недостаточное количества паркомест в подземных паркингах. Учитывались также особенности местоположения и транспортной доступности.
Рейтинг комфортности (Ркф) рассчитывается по следующей формуле:
Ао – оценка архитектурных особенностей;
Ко – оценка конструктивных особенностей;
Бс – оценка безопасности и сервиса;
От – оценка обустройства территории;
М – оценка местоположения;
Оп – оценка покупательских предпочтений.
Подходы к оценке различных параметров изложены далее в тексте.
Рейтинговое агентство при расчете рейтинга комфортности не оценивает надежность застройщика и/или правомерность строительства жилищного комплекса. В то же время, Евро-Рейтинг старается не учитывать в рейтинге объекты, являющиеся явно проблемными.
Итоговый рейтинг позволяет сравнить жилищные комплексы как в своей категории, так и расположенные поблизости здания с разными базовыми характеристиками. Кроме того он может служить инструментом для оценки застройщиков.