Киевская область застраивается неравномерно. Наибольшее число новостроек сосредоточено на территории Киево-Святошинского района – 124 объекта (78% от общего числа жилищных комплексов, включенных в рейтинг-лист). На Бориспольский и Вышгородский районы приходится по 11 объектов, на Броварской – 8, в Бородянском, Белоцерковском и Обуховском районе суммарно размещено 6 новостроек, по которым рассчитывался рейтинг комфортности. В результате, в Ирпене или Софиевской Борщаговке возводится жилых домов больше, чем в Бориспольском или Вышгородском районах, не говоря уже о Бородянском или Белоцерковском.
В рамках подготовки рейтинга комфортности Киевской области рейтинговое агентство Евро-Рейтинг приняло решение определить лучшие жилищные комплексы в своих категориях в разрезе районов области. При этом малое число проектов, которые строятся в Бородянском, Белоцерковском и Обуховском районах не позволили определить ТОПы по этим районам – слишком малой оказалась выборка.
Киево-Святошинский район, напротив, застраивается очень активно. Это дало возможность составить ТОП-список по городам, в которых возводится не менее 10 новостроек, включенных в рейтинг-лист. Речь идет о Буче (11 жилищных комплексов), Ирпене (45 проектов) и Софиевской Борщаговке (17 объектов). Кроме этого, был подготовлен перечень лучших по Киево-Святошинскому району в целом, с учетом жилищных комплексов из других населенных пунктов, имеющих самую высокую оценку.
Бориспольский район
Бориспольский район представлен 11 жилищными комплексами, каждый из которых строит другой застройщик. Распределение новостроек по классам следующее: 5 – «эконом», 6 – «комфорт». Непосредственно в Борисполе возводят 6 объектов, еще 5 строят в населенных пунктах вокруг города: Пролиски, Гора, Счастливое и Чубинское. В последнем возводят сразу два жилищных комплекса. В эконом-классе распределение новостроек по качественным параметрам, имеет следующий вид:
Рисунок 1. ТОП-5 жилищных комплексов эконом-класса в Бориспольском районе на начало 2017 г.
Любопытно отметить, что первую позицию в ТОПе занял жилищный комплекс в с. Чубинское. Жилой дом №1, который возводится непосредственно в городе, получил рейтинговую оценку на пять десятых балла меньше, чем ЖК Новосельцево.
Распределение новостроек в комфорт-классе оказалось также весьма неожиданным. Первым оказался ЖК Urban Ranch (застройщик – КНЛ Девелопмент), который также возводится в с. Чубинское.
Рисунок 2. ТОП-5 жилищных комплекса комфорт-класса в Бориспольском районе на начало 2017 г.
Судя по оценкам, лучшие объекты строятся не в самом Борисполе, а в селах, вокруг города. В частности, в селе Чубинское расположены ЖК Новосельцево и ЖК Urban Ranch, которые заняли в Бориспольском районе первые места в эконом- и комфорт-классе соответственно.
Броварской район
В рейтинг-лист по Броварскому району вошло 8 жилищных комплексов, которые возводит восемь застройщиков в Броварах (6 объектов), Требухове и Зазимье. Из них в классе «эконом» позиционируют 3 новостройки, в классе «комфорт» – 5.
Рисунок 3. ТОП-3 жилищных комплекса эконом-класса в Броварском районе на начало 2017 г.
Рисунок 4. ТОП-5 жилищных комплексов комфорт-класса в Броварском районе на начало 2017 г.
Как видим, лучшими жилищными комплексами в Броварском районе оказались: ЖК Олимпийский от строительной компании Атлант в эконом-классе и ЖК Лесной квартал от застройщика Альянс Новобуд в комфорт-классе.
Вышгородский район
В Вышгородском районе только один из 11 жилищных комплексов, реализуется за пределами города Вышгород. Речь идет о ЖК Смарагдове місто, возводимое в Новых Петровцах. Застройщик позиционирует его в классе «эконом».
Сам Вышгород относится к очень небольшому перечню населенных пунктов Киевской области, где новостройки представлены сразу в трех классах: помимо категорий «эконом» (5 объектов) и «комфорт» (4 объекта) здесь строят также жилье бизнес-класса (2 объекта).
Рисунок 5. ТОП-5 жилищных комплексов эконом-класса в Вышгородском районе на начало 2017 г.
Еще одна особенность Вышгорода – ведение одним застройщиком более одного строительного проекта, чего не наблюдается во многих городах и районах Киевской области. В Вышгороде таким крупным застройщиком является Профрембуд, который возводит сразу три объекта: два непосредственно в городе и один – в Новых Петровцах. Однако, только один из жилищных комплексов Профрембуда вошел в тройку лучших: ЖК Французский бульвар. Плотность оценок в данной категории столь высока, что отставание от первой позиции, на которой расположился ЖК Велесгард, составило чуть более одного балла. Что касается второго места, то его занимает ЖК Берегиня от Perfect Group.
Рисунок 6. ТОП-3 жилищных комплекса комфорт-класса в Вышгородском районе на начало 2017 г.
Учитывая, что в бизнес-классе возводится только два жилищных комплекса, было решено не проводить сопоставление между ними: слишком малой является выборка. Желающие узнать, насколько вышгородские объекты бизнес-класса (ЖК Киевские Зори и ЖК Борисо-Глебский) соответствуют требованиям, которые к ним предъявляются, могут посмотреть оценку в рейтинг-листе.
Киево-Святошинский район
Буча
В рейтинг-лист по г. Буче включено 11 жилищных комплексов, которые распределены следующим образом: 4 в эконом-классе, 6 в комфорт-классе и 1 в бизнес-классе. Распределение новостроек в классе эконом имеет следующий вид:
Рисунок 7. ТОП-3 жилищных комплекса эконом-класса в Буче на начало 2017 г.
Более широкое представительство новостроек комфорт-класса позволило расширить ТОП лучших до пяти жилищных комплексов.
Рисунок 8. ТОП-5 жилищных комплексов комфорт-класса в Буче на начало 2017 г.
Как и в Вышгородском районе, в Буче единственный проект класса «бизнес» (ЖК Gold City) не был включен в ТОП-список, поскольку он просто не имеет аналогов для сравнения. Его рейтинговую оценку можно увидеть в рейтинг-листе.
Ирпень
Ирпень – единственный город Киевской области, где не менее трех проектов реализуется в каждом из классов. Всего же Евро-Рейтинг включил в рейтинг-лист 45 жилищных комплексов Ирпеня, из них эконом-класса – 15, комфорт-класса – 25 и бизнес-класса – 5. Таким образом, для зданий, которые заявлены в категориях «эконом» и «комфорт» ТОП расширен с традиционных трех-пяти объектов до 10 позиций.
Рисунок 9. ТОП-11 жилищных комплексов эконом-класса в Ирпене на начало 2017 г.
Учитывая, что ЖК Уютный и ЖК Теплый дом набрали равное количество баллов и отсутствуют дополнительные критерии, позволяющие их разделить, ТОП по жилищным комплексам эконом-класса был расширен до 11 позиций. Первое место в нем занял ЖК Фаворит от застройщика Орлан Инвест. Единственной компанией, сразу два объекта которой вошли в ТОП лучших, оказалась Global Development. Ее проекты – Клубный дом «Irpin Residence» и ЖК Атриум заняли второе и четвертое места в рейтинге.
Рисунок 10. ТОП-10 жилищных комплексов комфорт-класса в Ирпене на начало 2017 г.
В комфорт-классе отмечается не только высокая конкуренция среди проектов, но и высокая плотность рейтинговых оценок. В первую десятку вошли проекты от семи застройщиков. Орлан Инвест представлен сразу тремя проектами: ЖК Chehov Парк Квартал, ЖК Есенин и ЖК New York Towers, которые заняли второе, четвертое и седьмое места в ТОПе. Самый лучший результат оказался у ЖК Сяйво-2 от застройщика ИН-БИЛД. Еще один проект от этой компании – ЖК Сяйво расположился на девятом месте.
Рисунок 11. ТОП-5 жилищных комплексов бизнес-класса в Ирпене на начало 2017 г.
Как видим, в бизнес-классе отрыв двух первых жилищных комплексов ЖК Центральный (IC Group) и ЖК Версаль Парк (Linevich Group) от трех остальных комплексов достаточно существенен. Это связанно с более полным выполнением первыми двумя ЖК типовых требований к объектам бизнес-класса.
Софиевская Борщаговка
Софиевская Борщаговка – второй населенный пункт Киево-Святошинского района по количеству одновременно возводимых жилищных комплексов. В рейтинг-лист вошло 17 таких объектов: 9 – в эконом-классе, 6 – в комфорт-классе и 2 – в бизнес-классе.
Рисунок 12. ТОП-5 жилищных комплексов эконом-класса в Софиевской Борщаговке на начало 2017 г.
Первое место среди жилищных комплексов эконом-класса занял ЖК София Киевская от Укрполискорм. Буквально немного отстал от него ЖК Европейка в Софиевской Борщаговке (застройщик – Building Development Holding) и ЖК Софиевская Слободка (застройщик – Будинвестконтакт). Уже в ходе следующего обновления эти результаты могут измениться, если не в силу поступления новых данных по жилищным комплексам, то по причине голосования покупателей за те или другие проекты.
Рисунок 13. ТОП-5 жилищных комплексов комфорт-класса в Софиевской Борщаговке на начало 2017 г.
Учитывая традиционно низкое количество объектов бизнес-класса, Евро-Рейтинг не составлял по ним отдельный ТОП-лист. Впрочем, в рейтинг-листе по объектам бизнес-класса, оценки ЖК София Клубный и ЖК София Резиденс приведены.
Лучшие в других населенных пунктах Киево-Святошинского района
В других населенных пунктах Киево-Святошинского района реализуется еще 51 жилищный проект (28 – в эконом-классе, 20 – в комфорт-классе и 3 – в бизнес-классе). При этом, ни в одном из городов или сел не строится одновременно более девяти объектов. В связи с этим, Евро-Рейтинг составил сводный рейтинг по другим населенным пунктам Киево-Святошинского района (без учета Бучи, Ирпеня и Софиевской Борщаговки) по следующим категориям: «эконом», «комфорт» и «бизнес». ТОПы лучших по каждой из них представлены ниже.
Рисунок 14. ТОП-10 жилищных комплексов эконом-класса в Киево-Святошинском районе (без учета Бучи, Ирпеня и Софиевской Борщаговки) на начало 2017 г.
Этот список оказался весьма любопытным по следующим причинам. Во-первых, он охватывает новостройки всего лишь в пяти населенных пунктах: четыре возводится в Петропавловской Борщаговке, по две – в Коцюбинском и Вишневом и по одной – в Ворзеле и Святопетровском. Во-вторых, в ТОПе представлены объекты от семи застройщиков: три – от Building Development Holding, два – от Атлант, и по одному – от Novbud, ADH, НоваБудова, Green Group и Альфа-Капитал-Инвест. При этом, четыре первых застройщика заняли семь верхних позиций ТОПа.
Рисунок 15. ТОП-10 жилищных комплексов комфорт-класса в Киево-Святошинском районе (без учета Бучи, Ирпеня и Софиевской Борщаговки) на начало 2017 г.
Особенностью ТОПа новостроек в комфорт-классе является то, что четыре из десяти объектов возводятся в Крюковщине. При этом нет ни одного застройщика, который бы строил два и более проектов.
Что касается новостроек бизнес-класса, то три проекта распределены, исходя из их оценок, следующим образом.
Рисунок 16. ТОП-3 жилищных комплекса бизнес-класса в Киево-Святошинском районе (без учета Бучи, Ирпеня и Софиевской Борщаговки) на начало 2017 г.
Рейтинговая оценка новостроек, которые позиционируются в бизнес-классе, оказалась достаточно низкой. Основная причина – значительные расхождения между существующими требованиями к такому типу объектов и реальными параметрами новостроек. Эта проблема характерна для большинства жилищных комплексов бизнес-класса, возводимых в Киевской области.
Сводный рейтинг по Киево-Святошинскому району
Евро-Рейтинг составил и сводный рейтинг новостроек Киево-Святошинского района. Учитывая общее число жилищных комплексов, которые строятся в этом регионе Киевской области, было подготовлено ТОП-10 в разрезе трех классов недвижимости.
Рисунок 17. ТОП-10 жилищных комплексов эконом-класса в Киево-Святошинском районе на начало 2017 г.
По населенным пунктам в рейтинге представительство оказалось следующим: Ирпень – ЖК Фаворит, Коцюбинское – ЖК Атлант и ЖК Атлант-2, Буча – ЖК Киевский и ЖК Квартал Буча, Святопетровское – ЖК Петровский квартал, Петропавловская Борщаговка – ЖК Аметист, ЖК Пражский квартал-2 и ЖК Львовский и Вишневое – ЖК Акварели-2.
Больше всего проектов реализуется Building Development Holding – 3 объекта, все в Петропавловской Борщаговке. Два объекта в Коцюбинском возводит Атлант. По одному жилищному комплексу, вошедшему в ТОП-10 лучших в эконом-классе Киево-Святошинского района строят Орлан Инвест, Новый Дом, Novbud, ADH и Будрегионинвест.
Рисунок 18. ТОП-10 жилищных комплексов комфорт-класса в Киево-Святошинском районе на начало 2017 г.
Самое большое представительство жилищных комплексов, вошедших в ТОП-10 Киево-Святошинского района имеет Ирпень – 4 объекта (ЖК Сяйво 2, ЖК Chehov Парк Квартал, ЖК Прованс-2 и ЖК Есенин). Бучу презентуют две новостройки: ЖК Континент и ЖК Forest Land. В списке лучших также разместились ЖК Чайка-2 (Чайки), ЖК Новые Теремки (Новоселки), ЖК Orange Park (Крюковщина) и ЖК Озерный гай (Гатное).
Из застройщиков только Орлан Инвест возводит сразу два комплекса, которые вошли в ТОП – ЖК Chehov Парк Квартал и ЖК Есенин. Остальные девелоперы (Омокс, Novbud, ИН-БИЛД, Orange Park, Strakhovskyi Group, Интрегал-Буд, Max Art DG и ECB) строят по одному объекту. Стоит также отметить, что проекты Орлан Инвест, наряду с Novbud представлены сразу в двух номинациях: ТОП-10 в эконом- и комфорт-классе.
Рисунок 19. ТОП-10 жилищных комплексов бизнес-класса в Киево-Святошинском районе на начало 2017 г.
Ровно половина объектов бизнес-класса, из тех, которые вошли в ТОП-10 по Киево-Святошинскому району, строятся в Ирпене (ЖК Центральный, ЖК Версаль Парк, Дом «Панорамный», ЖК Карат, ЖК Rich Town). Два жилищных комплекса строятся в Софиевской Борщаговке: ЖК София Клубный и ЖК София Резиденс. Наконец, по одному комплексу возводят в Буче (ЖК Gold City), Гостомеле(ЖК Park Town) и Белогородке(ЖК Белый Шоколад. Center).
Из застройщиков только Мартынов реализует сразу два проекта. Все остальные: IC Group, Linevich Group, В квартирі, BGM, Парк Таун, Акрополь Групп, Будрегионинвест и Белый Шоколад строят по одному жилищному комплексу.
Сводный рейтинг по Киевской области
Не все жилищные комплексы, которые строятся в Киевской области удалось представить в ТОПах лучших, поскольку по некоторым населенным пунктам или, даже районам, было недостаточно проектов для формирования подобных списков. В то же время, часть из этих жилищных комплексов были высокого оценены, когда составлялся рейтинг комфортности Киевской области.
Для восполнения данного пробела Евро-Рейтинг сформировал еще несколько ТОПов в разрезе классов недвижимости. На этот раз было отобрано 10 лучших жилищных комплексов: по одному из каждого населенного пункта с самой высокой рейтинговой оценкой.
Рисунок 20. ТОП-10 жилищных комплексов эконом-класса в Киевской области (по городам) на начало 2017 г.
Подобный подход позволил выделить десять лучших проектов в эконом-классе, которые реализуются в Ирпене (ЖК Фаворит, застройщик Орлан Инвест), Коцюбинском (ЖК Атлант2, застройщик Атлант), Обухове (ЖК Обуховский ключ, застройщик Обуховжитлоинвест), Буче (ЖК Киевский, застройщик Новый дом), Святопетровском (ЖК Петровский квартал, застройщик Novbud), Петропавловской Борщаговке (ЖК Аметист, застройщик Building Development Holding), Вишневом (ЖК Акварели-2, застройщик ADH), Броварах (ЖК Олимпийский, застройщик Атлант), Софиеской Борщаговке (ЖК София Киевская, застройщик Укрполискорм) и Чубинском (ЖК Новосельцево). Единственным застройщиком, сразу два проекта которого были включены в ТОП-10 лучших, оказался Атлант.
Рисунок 21. ТОП-10 жилищных комплексов комфорт-класса в Киевской области (по городам) на начало 2017 г.
Десять лучших жилищных комплексов комфорт-класса Киевской области возводятся в следующих населенных пунктах: Чайки (ЖК Чайка-2, застройщик – Омокс), Новоселки (ЖК Новые Теремки, застройщик Novbud), Ирпене (ЖК Сяйво-2, застройщик ИН-БИЛД), Вышгороде (ЖК Зенит (первая очередь), застройщик – Zenith Group), Крюковщине (ЖК Orange Park), Буча (ЖК Континент, застройщик Strakhovskyi Group), Броварах (ЖК Лесной квартал, застройщик Альянс Новобуд), Гатном (ЖК Озерный гай, застройщик Интергал-Буд), Чубинском (ЖК Urban Ranch, застройщик КНЛ Девелопмент) и Вишневом (ЖК Черри Таун от одноименного застройщика). В этом классе недвижимости ни один из застройщиков не представлен хотя бы двумя проектами. Однако, Novbud оказался в числе лучших и в эконом- и в комфорт-классе.
Рисунок 22. ТОП-5 жилищных комплексов бизнес-класса в Киевской области (по городам) на начало 2017 г.
В бизнес-классе, в связи с незначительным количеством проектов, было выбрано пять лучших жилищных комплексов в разрезе населенных пунктов: Ирпень (ЖК Центральный, застройщик IC Group), Буча (ЖК Gold City, застройщик В квартирі), Вышгород (ЖК Киевские Зори, застройщик Горизонтбудсервіс), Гостомель (ЖК Park Town) и Софиевская Борщаговка (ЖК София Клубный, застройщик Мартынов).
Евро-Рейтинг обращает внимание, что рейтинговая оценка проектов, перечисленных выше, отличается не только между жилищными комплексами, представленными в разных классах, но и в одном классе также. В ряде случаев различие может составить 50-80 баллов, что является достаточно существенным. Более полную информацию о рейтинговой оценке различных жилищных комплексах можно получить, ознакомившись с рейтинг-листом.
Более подробно о расчетах
С методологией расчета рейтинга комфортности можно ознакомиться на сайте рейтингового агентства Евро-Рейтинг. Частично мы объясняли основные подходы к оценке выше. Сейчас изложим их подробнее. Параметры, по которым оценивались жилищные комплексы, были сведены в следующие группы: «архитектурные особенности», «конструктивные особенности», «безопасность и сервис», «обустройство территории», «местоположение». Оценка по каждому из параметров колеблется в интервале от 0 до 15 баллов. Полученные баллы суммируются и определяют оценку по каждой группе.
Объясним механизм расчета на примерах. В объектах эконом-класса высота потолка принята на уровне 2,5-2,7 м «в чистоте». Когда этот параметр выполняется, жилищный комплекс получает 10 баллов в группе «архитектурные особенности». Не выполняется – 0 баллов. Если высота потолков «в чистоте» более 2,7 м, жилищному комплексу присваивается дополнительные 5 баллов, т.к. речь идет о создании дополнительных комфортных условий, не предполагаемых данным типом проекта. Существует также вариант, когда определенная характеристика не является обязательной для данного типа жилищных комплексов (например, резервное или автономное отопление для объектов эконом-класса), но она реализована. Такому жилищному комплексу не ставят баллы по данной позиции (не является обязательной для оценки), но присваивают бонусные 5 баллов (улучшенный комфорт).
Всего оценка проводится по 19 параметрам: архитектурный проект, технология строительства, материал внешних стен, отделка фасадов, высота потолков (входят в группу «архитектурные особенности»), количество квартир на этаже, тип лифтов, тип отопления, наличие централизованной канализации, лаунж-зона, наличие коммерческих помещений (входят в группу «конструктивные особенности»), наличие закрытой (огражденной) территории, собственной эксплуатационной службы (управляющей компании), охраны, консьержа (входят в группу «безопасность и сервис»), наличие паркинга, детской площадки (детской комнаты), количество машиномест в паркинге на квартиру (входят в группу «обустройство территории»), транспортная доступность и внешнее окружение (входят в группу «местоположение»).
Кроме этого при составлении рейтинга учитывается оценка предпочтений самих покупателей по каждому жилищному комплексу, которая фиксируется на Интернет-ресурсе http://domik.ua.
Рейтинг комфортности (Ркф) рассчитывается по следующей формуле:
Ао – оценка архитектурных особенностей;
Ко – оценка конструктивных особенностей;
Бс – оценка безопасности и сервиса;
От – оценка обустройства территории;
М – оценка местоположения;
Оп – оценка покупательских предпочтений.
При определении тех или иных критериев, которым должен соответствовать жилищный комплекс определенного класса, нами были использованы: классификация жилья от Украинской Строительной Ассоциации (2006 г.), наработки и предложения, подготовленные компанией CityDevelopmentSolutions совместно с Конфедерацией Строителей Украины, а также – классификаторы, существующие в странах ближнего зарубежья.
Исследование было проведено по 160 жилищным комплексам, которые строятся на территории Киевской области и срок сдачи которых – не ранее 1 кв. 2017 г. Евро-Рейтинг старался избегать включение в рейтинг-лист жилищных комплексов отнесенных к «самовольному строительству».
Рейтинг комфортности не оценивает следующие аспекты: надежность застройщика, соответствие цены заявленному качеству, выполнение графика строительных работ.
Дальнейшие исследования
Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг планирует проводить исследования первичного рынка жилья на регулярной основе и ежеквартально обновлять рейтинг комфортности. Из него будут выбывать проекты, по которым наступил срок сдачи. Рейтинг-лист будет пополняться за счет новых проектов.