Серые новостройки Киева за июнь-август

Housing-crisis1Количество «серых строек» в июне-августе сократилось

Кто покинул ТОП «серых строек»

Впервые, начиная с ноября 2015 г. Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг отмечает сокращение числа действующих самовольных строек. Напомним, в ТОП «серых строек» включают только объекты, помеченные как «самовольное строительство» в Градостроительном кадастре Киева. Дополнительные условия – проведение строительных работ и осуществление продаж недвижимости в таких зданиях.

За последние три месяца число новостроек, отвечающих этим требованиям, сократилось с 26 на 15.05.16 до 20 на 16.08.16. ТОП покинули как «старожилы» списка, так и новостройки, включенные в него в ходе предыдущего обновления. Оценочная площадь проблемных квартир сократилась примерно на 150 тыс. кв. м.

Рис1

Рисунок 1. Жилищные комплексы, исключенные из ТОП «серых строек», название и оценочная площадь квартир в тыс. кв. м.

Из шести новостроек, указанных на графике, по трем изменен статус на сайте Градостроительного кадастра. Это жилищные комплексы: Южный квартал, Львовский квартал и Шулявский. Два последних устранили недостатки в разрешительной документации, благодаря чему перешли в категорию «законное строительство». Туда также переведен и Южный квартал. Но – по решению суда. Стоит заметить, что иски города к данному жилищному комплексу находятся в стадии рассмотрения. Поэтому вероятность очередной смены категории по данному объекту оценивается как высокая.

Работы на других трех жилищных комплексах сейчас заморожены. На Маргарите этому предшествовал демонтаж недостроенной секции по решению суда, о чем было написано в предыдущем обзоре. Активные судебные действия проводятся по всем трем стройкам (кроме Маргариты – это еще Приозерный и Прибалтийский), что и обусловило их остановку. Заметим, что все эти объекты, как и Южный квартал, связывают с Анатолием Войцеховским.

Исключение из списка «серых строек» вовсе не означает, что проблемы на этих объектах исчезли. Городские власти все равно должны будут предпринимать действия по отношению к ЖК Маргарита, Приозерный и Прибалтийский. Вполне возможно – что и по ЖК Южный квартал. Принимать их в эксплуатацию в нынешнем состоянии никто не будет. Следовательно, проблемы жильцов этих домов (в случае завершения строительства) остаются неразрешенными, как и инвесторов, если здания по-прежнему будут недостроенными.

Что происходит на серых стройках из ТОПа

Строительная активность на большинстве серых строек незначительная. Выполнение работ на жилищных комплексах, не имеющих проблем с документацией, осуществляется в 2-2,5 раза быстрее. Подобные отличия обусловлены совершенно разными бизнес-моделями застройщиков. Добросовестные строители стремятся выполнить свои обязательства в срок или с опережением срока. И за счет ускорения работ и увеличения их объема получить дополнительную прибыль.

Недобросовестный застройщик, напротив, после стартового рывка резко замедляет темп, стремясь растянуть работы на уже действующих проектах и, одновременно, начать запускать новые. Подобный подход позволяет собирать дополнительные средства при минимизации текущих расходов, создавая т. н. «строительные пирамиды». Как следствие, ныне функционирующие серые стройки не вводятся в эксплуатацию уже около 4-х лет. Предыдущий опыт свидетельствует, что застройщику в ряде случаев удается завершить проект, и в жилой комплекс заселяются жители. Альтернативным сценарием является замораживание строительства. Работы позже могут возобновить, но уже с другим застройщиком. Подобная ситуация, например, произошла на ЖК Приозерный. Правда, дом так и не достроен, а смена собственников проекта обернулась дополнительным скандалом, связанным с повторной продажей прав на одни и те же квартиры.

Основной аргумент, который остается неизменным для ряда инвесторов в подобную сомнительную недвижимость – низкая цена 1 кв. м. Как правило, разница в цене составляет 15-25%, по сравнению с аналогичными предложениями на рынке. Ниже приведена разница в ценах между жилищными комплексами, включенными в ТОП и средними ценами рынка.

Рис2

Рисунок 2. Цена 1 кв. м жилья в жилищных комплексах, имеющих признаки самовольного строительства и среднерыночная, в разрезе районов.

Как видно из графика, указанное различие в ценах между рынком и «серыми стройками» существует во всех районах столицы. Исключением оказался Днепровский район – во многом из-за более высоких цен на несколько оставшихся квартир в Мега-Сити. Впрочем, наличие подобного исключения только подтверждает ранее приведенное правило.

Другим элементом воздействия на потенциальных инвесторов, является агрессивная реклама сомнительных проектов, присутствующая на столичных бордах, городском транспорте и в Интернете. Ее большой объем и привлекательность обещаний оказывают значительное воздействие на некритично настроенных покупателей. Проблемой на уровне города остается то, что ни городская власть ни сами застройщики практически ничего не предлагают взамен. В результате, альтернатива для инвестора сводится лишь к выбору объекта по местоположению и цене. Качественная сторона строительства и надежность застройщика по прежнему мало используется для пропагандирования надежных жилищных комплексов.

Что касается строительных работ на оставшихся в ТОП «серых строек» объектов, то осуществляются они с разной скоростью. И, как правило, неспешно. По большинству из них сроки введения в эксплуатацию перенесены на 3-12 месяцев.

Рис3

Рисунок 3. Перенос сроков ввода серых строек, количество месяцев по состоянию на 15.08.16.

Рейтинговое агентство проанализировало взаимосвязь между новыми сроками введения объекта в эксплуатацию и степенью его готовности. Проведенный анализ дает основания для утверждения, что подобная причинно-следственная связь присутствует далеко не всегда. Приведем пару примеров.

ЖК Кузьминский-2 – 16-ти этажный жилой дом эконом класса, в котором на средину августа не завершено даже строительство каркаса здания. Срок введения в эксплуатацию указан, как 2 кв. 2016 г. и пока не перенесен. Очевидно, что имеет место нарушение сроков и задержка составит от 6 до 12 месяцев. При этом отмечается значительное замедление темпов строительных работ. Первоначальная дата завершения проекта – 4 кв. 2015 г.

ЖК G-house – 4-х этажное здание комфорт класса. Стройка практически замерла на уровне фундамента. Новый срок введения в эксплуатацию – 1 кв. 2017 г., что кажется весьма сомнительным (учитывая заявленную спецификацию объекта, вероятная задержка при качественном строительстве – от 3 до 6 месяцев). Первоначально заявленный срок выполнения работ – 3 кв. 2016 г.

Низкая корреляция между строительной готовностью и датой ввода объекта в эксплуатацию отмечается и по большинству остальных проектов. Более того, даже если застройщик закончит работы в указанный ранее срок, вероятность принятия подобного жилищного комплекса в эксплуатацию остается очень низкой. Данные того же Градостроительного кадастра свидетельствуют, что количество уже построенных, но не принятых в эксплуатацию домов, превышает число еще незавершенных строек.

Что ожидать в ближайшее время

Этим летом местная власть добилась некоторого снижения активности самовольного строительства. Как было уже отмечено выше, несколько строек заморозили и даже снесли одну из недостроенных секций ЖК Маргарита. Арестован, правда, затем выпущен под залог А. Войцеховский, с которым связывают большинство сомнительных проектов в жилищной сфере. По целому ряду объектов приняты судебные решения, позволяющие останавливать подобное строительство и арестовывать имущество застройщика. Приведенный перечень действий выгодно отличается от того, что было сделано в предыдущие годы. Но, этого явно недостаточно для борьбы с незаконным строительством.

Напомним, что только по данным Градостроительного кадастра, на территории Киева размещено около 80 строительных площадок, на которых проводится, проводилось ранее или может проводится незаконное строительство. Более точная ситуация отражена на приведенной ниже диаграмме.

Рис4

Рисунок 4. Текущая ситуация с объектами самовольного строительства по состоянию на 15.08.16.

Как видим, решения требует сразу несколько задач. Во-первых, нужно продолжать бороться с теми стройками, которые не остановились и остаются незаконными. Во-вторых, решать проблемы инвесторов, вложившихся в ныне замороженные проекты. В-третьих, следует предпринимать действия по устранению недостатков и последующему принятию в эксплуатацию уже заселенных домов либо думать об отселении из них жителей. Кроме этого, следует продолжать наблюдать за площадками, строительные работы на которых не начаты или которые сейчас в разработке (в проекте).

Добавим ко всему вышеперечисленному то, что более 80 проектов в том же Градостроительном кадастре проходят по категории «не рекомендуется» (проходят дополнительную проверку). Поскольку большая часть из них вполне может оказаться в списке самовольных строек, получается, что сегодня немногим менее двух сотен проектов в столице являются уже или могут стать в ближайшее время неразрешимой проблемой для местных властей.

Нынешняя скорость принятия решений и противодействия борьбе с незаконным строительством недостаточная. Помимо прямого воздействия на незаконных застройщиков в виде судебных решений, штрафных санкций и прочего, требуется дополнительный комплекс мер. Это и поощрение добросовестных застройщиков и привлечение их к достройке замороженных проектов. Это борьба с недобросовестной рекламой, по крайней мере, на тех носителях, которые находятся в коммунальной собственности. Это участие в процессе упрощения процедур получения разрешительных документов при формировании четких требований и предписаний, сводящих к минимуму двоякое прочтение. Это максимальная автоматизация большинства процессов на стадии получения разрешений. Это оперативное информирование потенциальных инвесторов об изменении ситуации с самовольным строительством хотя бы через сайт Градостроительного кадастра.

Подобный список действий можно продолжать еще очень долго. Пока, к сожалению, даже простые вопросы, связанные с пресечением рекламы незаконных строек остаются нерешенными. Следует понимать, что уже в среднесрочной перспективе количество проблем только накопиться, и решения по их устранению станут намного болезненней. В краткосрочном периоде можно ожидать незначительное колебание числа проблемных проектов с вероятным увеличением числа объектов, которые могут быть «заморожены».