Рынок жилищного строительства Киева пытаются переделить?

События 2019 г. на рынке жилищной недвижимости Киева свидетельствуют, что в этом секторе происходят кардинальные изменения. Уже давно в столице не было такого количества замороженных или приостановленных строек. Изменились и топовые компании-застройщики. Оценка 240 объектов недвижимости от 94 застройщиков, которую рейтинговое агентство Евро-Рейтинг провело в рамках обновления рейтинга комфортности новостроек позволяет сделать ряд выводов.

Вывод первый. Даже надежные могут стать ненадежными

В 2019 г. инвесторы более чем 30 жилищных комплексов столкнулись с разнообразными проблемами. На большей части объектов работы были заморожены. По другим было приостановлено строительство либо продажи. Некоторые новостройки были достроены, но так и не введены в эксплуатацию. В целом, таких жилищных комплексов оказалось 15% от общего числа в мониторинговом списке рейтингового агентства Евро-Рейтинг. Для сравнения: год назад из 250 объектов только 4% имели аналогичные проблемы.

Рисунок 1 Состояние жилищных комплексов в столице на момент проведения исследования, % в 2018 и 2019 гг., соответственно.

Также, почти в два раза снизился удельный вес новостроек, которые были официально введены в эксплуатацию – с 19% в 2018 г. до 10% в 2019 г. Доля жилищных комплексов, на которых работы продолжаются либо идет новое строительство, осталась практически неизменной (снижение по обеим позициям на 1 п.п.). В количественном измерении эти показатели также незначительно снизились. В частности, число новых жилищных комплексов, которые начали возводить год назад, равно 60, по сравнению с 65 в 2018 г.

Основная причина столь существенных изменений лежит на поверхности. Речь идет о катастрофе, которая произошла с флагманом отечественного строительного рынка – компанией УКРБУД. Были остановлены сразу 26 жилищных комплекса этого застройщика. Масштабы действа сопоставимы с крахом «империи Войцеховского». Напомним, что о судьбе тех новостроек Евро-Рейтинг ранее писал.

Необходимо отметить одно принципиальное отличие нынешней ситуации от предыдущей. Новостройки, которые связывают с Войцеховским, в своем большинстве были проблемными: отсутствие ряда документов, нарушение технических условий и прочее, по мелочи. По жилищным комплексам УКРБУДа столь явные несоблюдения нормативной базы не отмечались. Просто, в какой-то момент произошел «стоп».

Другой важный фактор: не УКРБУДом единым. Помимо данного застройщика явные проблемы испытывает Банк Аркада, еще один крупный столичный девелопер. Совсем недавно самые масштабные проекты – целые жилые районы связывали именно с данной компанией. Однако сейчас большинство строек заморожено, а то движение, которое наблюдается на отдельных объектах, скорее призвано имитировать видимость работ.

Таким образом, можно с достаточно большим основанием утверждать, что в столице формируется неприятная тенденция ненадежности крупных застройщиков и объектов, которые они возводят. Все-таки, одно дело проблема у девелопера, которого лишь ленивый не обвинял в незаконных стройках. И совсем другое дело, когда замирают проекты тех, кто недавно рассматривался как лидеры отрасли. Такая неопределенность влияет на рынок отрицательно и, как правило, приводит к панике и изменению ценовой политики.

Вывод второй. Последние да будут первыми

Свято место пусто не бывает. По итогам 2019 г. список крупнейших девелоперов претерпела серьезные изменения.

Рисунок 2. Наибольшие застройщики Киева по количеству объектов, данные за 2017-2019 гг.

Начнем с того, что перечень сократился с 13 до 12 позиций. Как после этого не поверить в приметы? Впрочем, помимо УКРБУДа, его покинули: Спецжитлофонд, UDP, ДСК-ЖИТЛОБУД. Всего – треть предыдущего рейтинг-листа. Впервые с момента проведения исследования здесь появились такие компании, как DIM и KBD. Вернулся К.А.Н. Девелопмент.

Изменился и лидер среди застройщиков. Теперь им стал Интергал-Буд, в портфеле которого на 1 жилой комплекс больше, чем у Киевгорстроя. На пятки им наступает Saga Development, удвоившая за последний год число новостроек.

Евро-Рейтинг полагает, что уже в течении ближайшего полугодия данный перечень может кардинально изменится. О части причин мы поговорим ниже – они связанны с вероятным перераспределением рынка. Другие – более банальны: проекты многих застройщиков должны быть завершены в 2020 г., а новых заявлено меньше.

Рисунок 3. Крупнейшие застройщики Киева по числу объектов, в разрезе степени их готовности по итогам 2019 г.

Активность среди перечисленных выше застройщиков разнится. Stolitsa Group и Фундамент не инициировали ни одного проекта. В то же время Saga Development и KBD отметились сразу 5 и 4 новыми жилищными комплексами. У остальных застройщиков количество стартовавших проектов варьируется от 1 до 3. Практика предыдущих лет показывает, что отсутствие новостроек – это не свидетельство того, что компания постепенно теряет позиции. Скорее, должно настораживать возникновение проблем с объектами, например – замораживание строительства или приостановка продаж. Такие проекты есть в портфеле Житлоинвестбуд-УКБ. У большинства других застройщиков речь идет о досрочной продаже квартир в новостройках еще на этапе строительных работ.

Всего же, только 3 из 94 застройщиков в прошлом году начали три и более жилищных комплекса: Saga Development, KBD и Интергал-Буд. Причем последний – относительно условно, т.к. один из новых проектов – это «подхваченный» ЖК SKY AVENUE, который в прошлом году строил УКРБУД. Еще десять застройщиков запустили по две стройки. Это 53% от общего числа начатых в 2019 г. жилищных комплексов, которые мониторит рейтинговое агентство Евро-Рейтинг.

Остальные ограничились либо 1 новостройкой, либо заканчивают ранее начатое. Таким образом, Интергал-Буд, Киевгорстрой и Saga Development уже второй год подряд проявляют наибольшую активность на рынке первичной недвижимости. Но, в 2020 г. ситуация может существенно изменится из-за остановки жилищных проектов УКРБУДа.

Вывод третий. Большой шкаф громко падает

Компания УКРБУД до последнего времени была наибольшим застройщиком столицы. В разный период в ее портфеле находилось 25-30 проектов только на этапе строительства. Часть из них были построены и сданы в эксплуатацию, часть – переданы другим компаниям, которые продолжают работу. Однако, огромное, даже по киевским меркам число новостроек просто остановилось в прошлом году.

Информация о проблемах компании муссировалась не один год. Однако, до 2019 г. строительство продолжалось и не только появлялись новые жилищные комплексы, но и вводились в эксплуатацию старые. С задержкой, с нарушением сроков на 6-36 месяцев, но – вводились. Явные изменения в темпах работ отмечались, начиная со второго квартала 2019 г. Вначале – сменился собственник компании. А в конце 2019 г. было объявлено, что УКРБУД просит другие компании достроить свои проекты.

Многие заговорили о рейдерской атаке, о попытке выторговать лучшие условия (для кого именно – здесь мнения разделились). Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг не готово комментировать данную сторону проблемы, учитывая ограниченность доступа к финансовой информации о деятельности холдинга, условиям его продажи и взятым на себя новым собственником обязательствах.

Здесь постараемся разобраться, какое наследие осталось и что с ним можно сделать. Напомним, речи идет о 26 новостройках, которые находились в процессе строительства. На сегодня две из них SKY AVENUE и Edelweiss House ведутся другими компаниями – Интергалбудом и Edelburg Development соответственно. Здесь шансы завершения работ существенно выше, хотя и с разной степенью вероятности. Еще один объект – GENESIS имеет самую непредсказуемую судьбу из-за проблем с земельным участком и правами собственности на него.

Оставшиеся 23 жилищных комплекса взялся завершить ХК Киевгорстрой. Было заявлено, что работы возобновятся через полгода (отсчет – с декабря 2019 г.). И здесь, скорее всего, может начаться самое интересное. Напомним, что Киевгорстрой – флагман украинского строительства, компания с более чем полувековой историей и огромным опытом жилищного строительства. Именно его совсем недавно УКРБУД потеснил с первой позиции по числу новостроек, которые ведутся одновременно. На сегодня в портфеле Киевгорстроя 15 жилищных комплексов, в двух из которых все квартиры уже проданы. Заметим, что это на 10 единиц меньше, чем было у УКРБУДа к моменту возникновения проблем.

По мнению рейтингового агентства Евро-Рейтинг, процесс «подхватывания» новостроек другого застройщика далеко не так прост, как это может показаться на первый взгляд. Не достаточно на остановившуюся стройку привести новую бригаду рабочих с кирпичами и цементом, чтобы они закончили кладку и положили крышу. Предварительно необходимо решить целый ряд вопросов юридического и финансового характера. Упрощенно это звучит так: что уже есть, кому это принадлежит, на основании каких документов мы строим именно так? И, вишенкой на тортик – кто за все это будет платить? Ведь, если бы проблем с финансами не существовало, ничто не мешало бы новым собственникам УКРБУДа закончить начатые проекты и не создавать на рынке нездоровый ажиотаж.

Типичные «подводные камни», которые всплывут в ходе аудита по стройкам: вопросы к технической документации, права собственности. И, естественно, где же взять дополнительный финансовый ресурс? Напомним, что большинство новостроек УКРБУДа имеют степень готовности в 60-90%%, что делает их достройку нерентабельной для новой компании. Вряд ли ХК Киевгорстрой является таким уж альтруистом, чтобы вложить свои деньги в проект, не рассчитывая вернуть их назад. Для того, чтобы получить прибыль, необходимо либо что-то дополнительно продать, либо получить какую-то льготу, которая перекроет понесенные расходы.

В первом случае, существующие проекты должны быть пересмотрены в пользу: повышения этажности, увеличения числа квартир на этаже, упрощения технических параметров, снижения числа намеченных нежилых объектов (магазинов, садиков, школ), дополнительной пристройки новых домов. Это может быть или одна из перечисленных опций или сразу несколько, в ассортименте.

Во втором случае возможны: получение безвозвратной ссуды (сразу вопрос – от кого и на каких основаниях?), освобождение от уплаты паевой участи, предоставление на льготных условиях других земельных участков. Либо, какие-то еще «плюшки», которые способны предложить город или КабМин. Учитывая присутствующих на встрече представителей Киевгорстроя, УКРБУДа и пострадавших инвесторов, наиболее вероятно, что эти вопросы переадресуют именно КабМину.

Напомним еще об одном блоке условий, которые выдвигали потенциальные «достройщики». В данном случае, речь идет не об условиях Киевгорстроя, а о другой крупной компании, которая готова была взяться за проекты. Вот они: «получение отсутствующей разрешительной документации по объектам «Укрбуда», гарантии отсутствия претензий по существующим уголовным делам к новому застройщику, снятие арестов и других блокирующих строительство вопросов в отношении площадок «Укрбуда», подключение объектов к инженерным коммуникациям и ввод в эксплуатацию» (по материалам LIGA.net).

Это условия, которые были озвучены Интергал-Будом чуть ранее. В дальнейшем, видимо не получив необходимых гарантий/подтверждений, данный застройщик переуступил право завершения работ Киевгорстрою. Или, что не менее вероятно, выбор пал на последних.

Опыт завершения проектов Войцеховского свидетельствует о том, что решение подобных проблем происходит не в течении месяцев, а в течении нескольких лет. И это – в лучшем случае. Поскольку чиновники просто не будут давать разрешения, если существуют явные нарушения – слишком большое внимание к подобным вопросам и в разы вырастает цена ответственности. Чрезвычайно сложно снять претензии по уголовным делам, аресты строительных площадок и прочее. Не менее сложно – учесть пожелания хотя бы большинства пострадавших инвесторов.

В связи с этим, рейтинговое агентство Евро-Рейтинг с осторожным скепсисом относится к озвученной инициативе по достройке жилищных комплексов УКРБУДа. Первое задание было выполнено: волна негодования застройщиков замерла. Однако, она не пропала. Наиболее вероятно, что несколько, наименее проблемных объектов будут завершены, чтобы можно было продемонстрировать позитивные результаты. Однако, большинство новостроек, скорее всего «застынут» надолго, как это произошло ранее с жильем Войцеховского. Все сомневающиеся, могут пойти взглянуть на наполовину завершенные и, настолько же заселенные ЖК Флагман, Родынный затышок или Совские пруды.

Итоги и обобщения

Вольно или невольно рынок первичной недвижимости столицы трансформируется. Ниша, которая образовалась в связи с уходом УКРБУДа постепенно заполняется. В первую очередь следует выделить Saga Development, которая уже не первый год реализует экстенсивную стратегию роста в очень непростой нише бизнес-класса. Аналогично, но, преимущественно в классе «комфорт» действует DIM. Среди «неофитов», заявивших о себе в 2019 г., выделяются: ENSO, KBD, ЖСК «Парк». Первые двое также сконцентрировали свои усилия в бизнес-классе, что несколько нетипично для новичков. В свою очередь, ЖСК «Парк» предпочитает строительство клубных домов. Они отличаются и по площади, и по технологии строительства. Евро-Рейтинг полагает, что это достаточно нишевый сегмент рынка, в котором, вероятно, не столь высокая конкуренция. Впрочем, правильность выбранной стратегии каждой из компаний можно будет оценить лишь через пару лет.

Старожилы рынка также не планируют сдавать свои позиции. Но, пока и не отмечается существенное наращивание их присутствия. Киевгорстрой, Интергал-Буд, bUd development, GEOS и ряд других компаний сосредоточили свои усилия преимущественно на удержании занятых вершин. Если Киевгорстрой действительно сумеет безболезненно войти в проекты УКРБУДа, он станет неоспоримым «номером один». Евро-Рейтинг полагает, что в подобных действиях все-таки рисков больше, чем возможностей. И, скорее всего, дальше деклараций и точечных решений, дело не продвинется.

Сам столичный рынок первичной недвижимости остается неустойчивым. Предложение и спрос не сбалансированы в следствии недостаточных доходов большинства покупателей и отсутствия доступных кредитных программ. Подобная ситуация повышает риски для всех без исключения застройщиков. Дополнительным негативным фактором является финансовая нестабильность ранее надежных застройщиков. Как уже отмечалось ранее, вслед за УКРБУДом может последовать Банк Аркада. В этом случае рынок получит такую пробоину, от которой не сможет быстро оправится.

Уход с рынка крупных застройщиков в результате финансово-правовых проблем не будет способствовать росту цен на недвижимость на первичке. Дополнительные риски приведут к перенаправлению инвестиционных потоков с первичного жилья на вторичное, как более надежное. Именно в этом сегменте может последовать рост цен, обусловленный некоторым повышением спроса. Темпы роста цен на первичном рынке в этом случае будут оставаться незначительными, если даже не отрицательными. И это на фоне снижения спроса.

Негативный тренд не приобретет устойчивого характера, если не будет дальнейших масштабных проблем у застройщиков. Вероятно, для компенсации ценовых потерь ряд девелоперов пойдут проверенным путем – снижение качественных параметров недвижимости для сохранения привычной маржи. Насколько это может повлиять на новые жилищные комплексы, покажет результат обновления рейтинга комфортности. Но, в любом случае, рынок первичной столичной недвижимости входит в 2020 г. в достаточно проблемном состоянии. И дальнейшее его развитие зависит не только от ключевых игроков, но и от общего состояния отечественной экономики и устойчивости национальной валюты.