Последние полгода отмечается стабильная динамика снижения числа включенных в список самовольных строек в активной фазе (идет строительство и продажа будущего жилья). Если в мае таких новостроек было 26, то к средине ноября их число сократилось до 13 (см. перечень по ссылке).
Рисунок 1 Количество жилищных комплексов, помеченных как самовольное строительство, на которых ведутся строительные работы и осуществляются продажи
Ниже приведен анализ объектов, оставшихся в списке, выбывших из него за последние три месяца, указаны основные причины этих изменений, а также проблемы, которые существуют с учетом «серых строек».
Кто остался в ТОПе «серых строек»
В сентябре-ноябре ни один новый объект к числу проблемных городской властью добавлен не был. Может быть, все остальные застройщики, глядя на злоключения Войцеховского, решили вести бизнес честно. Либо, у контролирующих органов не возникало оснований расширять перечень проблемных строек по другим причинам.
Среди тех кто остался, самым большим и более десяти лет присутствующим на рынке первичной недвижимости, является комплекс Мега Сити. Работы здесь были начаты еще в 2003 г., должны были завершиться в 2006 г. Впрочем, перманентный строительный процесс продолжается, построенные квадратные метры явно превысили первоначально задекларированные 100 тыс. кв. м, а продажи квартир в новых секциях не прекращаются.
Кроме Мега Сити, на левом берегу Киева расположено еще несколько крупных строительных комплексов, которые связывают с Войцеховским: Флагман, Родинний затишок, НебоSky, Lego House, Схидна Брама. Площадь каждого из них колеблется в пределах 50-80 тыс. кв. м. Здесь по прежнему продолжают функционировать отделы продаж и периодически отмечаются работы на самих объектах. Хотя, за последние три месяца, существенного прироста выполненных работ отмечено не было.
Кроме этого, практически на окраине столицы строятся еще два небольших ЖК: На Левадной и Идея, включенные на сайте Градостроительного мониторинга в перечень проблемных. Работы здесь продолжаются, сроки сдачи жилищных комплексов уже переносились на 6-9 месяцев.
На правом берегу осталось пять проблемных объектов, где ведутся строительные работы и осуществляются продажи: Синеозерный, Совские Пруды, Панорамне мистечко, Мозаика и Науковый. Большая часть из них имеет высокий процент строительной готовности, в некоторых секциях живут люди. Как и на левом берегу, строят здесь неравномерно, степень задержки по большинству объектов – несколько лет.
По сравнению с июнем-августом, число активных проблемных новостроек на правом берегу сократилось на четыре единицы, на левом – на три. Основные причины: «замораживанье» строительных работ и/или продаж, либо перевод в другую категорию из списка «самовольное строительство».
Какие стройки прекратили строительство и/или продажи
Атака на «империю Войцеховского», которая длилась более года, начала приносить результаты. Практически все стройки, которые связывали с Анатолием Петровичем, снизили свою активность. Намного меньшим стало их представительство в рекламной сфере, нет агрессивных маркетинговых компаний, наблюдаемых еще летом этого года. Лишь несколько объектов на правом берегу продолжают демонстрировать бурную строительную деятельность, а их отделы продаж по прежнему работают с клиентами.
Целый ряд жилищных комплексов фактически замер. Одним из типичных примеров является ЖК Кузьминский-2, который возводится на ул. Магистральная,33. Явное отставание от заявленных графиков работ отмечалось еще в конце 2015 г – начале 2016 г. Однако, типичная для проблемных строек картина стала отчетливо проявляться летом, когда какая-либо деятельность на строительной площадке замирала на недели. К моменту подготовки данного обзора стройка остановилась окончательно. Как и отдел продаж, который еще несколько месяцев назад работал с покупателями.
В мае этого года Евро-Рейтинг предполагал высокую вероятность подобных изменений на строительном рынке. В последующие полгода эти изменения обрели реальные черты. Уже летом была сведена к нулю строительная активность на следующих объектах: Прибалтийский, Приозерный, Маргарита. Осенью этот список пополнили: Молодежная инициатива, Кузьминский-2, Милославский ряд, G-house. Заметим, что как минимум, G-house не отождествляется с Войцеховским.
На перечисленных выше объектах не ведутся строительные работы и, как правило, не проводятся продажи. Даже сайты большинства комплексов перестали функционировать, поскольку никто не оплатил дальнейший хостинг. Факт, казалось бы незначительный, но очень важный, учитывая, что именно Интернет-активность была одной из основных «фишек» подобных строек.
По оставшимся проектам, которые связывают с УКО-групп, перспективы также выглядят отнюдь не радужными. Практически остановились работы на ЖК Флагман, Родинний Затишок, НебоSky, Совские Пруды. Высокой остается вероятность завершения той части строек, степень готовности которых превышает 90%. Однако, применительно к объектам Войцеховского, речь идет не о целостном жилищном комплексе, а только об отдельных секциях. При этом, дальнейшее введение подобных объектов в эксплуатацию, подключение их к городским коммунальным сетям и предоставление почтового адреса выглядит маловероятным.
Какие стройки были выведены из списка «самовольное строительство»
Уменьшение списка проблемных строек происходит и по причине сокращения количества объектов, по которым зафиксированы нарушения с разрешительными документами. Судя по всему, последние полгода городская власть активно работает с застройщиками, с целью устранения пробелов, выявленных в ходе проверок. В первую очередь речь идет о возобновлении договоров аренды и/или согласовании условий для получения разрешения на строительство.
За сентябрь-ноябрь из списка «самовольное строительство» были выведены следующие жилищные комплексы: Дом на Строителей, Жуляны, Ривьера. Два последних были переведены в категорию «не рекомендуется» (дополнительно обрабатывается информация). Дом на Строителей оказался сразу в списке объектов, отнесенных к «законному строительству».
Напомним, что в июне-августе также изменили свой статус на «законное строительство» следующие жилищные комплексы: Шулявский, Львовский квартал и Южный квартал.
Евро-Рейтинг в прошлом обзоре обращал внимание, что смена статуса объекта с «самовольное строительство» на «законное строительство» далеко не всегда означает решение проблем на объекте. Как пример приводился Южный квартал. Высказанный прогноз оправдался практически сразу: КГГА на своем сайте 10.10.16 опубликовала список из 37 объектов, которые не могут быть подключены к коммуникациям, в первую очередь – к отоплению. В числе домов с проблемами оказался и Южный квартал, а также – практически все жилищные комплексы, отмеченные как «самовольное строительство».
Вместе с тем, Евро-Рейтинг обращает внимание, что статус ЖК Южный квартал на портале Градостроительного мониторинга обозначен, как «законное строительство». Рейтинговое агентство сопоставило список незаконных строек, опубликованных КГГА со списком объектов, размещенных на портале Градостроительного мониторинга. Результат вызвал некоторое удивление. В частности, как законное строительство было обозначено не только ЖК Южный квартал, но и котеджный городок Стольный град и Жилой дом Арт-Хаус. Жилой комплекс Тесла Хаус включен в число объектов, информация по которым дополнительно обрабатывается.
По мнению Евро-Рейтинг подобное разночтение недопустимо. У обычных инвесторов возникает вполне резонный вопрос, когда городская власть точна в своем определении: включая Южный квартал, Стольный град или Арт-Хаус в число незаконных объектов строительства, которые не могут быть подключены к отоплению или когда предоставляет им статус «законное строительство». Подобная несогласованность и противоречие в официальных документах, исходящих от городской власти, может обернуться проблемами у покупателей недвижимости на первичном рынке. А также – привести к дискредитации самой идеи создания портала Градостроительного мониторинга, как места, где хранится оперативная и достоверная информация о новостройках Киева и их правовом статусе.
В сложившейся ситуации остается лишь повторить стандартное пожелание для покупателей на первичном рынке недвижимости: максимально полно проверяйте все документы застройщика и, кроме Градостроительного мониторинга, изучайте информацию на профильных форумах, сайтах, а также – советуйтесь с юристами.
Что ожидать в ближайшее время
Евро-Рейтинг ожидает сохранение и усиление нескольких тенденций на строительном рынке. Во-первых, борьба с незаконными стройками Войцеховского перейдет в финальную стадию. Вполне вероятно, что уже к началу первого квартала 2017 г. практически все жилищные комплексы, связанные с Войцеховским, прекратят строительство и реализацию недвижимости.
Во-вторых, будет продолжен курс на достижение взаимопонимания с застройщиками и стимулирование последних к выполнению действующего законодательства. Нельзя исключать, что еще несколько проектов будут переведены из категории «самовольное строительство» в другую.
Вместе с тем, Евро-Рейтинг не считает, что на рынке новостроек после этого наступит порядок. Пока существует слишком большое количество проблем, часть которых не в компетенции местных властей. Стагнация отечественной экономики, снижение спроса населения на недвижимость, рост конкуренции (и, как следствие, снижение цен), проблемы с привлечением дополнительных капиталов будут стимулировать строительные компании к уменьшению своих затрат. Минимизация расходов по некоторым проектам вполне может происходить за счет игнорирования, нарушения либо частичного невыполнения требований к строительным объектам. В частности – уклонение от уплаты паевого участия, своевременного и полного оформления необходимых разрешительных документов, проч. Как следствие – появление новых проблемных объектов.
Статус около 20 жилищных комплексов, которые сейчас активно строятся и квартиры в которых уже продаются, позиционируется как «не рекомендуются» (дополнительно обрабатывается информация). Это значит, что городская власть не считает подобные объекты законными и продолжает изучать их документацию. Вероятность негативного решения по данным комплексам оценивается рейтинговым агентством как весьма высокая.
Наконец, замораживание проблемных строек – это не решение проблемы с самими объектами. Большинство из них проинвестировано, часть жилищных комплексов заселена. Поэтому следующая, и очень острая проблема, требующая решения – наведения порядка с проблемной недвижимостью. Такая задача на порядок сложнее, чем просто прекращение незаконного строительства. Большинство строек введено с существенным нарушением норм и требований к данному типу жилья. И их устранение возможно лишь при дополнительных инвестициях. Добавим к этому необходимость подключения большинства объектов к городским коммуникациям, что возможно только при условии новых капитальных вложений.
Действия и заявления местных властей свидетельствуют, что средства для достройки домов и их подключения к сетям будут изыскиваться либо у самих инвесторов в проблемную недвижимость (т.е. – жителей), либо у потенциальных заинтересованных застройщиков, но никак не из бюджета города. Единственная возможная помощь – предоставление новых земельных участков надежным строительным компаниям, готовым взять на себя решение вопросов с проблемными объектами. Юридическая часть таких проектов на сегодня не проработана. Реальное состояние дел на проблемных новостройках также никому не понятно. Поэтому Евро-Рейтинг полагает, что решения данной проблемы произойдет разве что в среднесрочной перспективе.