Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг завершило работы по обновлению рейтинга комфортности новостроек столицы по итогам 2018 г. В рамках исследования изучалась информация по 250-м жилищным комплексам, которые возводятся в Киеве. В рейтинг-лист вошли 180 новостроек от 73 застройщиков. Наибольшими являются: УКРБУД (строит сразу 24 объекта), Киевгорстрой (13) и Интергал-Буд (12).
В итоговый рейтинг-лист не вошли жилищные комплексы сданные в эксплуатацию до момента начала работ, комплексы, которые уже продали все жилые площади (по официальной информации). Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг, по возможности, исключило объекты недвижимости, законность строительства которых под сомнением.
Проведенный анализ в разрезе классов жилой недвижимости зафиксировал резкое изменения приоритетов среди столичных застройщиков. Представительство жилищных комплексов в отдельных категориях свелось к минимуму. В других, напротив, резко возросло.
Рисунок 1. Распределение жилищных комплексов, вошедших в рейтинг комфортности по классам, 2016 – 2018 гг., %
Приведенная диаграмма наглядно демонстрирует переориентацию маркетинговой стратегии основных участников рынка. В каждом из двух сегментов (массовое жилье и престижное жилье) предпочтение отдается тому классу недвижимости, который формирует большую маржу. В первом случае – это комфорт-класс, во втором – элит-класс.
В категории эконом-класса в 2018 г. отмечается рекордно низкое число новых жилищных комплексов. В бизнес-классе темпы сокращения не столь высокие, однако прослеживается такая же тенденция. Как правило, причин несколько: завершение ранее начатых новостроек без замещения их новыми проектами или изменение класса недвижимости (обычно – в сторону повышения).
В 2018 году основные застройщики столицы снизили свою активность на рынке. Ее пик приходился на 2016-2017 гг., когда почти все ведущие девелоперы наращивали портфели заказов. Начиная с 2017 г. имеет место обратная тенденция: компании не спешат осваивать новые строительные площадки, сосредоточив свое внимание на начатых ранее проектах. В лучшем случае число новых проектов соответствует количеству завершенных.
Рисунок 2. Начатые и завершенные проекты в 2018 г. в Киеве по крупнейшим застройщикам
В результате подобных действий наметилось снижение общего количества проектов, которые ведут ключевые девелоперы. Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг предполагает, что подобные изменения связанны со снижением платежеспособного спроса населения и ожиданиями со стороны основных игроков рынка, что подобная ситуация может сохраниться в среднесрочном периоде.
Рисунок 3. Представительство застройщиков в рейтинге комфортности за 2016-2018 гг. (не менее 5-ти проектов)
УКРБУД остается самым большим застройщиком столицы третий год подряд. Идущие на втором и третьем местах Киевгорстрой и Интергал-Буд суммарно работают по такому же количеству жилищных комплексов. Хотя, стоит отметить, что в данном случае не учитывается объем вводимых в эксплуатацию квадратных метров, а лишь количество новостроек. Поэтому результаты некоторых масштабных застройщиков, таких как Банк «Аркада» или UDP здесь не представлены.
Как уже отмечалось выше, стратегия застройщиков изменилась не только по количеству новостроек, но и по их качественным параметрам. Число более дешевых проектов в каждом из сегментов недвижимости сократилось, более дорогих – выросло. Приведенная ниже диаграмма прекрасно иллюстрирует данный вывод.
Рисунок 4. Распределение жилищных комплексов в портфелях основных застройщиков в 2016-2018 гг.
Как видим, за три года ни один из ведущих застройщиков в столице не удержался от искушения повысить класс своих новостроек хотя бы на одну категорию. При этом эконом-класс оголился практически полностью: из крупных девелоперов здесь остались лишь Фундамент и Житлоинвестбуд-УКБ. Зато представительство в комфорт-классе выросло в разы.
Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг полагает, что таким образом застройщики идут за рынком. Изменение категории недвижимости по некоторым жилищным комплексам происходит искусственно: по ряду проектов класс был пересмотрен на этапе строительных работ. При этом, принципиальных новшеств в конструкцию не было внесено. Именно таким образом из эконом-класса в комфорт-класс «мигрировало» не менее 20 проектов. Заметим, что часть из них действительно превосходила уровень «эконом», поэтому для подобных действий определенные основания были. Впрочем, лучше всего можно оценить переориентацию застройщиков на основании среднего балла в рейтинге комфортности жилищных комплексов по соответствующему классу.
Рисунок 5. Средняя оценка комфортности жилищных комплексов в 2016-2018 гг., баллов
В 2018 г. зафиксировано снижение качественной составляющей проектов, представленных в эконом-классе. По мнению рейтингового агентства Евро-Рейтинг это связанно, прежде всего, с уменьшением конкуренции в данной категории и завершением ряда знаковых проектов.
Повышение среднего балла во всех остальных классах связанно с несколькими причинами. Во-первых: появлением новых, качественных жилищных комплексов, рейтинговая оценка которых оказалась достаточно высокой, чтобы позитивно влиять на итоговый результат. Во-вторых: переоценкой технических параметрах ряда объектов, которые ранее возводились (на основании более полных данных от застройщиков и информации о самих ЖК). В-третьих, конкуренция в других категориях усилилась в связи с переходом сюда ряда крупных застройщиков. Это, в свою очередь оказало позитивное влияние на качественную составляющую отдельных проектов.
Вместе с тем, Евро-Рейтинг полагает, что подобная ситуация пока не способна сформировать тенденцию к росту качества строительных работ. В условиях стагнации цен на недвижимость и низкой покупательной способности населения, более вероятным будет движение к удешевлению затрат на строительство с целью сохранения существующей нормы прибыли. Лишь некоторые строительные компании располагают возможностями и ресурсами, которые позволяют им выделяться на фоне других и, таким образом указывать альтернативное направление развития рынка.
Именно по этой причине в ТОП-10 лучших новостроек столицы вошли исключительно жилищные комплексы комфорт-, бизнес- и элит-класса.
Рисунок 6. ТОП-10 жилищных комплексов Киева в рейтинге комфортности 2018 г.
В ТОП-10 представлено 6 новостроек элит-класса, 3 – комфорт-класса и 1 – бизнес-класса. Их возведением занимаются 8 застройщиков: UDP (City One Development) и К.А.Н. Девелопмент имеют, одновременно, два проекта.
Второй раз подряд, с момента расчета рейтинга комфортности, количество объектов комфорт-класса превышает число новостроек категории «бизнес». При этом, по сравнению с 2017 г., количество последних сократилось с двух до одного, при неизменных показателях по числу проектов комфорт-класса. Впрочем, по набору предложенных параметров, ряд объектов в категории «комфорт» могут соперничать с недвижимостью более высокого класса. Это связанно с тем, что покупателю предлагаются услуги, превосходящие требования для жилья такого типа. Например: огражденная, охраняемая территория, места в закрытом паркинге, высота потолков. В бизнес-классе выдержать все, предъявленные к ним требования, значительно сложнее.
Что касается качества работы застройщиков, то ниже приведена оценка по наибольшим из них, исходя из среднего балла по проектам (не менее 5 жилищных комплексов).
Рисунок 7. ТОП-9 застройщиков Киева в рейтинге комфортности 2018 г.
Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг предлагает рассматривать ее скорее, как информационную. Вполне очевидно, что средний балл у таких застройщиков, как УКРБУД или GEOS, работающих, преимущественно, в категории бизнес- или комфорт- будет выше, чем у Фундамент либо Житлоинвестбуд-УКБ, специализирующихся на недвижимости эконом-класса. Поэтому, более показательным является ТОП-5, составленные в разрезе отдельных классов недвижимости (были представлены в следующих обзорах: Жилье повышенной комфортности и Массовое жилье).
Что касается сквозного рейтинга, то стоит брать во внимание застройщиков, жилищные комплексы которых больше всего представлены в ТОПах лучших проектов.
Рисунок 8. Распределение жилищных комплексов от застройщиков, входящих в ТОП лучших по категориям (не менее 2-х проектов), единиц
Все лишь восемь строительных компаний (девелоперов) представлены в ТОПах лучших не менее чем 2-мя проектами. Только два из них: Киевгорстрой и УКРБУД – присутствуют сразу в трех номинациях. В сегменте массового жилья явным лидером являются Житлоинвестбуд-УКБ и Банк «Аркада» – по три проекта. В сегменте престижной недвижимости приоритет удерживает UDP (City One Development) – также 3 проекта.
Более подробно о расчетах
С методологией расчета рейтинга комфортности можно ознакомиться на сайте рейтингового агентства Евро-Рейтинг. Основные принципы изложены ниже. Параметры, по которым оценивались жилищные комплексы, были сведены в следующие группы: «архитектурные особенности», «конструктивные особенности», «безопасность и сервис», «обустройство территории», «местоположение». Оценка по каждому из параметров колеблется в интервале от 0 до 15 баллов. Полученные баллы суммируются и определяют оценку по каждой группе.
Объясним механизм расчета на примерах. В объектах эконом-класса высота потолка принята на уровне 2,5-2,7 м «в чистоте». Когда этот параметр выполняется, жилищный комплекс получает 10 баллов в группе «архитектурные особенности». Не выполняется – 0 баллов. Если высота потолков «в чистоте» более 2,7 м, жилищному комплексу присваивается дополнительные 5 баллов, т.к. речь идет о создании дополнительных комфортных условий, не предполагаемых данным типом проекта. Существует также вариант, когда определенная характеристика не является обязательной для данного типа жилищных комплексов (например, резервное или автономное отопление для объектов эконом-класса), но она реализована. Такому жилищному комплексу не ставят баллы по данной позиции (не является обязательной для оценки), но присваивают бонусные 5 баллов (улучшенный комфорт).
Всего оценка проводится по 19 параметрам: архитектурный проект, технология строительства, материал внешних стен, отделка фасадов, высота потолков (входят в группу «архитектурные особенности»), количество квартир на этаже, тип лифтов, тип отопления, лаунж-зона, наличие коммерческих помещений (входят в группу «конструктивные особенности»), наличие закрытой (огражденной) территории, собственной эксплуатационной службы (управляющей компании), охраны, консьержа (входят в группу «безопасность и сервис»), наличие паркинга, детской площадки (детской комнаты), количество машиномест в паркинге на квартиру (входят в группу «обустройство территории»), транспортная доступность и внешнее окружение (входят в группу «местоположение»).
Кроме этого при составлении рейтинга учитывается оценка предпочтений самих покупателей по каждому жилищному комплексу, которая фиксируется на Интернет-ресурсе http://domik.ua.
Рейтинг комфортности (Ркф) рассчитывается по следующей формуле:
Ао – оценка архитектурных особенностей;
Ко – оценка конструктивных особенностей;
Бс – оценка безопасности и сервиса;
От – оценка обустройства территории;
М – оценка местоположения;
Оп – оценка покупательских предпочтений.
При определении тех или иных критериев, которым должен соответствовать жилищный комплекс определенного класса, нами были использованы: классификация жилья от Украинской Строительной Ассоциации (2006 г.), наработки и предложения, подготовленные компанией CityDevelopmentSolutions совместно с Конфедерацией Строителей Украины, а также – классификаторы, существующие в странах ближнего зарубежья.
Исследование было проведено в разрезе жилищных комплексов, которые строятся на территории Киева и срок сдачи которых не наступил на момент проведения рейтинговых исследований. Евро-Рейтинг старался не включать в рейтинг-лист жилищные комплексы, отнесенные к «самовольному строительству» на сайте http://monitor.mkk.kga.gov.ua/.
Рейтинг комфортности не оценивает следующие аспекты: надежность застройщика, соответствие цены заявленному качеству, выполнение графика строительных работ. Рейтинг также не является рекомендацией покупать или продавать недвижимость.
Дальнейшие исследования
Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг проводит исследования первичного рынка жилья на регулярной основе . Из рейтинг-листа выбывают проекты, по которым наступил срок сдачи. В свою очередь рейтинг-лист пополняется за счет новых проектов.
Лучшие в сегменте массового жилья в Киеве