Столичные застройщики предлагают киевлянам свыше 200 жилищных комплексов разной степени готовности. Более чем сотне из них присвоен рейтинг комфортности. Это – оценочное мнение рейтингового агентства Евро-Рейтинг о качестве предлагаемых к продаже новостроек. Оно определяется путем сравнительной оценки соответствия критериев возводимых зданий типичным требованиям к данному классу жилья. Рейтинг определен в разрезе следующих классов: эконом, комфорт, бизнес и элит. Ниже приведено исследование о распределении включенных в рейтинг жилищных комплексов по районам и о лучших проектах в каждом из них.
Специфика заселения Киева и привлекательность его территорий для проживания, отразились на распределении новостроек между районами. Левый берег заметно уступает правому, как по количеству проектов, так и по статусу жилищных комплексов. Далеко не все, даже крупные застройщики, представлены в Днепровском, и Дарницком районах столицы. В Деснянском вообще нет ни одного проекта, который был включен в рейтинг.
Рисунок 1.Распределение проектов застройщиков между левым и правым берегами Киева (по итогам 2 квартала)
Учитывая профиль основных застройщиков левого берега Киева, нет ничего удивительного, что большая часть проектов относится к самому массовому – эконом-классу. В категории элит не позиционируется ни одна новостройка, что косвенно свидетельствует о низкой привлекательности этой территории для покупателей с высоким достатком.
Рисунок 2.Распределение проектов по классам жилья между левым и правым берегами Киева (по итогам 2 квартала)
В то же время, на левом берегу, всего лишь в двух районах столицы (Днепровском и Дарницком) реализуется почти половина от всех проектов эконом- и комфорт-класса, вошедших в рейтинг. При этом, часть из них представляет существенный интерес, т.к. предложенные застройщиками условия являются лучшими, чем это характерно для типичных проектов в данных категориях.
Лучшие в Дарницком районе
В Дарницком районе строят 14 жилищных комплексов, вошедших в рейтинг комфортности. Из них 9 реализуются в эконом-классе, 2 – в комфорт-классе и 3 – в бизнес-классе. Оценка комфортности этих проектов различная. Тройка лидеров в разрезе классов имеет следующий вид.
Рисунок 3. Жилищные комплексы с самой высокой оценкой в своем классе в Дарницком районе по итогам 2 квартала
Рейтинг комфортности (Ркф) рассчитывается по следующей формуле:
Ао – оценка архитектурных особенностей;
Ко – оценка конструктивных особенностей;
Бс – оценка безопасности и сервиса;
От – оценка обустройства территории;
М – оценка местоположения;
Оп – оценка покупательских предпочтений.
По каждой из позиций существует определенный набор параметров, соблюдение, несоблюдение либо превышение которых оценивается путем присвоения баллов. Рейтинг получают путем суммирования баллов по всем группам параметров. Общее число балов в каждом из классов жилья отличается. При соблюдении всех параметров, жилищный комплекс более высокого класса должен получить более высокую оценку.
Лучшие в Днепровском районе
В Днепровском районе возводят 9 жилищных комплексов, вошедших в рейтинг комфортности. В эконом-классе – 5, в комфорт-классе – 3 и в бизнес-классе – 1 проект.
Рисунок 4. Жилищные комплексы с самой высокой оценкой в своем классе в Днепровском районе по итогам 2 квартала
Любопытная ситуация, сложившаяся в Днепровском районе, требует отдельного комментария. Как видим, рейтинг комфортности Комфорт Тауна превосходит оценку Кассиопеи, хотя заявленный класс последнего проекта выше. Напомним, что рейтинг определяется путем сопоставления заявленных параметров проекта с типичными требованиями к объектам данного класса. Если какие-то требования не выполнены, баллы не начисляются. Превышение установленных критериев позволяет получить дополнительные баллы.
Для жилищных комплексов, вошедших в рейтинг, наиболее типичными причинами изменения оценки было улучшение или ухудшение следующих параметров: количество паркоместам в подземном паркинге, высота потолков «в чистоте», централизованное или автономное отопление, количество квартир на этаже, охрана и благоустройство территории. Застройщик Комфорт Тауна превысил некоторые из параметров, являющихся обязательными для объектов комфорт-класса, что и позволило получить более высокий рейтинг.
Лучшие в Голосеевском районе
Голосеевский район застраивается весьма активно. Здесь реализуется восемнадцать проектов. В эконом-классе – 9 объектов. В комфорт-классе строится – 1, в бизнес-классе – 6 и в элит-классе – 2 жилищных комплекса.
Рисунок 5. Жилищные комплексы с самой высокой оценкой в своем классе в Голосеевском районе по итогам 2 квартала
Жилищный комплекс Лико-Град, заявленный как объект эконом-класса, получил оценку, сопоставимую с рейтингами жилья в более высоких сегментах новостроек. Причина аналогична той, что наблюдается в Дарницком районе: ряд параметров данного проекта превышает требования к эконом-классу. Например – наличие подземного паркинга в отдельных зданиях, незначительное число квартир на этаже, собственная эксплуатационная служба и консьерж. В рейтинге эти опции получили дополнительные баллы, что отразилось на конечной рейтинговой оценке.
В то же время к недвижимости более высокого класса предъявляются более жесткие требования. Вероятность потери баллов при их несоблюдении возрастает. А возможность улучшить оценку за счет дополнительных параметров уменьшается. Следствием этого может оказаться не столь высокая оценка проектов.
Лучшие в Оболонском районе
Оболонский район, который ранее активно застраивался, представлен в рейтинге комфортности лишь 6 проектами: по 2 – в эконом- и бизнес-классе, по 1 – в комфорт- и в элит-классе.
Рисунок 6. Жилищные комплексы с самой высокой оценкой в своем классе в Оболонском районе по итогам 2 квартала
Как и в ряде других районов столицы здесь более высокий класс объекта – не гарантия его более высокой оценки. На графике видно, какие параметры у какого из жилищных комплексов преобладают.
Лучшие в Печерском районе
Печерский район на карте застройки столицы, по-своему уникален. Здесь, из 18 проектов, нет ни одного, эконом- или комфорт-класса. Только бизнес (12 жилищных комплексов) и элит (6). Поэтому в рейтинге приведено по два лучших проекта в каждой из номинаций.
Рисунок 7. Жилищные комплексы с самой высокой оценкой в своем классе в Печерском районе по итогам 2 квартала
Интересно отметить, что из 10 застройщиков, возводящих жилье в Печерском районе, в борьбе за лидерство схлестнулись два: К.А.Н. Девелопмент и UDP. И каждый из них оказался лучшим в одном из классов недвижимости и занял вторую позицию в другом.
Лучшие в Подольском районе
Как и Оболонский, Подольский район сегодня не пользуется большой популярностью среди застройщиков. В рейтинге комфортности он представлен 6 проектами, из которых 4 – в эконом-классе и по одному в комфорт- и бизнес-классе.
Рисунок 8. Жилищные комплексы с самой высокой оценкой в своем классе в Подольском районе по итогам 2 квартала
Лучшие в Святошинском районе
Святошинский район выглядит на фоне остальных самым «экономным». Это связанно не только с малым количеством проектов в рейтинге – 7, но и с тем, что 6 из них – новостройки эконом-класса. Еще одна – комфорт-класса. Поэтому, в рейтинге мы приводим два лучших проекта в классе эконом и один – в комфорт.
Рисунок 9. Жилищные комплексы с самой высокой оценкой в своем классе в Святошинском районе по итогам 2 квартала
Лучшие в Соломенском районе
Более привлекательным для застройщиков выглядит Соломенский район столицы. Здесь возводится 15 проектов в разных классах: 7 в классе эконом, 6 в классе комфорт и 2 в бизнес-классе.
Рисунок 10. Жилищные комплексы с самой высокой оценкой в своем классе в Соломенском районе по итогам 2 квартала
Лучшие в Шевченковуском районе
Шевченковский район – один из трех в столице, где возводят жилищные комплексы всех четырех классов. В рейтинг комфортности включено 15 объектов, среди которых: 2 – эконом-класса, 1 – комфорт-класса, 10 – бизнес-класса и 2 – элит класса.
Рисунок 11. Жилищные комплексы с самой высокой оценкой в своем классе в Шевченковский районе по итогам 2 квартала
Лучшие по районам и по классам
Лидеры рейтингов в районах сведены в четыре группы (по классам проектов). В классе эконом застройщиком 5 из 8 проектов, с самым высоким рейтингом в своем районе выступает УКРБУД. Это: ЖК Обериг в Дарницком, ЖК Вышиванка в Оболонском, ЖК Академ Парк в Святошинском, ЖК Никитская Слободка в Соломенском и ЖК Герцен Парк в Шевченковском районе. Еще три объекта с наиболее высокой рейтинговой оценкой возводят: Житлоивестбуд-УКБ в Днепровском (ЖК Маланюка, 101, дом №30, 31, 22-25), Лико-Холдинг в Голосеевском (ЖК Лико-Град, 3-ий м-н) и Stolitsa Group в Подольском районе (ЖК Липинка).
Рисунок 12. Жилищные комплексы эконом-класса, лучшие по районам Киева
В классе комфорт застройщиком 4 из 8 проектов, с самым высоким рейтингом в своем районе является Интергал-Буд. Это: ЖК Демеевка в Голосеевском, ЖК Яскравый в Оболонском, ЖК Нивки-Парк в Святошинском, ЖК просп. Космонавта Комарова,46 в Соломеском районе. Кроме этого, в числе номинантов: Недвижимость от Ковальской в Дарницком (ЖК ул. Армянская,6а), К.А.Н. Девелопмент в Днепровском (ЖК Комфорт Таун), МЖК Оболонь в Подольском (ЖК Парковый квартал «Город цветов») и Stolitsa Group в Шевченковском районе (ЖК Hoffmann Haus).
Рисунок 13. Жилищные комплексы комфорт-класса, лучшие по районам Киева
В классе бизнес двоевластие: по два проекта возводят UDP (в Дарницком – ЖК Ривер Стоун и ЖК Smart Plaza в Шевченковском районе) и GEOS (ЖК Geneva в Соломенском и ЖК SOHO residence в Голосеевском районе). Еще по одному объекту строят: банк «Аркада» в Днепровском (ЖК Кассиопея), ЧАО «Энергополь-Украина» в Оболонском (ЖК Министреский), К.А.Н. Девелопмент в Печерском (ЖК Central Park) и УКРБУД в Подольском районе (ЖК Подол Градъ).
Рисунок 14. Жилищные комплексы бизнес-класса, лучшие по районам Киева
В элит-классе количество проектов значительно меньше, как и районов, где они представлены. Как следствие, распределение следующие: Seven Hills – в Голосеевском (ЖК Park Avenue VIP), DUPD – в Оболонском (ЖК Obolon Residences), UDP – в Печерском (ЖК Бульвар Фонтанов) и Independence – в Шевченковском районе столицы (ЖК Арт Холл).
Рисунок 15. Жилищные комплексы элит-класса, лучшие по районам Киева
Евро-Рейтинг обращает внимание, что рейтинговая оценка проектов, перечисленных выше, отличается не только между жилищными комплексами, представленными в разных классах, но и в одном классе также. В ряде случаев различие может составить 50-80 баллов, что является достаточно существенным. Более полную информацию о рейтинговой оценке различных жилищных комплексах можно получить, ознакомившись с рейтинг-листом.
Более подробно о расчетах
С методологией расчета рейтинга комфортности можно ознакомиться на сайте рейтингового агентства Евро-Рейтинг (https://euro-rating.com.ua/). Частично мы объясняли основные подходы к оценке выше. Сейчас изложим их подробнее. Параметры, по которым оценивались жилищные комплексы, были сведены в следующие группы: «архитектурные особенности», «конструктивные особенности», «безопасность и сервис», «обустройство территории», «местоположение». Оценка по каждому из параметров колеблется в интервале от 0 до 15 баллов. Полученные баллы суммируются и определяют оценку по каждой группе.
Объясним механизм расчета на примерах. В объектах эконом-класса высота потолка принята на уровне 2,5-2,7 м «в чистоте». Когда этот параметр выполняется, жилищный комплекс получает 10 баллов в группе «архитектурные особенности». Не выполняется – 0 баллов. Если высота потолков «в чистоте» более 2,7 м, жилищному комплексу присваивается дополнительные 5 баллов, т.к. речь идет о создании дополнительных комфортных условий, не предполагаемых данным типом проекта. Существует также вариант, когда определенная характеристика не является обязательной для данного типа жилищных комплексов (например, резервное или автономное отопление для объектов эконом-класса), но она реализована. Такому жилищному комплексу не ставят баллы по данной позиции (не является обязательной для оценки), но присваивают бонусные 5 баллов (улучшенный комфорт).
Всего оценка проводится по 19 параметрам: архитектурный проект, технология строительства, материал внешних стен, отделка фасадов, высота потолков (входят в группу «архитектурные особенности»), количество квартир на этаже, тип лифтов, тип отопления, лаунж-зона, наличие коммерческих помещений (входят в группу «конструктивные особенности»), наличие закрытой (огражденной) территории, собственной эксплуатационной службы (управляющей компании), охраны, консьержа (входят в группу «безопасность и сервис»), наличие паркинга, детской площадки (детской комнаты), количество машиномест в паркинге на квартиру (входят в группу «обустройство территории»), транспортная доступность и внешнее окружение (входят в группу «местоположение»).
Кроме этого при составлении рейтинга учитывается оценка предпочтений самих покупателей по каждому жилищному комплексу, которая фиксируется на Интернет-ресурсе http://domik.ua.
Рейтинг комфортности (Ркф) рассчитывается по следующей формуле:
Ао – оценка архитектурных особенностей;
Ко – оценка конструктивных особенностей;
Бс – оценка безопасности и сервиса;
От – оценка обустройства территории;
М – оценка местоположения;
Оп – оценка покупательских предпочтений.
При определении тех или иных критериев, которым должен соответствовать жилищный комплекс определенного класса, нами были использованы: классификация жилья от Украинской Строительной Ассоциации (2006 г.), наработки и предложения, подготовленные компанией CityDevelopmentSolutions совместно с Конфедерацией Строителей Украины, а также – классификаторы, существующие в странах ближнего зарубежья.
Исследование было проведено по 107 жилищным комплексам, которые строятся на территории Киева и срок сдачи которых охватывает временной период от 2 кв. 2016 г. до 2 кв. 2019 г. Евро-Рейтинг старался избегать включение в рейтинг-лист жилищных комплексов отнесенных к «самовольному строительству» на сайте http://monitor.mkk.kga.gov.ua/.
Рейтинг комфортности не оценивает следующие аспекты: надежность застройщика, соответствие цены заявленному качеству, выполнение графика строительных работ.
Дальнейшие исследования
Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг планирует проводить исследования первичного рынка жилья на регулярной основе и ежеквартально обновлять рейтинг комфортности. Из него будут выбывать проекты, по которым наступил срок сдачи (в следующее обновление не войдут жилищные комплексы, строительство которых должно быть завершено во 2 квартале 2016 г.).
Рейтинг-лист будет пополняться за счет новых проектов как застройщиков из ТОП-10, так и других строителей, реализующих свои проекты в Киеве. Следующее обновление планируется провести по итогам 3 квартала 2016 г.