Стандартные советы при покупке жилья – проверить репутацию застройщика и разрешительные документы. Есть еще один, не менее важный: обратить внимание на качество жилищного комплекса. Все таки приобретение квартиры – это долгосрочное вложение. И жить в некомфортном доме, с плохой инфраструктурой, да еще и с неудобным местоположением никому не хочется.
Критерии качества недвижимости меняются, в зависимости от класса, к которому она относиться. Параметры квартиры в доме бизнес-класса существенно отличаются от тех, которым она должна соответствовать в классе эконом. Сравнивать между собой объекты разных классов напрямую достаточно сложно. А вот провести сопоставление между жилищными комплексами внутри одной категории значительно проще.
Параметры недвижимости и критерии, которым они должны соответствовать являются результатом консенсуса между застройщиками. Их использование позволяет отсекать проекты, которые явно не отвечают задекларированному классу. В большинстве стран – это необязательные нормы к руководству и их выполнение никакие государственные регулирующие органы не проверяют.
В Украине актуальной системы оценивания классов недвижимости не существует. Последние разработки предпринимались компанией City Development Solutions совместно с Конфедерацией Строителей Украины несколько лет назад. Но так и не были введены в действие.
Евро-Рейтинг проанализировал данный документ, а также – принятые или разрабатываемые в странах СНГ и Восточной Европе документы-аналоги. В Украине пока сложно применять большинство критериев, используемых в Евросоюзе. Наработки Беларуси, России, Казахстана очень похожи на те, которые есть в нашей стране. По итогам исследований Евро-Рейтинг составил Методику расчета рейтинга комфортности жилищных комплексов, которую использовал на практике при оценке качества столичной недвижимости.
Для покупателей недвижимости есть смысл знать если не все, то хотя бы базовые параметры, которые характеризуют жилье определенного класса. Подобное знание позволяет либо выбрать более комфортные проекты среди нескольких, либо отсеять менее качественные.
Эконом-класс
Наибольшее количество предложений новостроек традиционно сосредоточено в эконом-классе. Требования к качественной составляющей подобного жилья самые минимальные, что компенсируется его более низкой ценой. Ниже мы приводим те из них, которые являются самыми типичными и простыми при анализе.
Таблица 1 Базовые параметры и критерии объектов эконом-класса
| Параметры | Украина (City Development Solutions совместно с Конфедерацией Строителей Украины) | Россия (Единая классификация проектов многоквартирных жилых новостроек по качеству (ЕК МЖН) | Беларусь (Классификация новостроек Национального кадастрового агентства и группы компаний «Твоя столица») | Казахстан (СНиП РК 3.02-43-2007 и комментарии риелторов)[1] | Евро-Рейтинг |
| Технология строительства | монолитно-каркасная, сборная (панельнае) | нет ограничений | – | монолитные, панельные | панельная, кирпичная |
| Материал внешних стен | газоблок, пеноблок, бетон | нет ограничений | – | стандартные | газоблок, пеноблок, бетон |
| Отделка фасадов | фасадная штукатурка | нет ограничений | – | в соответствии с требованиями архитектурно-планировочного задания (АПЗ) на основе градостроительных требований; стандартные | штукатурка |
| Высота потолков | 2,5-2,75 м | высота потолков в чистоте менее 2,7 м | – | 2,5 м | 2,5-2,7 м |
| Количество квартир на этаже | до 10 | – | не более 10 | более 5 | до 10; менее 8 – улучшенный вариант |
| Категория лифта | низкой ценовой категории, отечественного или импортного производства | – | – | отечественного производства | отечественный |
| Отопление | центральное водяное, счетчик тепла на входе в дом | Отопление – центральное | – | – | центральное |
| Коммерческие помещения | наличие нежилых площадей для размещения объектов социально-бытовой инфраструктуры, собственные игровые, спортивные площадки | Наличие площадей помещений нежилого назначения согласно установленным требованиям к жилым застройкам | – | да | не обязательно |
| Закрытая (огражденная) территория | – | благоустройство стандартное | нет; если речь идет о комплексе домов – да | придомовая территория не огорожена, система безопасности устанавливается только по желанию жильцов | не обязательно |
| Наличие паркинга | гостевая парковка с разметкой;
0,25 паркоместа на квартиру в подземном или крытом паркинге |
согласно нормативным требованиям местного Генплана | нет; если речь идет о комплексе домов – 0,5 паркомест, общая обеспеченность | – | не обязательно |
| Детская площадка или детская комната | – | благоустройство стандартное | – | – | не обязательно |
| Транспортная доступность | пешеходная доступность к остановкам общественного транспорта (маршрутные такси/автобус/ троллейбус). Ближайшая станция метро на расстоянии более 5 км | – | – | – | пешеходная доступность к остановкам общественного транспорта (маршрутка, автобус, трамвай, троллейбус) и хотя бы к одной остановке метро |
| Внешнее окружение | наличие объектов социально-бытовой и торговой инфраструктуры в радиусе до 3 км от жилого комплекса | наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома. | нет; если речь идет о комплексе домов – наличие рекреационной зоны в 15-минутной шаговой доступности | наличие объектов социальной и бытовой инфраструктуры | наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе пешеходной доступности |
Евро-Рейтинг проанализировал более 40 объектов класса «эконом» в столице, которые должны быть введены в эксплуатацию не ранее 2 кв. 2016 г. Данные об их параметрах были сопоставлены с типичными требованиями, которые применяются к таким жилищным комплексам.
Важный вывод, полученный в результате данного исследования заключается в том, что критерии, характеризующие ряд жилищных комплексов превышают типичные стандарты. Как правило, речь идет о высоте потолков «в чистоте», наличии автономного или индивидуального отопления, количестве квартир на этаже, местоположении и проч.
В частности, в 13 из 43 жилищных комплексов высота потолков «в чистоте» превышает 2,7 м. На 12 объектах вместо централизованного (или – наряду с ним) установлено индивидуальное либо автономное отопление. Подземный паркинг есть в 12 жилищных комплексах. В четвертой части объектов эконом-класса количество квартир на этаже не превышает 6. Почти половина домов оснащена консьерж-службами. Некоторые жилищные комплексы возводятся не только с коммерческими помещениями, но и с фитнес-центрами. Ряд зданий возводятся в зоне пешеходной доступности к двум и более станциям метрополитена. Кроме того, часть из них расположена поблизости зон рекреации.
Таким образом, покупатель может учитывать эти факторы, принимая решение об осуществлении инвестиций. При прочих равных условиях (цена, разрешительная документация), они приобретают решающее значение для обоснования выбора недвижимости. Результаты оценивания жилищных комплексов, о которых речь шла выше, отражены в рейтинге комфортности недвижимости класса «эконом» и в аналитических материалах, подготовленных рейтинговым агентством Евро-Рейтинг.
Комфорт-класс
Понятие комфрот-класс на строительном рынке появилось не так давно. Его используют для выделения в сегменте масс-маркет жилищных комплексов, параметры которых превышают эконом-стандарты, но не соответствуют престиж-классу. Как правило, у таких объектов выше степень обустройства территории, а технологии строительства и материалы обладают более высокими качественными характеристиками. Основные критерии для объектов комфорт-класса приведены в таблице.
Таблица 2 Базовые параметры и критерии объектов комфорт-класса
| Параметры | Украина (City Development Solutions совместно с Конфедерацией Строителей Украины) | Россия (Единая классификация проектов многоквартирных жилых новостроек по качеству (ЕК МЖН) | Беларусь (Классификация новостроек Национального кадастрового агентства и группы компаний «Твоя столица») | Казахстан (СНиП РК 3.02-43-2007 и комментарии риелторов)[1] | Евро-Рейтинг |
| Технология строительства | монолитно-каркасная, кирпичная кладка либо пеноблоки | сборный ж/б, бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного
ж/б, пеноблоков, керамического кирпича и др.) |
не панельное | монолитные, панельные | Монолитно-каркасная |
| Материал внешних стен | газоблок, пеноблок, кирпич керамический, керамические блоки | – | – | – | Газоблок, пеноблок, кирпич керамический, керамические блоки |
| Отделка фасадов | фасадная декоративная штукатурка, композитные панели | улучшенная отделка | – | – | штукатурка, композитные панели |
| Высота потолков | 2,75 | высота потолков от 2,7 м | не менее 2,7 и | – | 2,7-2,85 |
| Количество квартир на этаже | до 10 | – | не более 8 | 4-5 квартир | от 8 до 10 |
| Категория лифта | средней ценовой категории, отечественного или импортного производства. Обязательно наличие минимум одного грузопассажир- ского лифта. | – | лифт бесшумный, скоростной | отечественного производства | отечественный, СНГ, OTIS |
| Отопление | центральное водяное, счетчик тепла на входе в дом | центральное | – | – | центральное |
| Закрытая (огражденная) территория | ограждение по периметру, охрана периметра рекомендуема, но не обязательна | возможна ограда по периметру. | нет | придомовая территория может быть огорожена | не обязательно |
| Собственная служба эксплуатации (управляющая компания) | собственная служба эксплуатации | – | нет | не обязательно | собственная служба эксплуатации |
| Охрана | охрана, пункт контроля входа на территорию (шлагбаум) | охрана периметра возможна, но не обязательна. Консьерж,
домофон. |
видеонаблюдение | система безопасности может быть установлена по инициативе жильцов | пункт контроля входа на территорию |
| Наличие паркинга | гостевая парковка с разметкой, закрытый или подземныйпаркинг | согласно нормативным требованиям местного Генплана | да | подземный паркинг может отсутствовать | открытый или закрытый паркинг |
| Обеспеченность парко-местами в закрытом или подземном паркинге | 0,5 паркоместа на квартиру | согласно нормативным требованиям местного Генплана | 0,75 в закрытом паркинге или не менее 1 – в открытом | Не менее 1 в закрытом паркинге | от 0,25 до 0,5 |
| Транспортная доступность | пешеходная доступность к остановкам общественного транспорта (маршрутные такси/автобус/ троллейбус). Ближайшая станция метро на расстоянии до 5 км | – | 20-минутная доступность к центру города или 500-метровая доступность к крупным транспортным магистралям | – | пешеходная доступность к остановкам общественного транспорта (маршрутка, автобус, трамвай, троллейбус) и 2-3 остановкам метро |
| Внешнее окружение | наличие объектов инфраструктуры в радиусе до 3км от жилого комплекса, базовый набор необходимых объектов в составе комплекса | наличие объектов социальной
инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома. |
– | в любом районе города | наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе пешеходной доступности. Наличие мест рекреации |
В исследование по первичному рынку столицы, которое проводил Евро-Рейтинг, было включено порядка 20 жилищных комплексов класса «комфорт». Практически все они отвечают основным критериям, предъявляемым к подобного класса объектам. Более того, некоторые из выше стандартных требований.
Ряд жилищных комплексов имеют огражденную территорию, круглосуточную охрану и видеонаблюдение. При том, что только последняя опция является отличительной чертой новостроек комфорт-класса. Большинство комплексов оснащено современными лифтами (помимо OTIS встречаются и более высококлассные Mizui) в количестве 3-4 на подъезд. Во многих, кроме коммерческих помещений, существуют фитнес-центры или спортивные клубы. Подземные паркинги построены почти на половине объектов, но далеко не все из них выдерживают требование по количеству паркомест.
Из прочих недостатков, свойственных объектам комфорт-класса, проанализированных в ходе исследования, выделим следующие: излишнее количество квартир на этаже (более 10), удаленность от мест рекреации либо остановок метрополитена. Что касается высоты потолков, то в установленное ограничение (2,7-2,85 м в чистоте) вписываются все объекты, но, преимущественно, по нижнему пределу. Превышение этого показателя есть лишь в одном комплексе, еще по двум отмечается близость к верхней границе.
Заметим, что в комфорт-классе далеко не все жилищные комплексы выдерживают, а уж тем более превышают, типовые критерии. Как следствие, существует больший диапазон в оценках, по сравнению с объектами эконом-класса. Результаты оценивания жилищных комплексов, о которых речь шла выше, отражены в рейтинге комфортности недвижимости класса «комфорт» и в аналитических материалах, подготовленных рейтинговым агентством Евро-Рейтинг.
[1] В Казахстане запрещено позиционирование жилья по классам: эконом, комфорт, бизнес, элит. Требуют указывать категорию жилья в соответствии со СНиПом. Риэлторы осуществляют следующую привязку: І класс – элит, ІІ класс – бизнес, ІІІ класс – комфорт, ІV класс – эконом;