Лучшие в бизнес-классе, UDP: меньше, да лучше

Недвижимость бизнес-класса удерживает вторую позицию по числу объектов, возводимых в столице и вошедших в рейтинг комфортности новостроек. По итогам третьего квартала 2017 г. 50 жилищных комплексов класса «бизнес» было включено в итоговый рейтинг. Сам же список существенно обновился, как за счет появления новых новостроек, так и по причине завершения строительства ряда объектов или изменения их класса.

Первую позицию прочно занимает УКРБУД, продолжающий наращивать число жилищных комплексов бизнес-класса – 9 новостроек. У идущих следом bUd development и GEOS– 6 и 5 проектов соответственно.

Рисунок 1. Распределение жилищных комплексов бизнес-класса между застройщиками Киева по итогам 3 квартала 2017 г.

Количество параметров, по которым оцениваются объекты в бизнес-классе практически не изменилось, по сравнению с комфорт-классом. Добавилась лишь одна позиция: закрытая территория. Однако требования стали более жосткими, по сравнению с теми, которые предъявлялись к классу комфорт (например, относительно высоты потолков, количества машиномест в закрытом паркинге, местоположение объекта, транспортной доступности и проч.).

Жилье бизнес-класса изначально позиционируется, как недвижимость, располагающая дополнительными удобствами и дающая ее покупателю преимущества перед собственником квартир классом ниже. По этой причине подходы к оценке здесь более высокие. И именно в объектах более высокого класса отмечается серьезное расхождение между существующими требованиями к недвижимости и фактическими предложениями застройщика. Наиболее часто Евро-Рейтинг отмечал следующие несоответствия: избыток квартир на этаже, заниженное количество машиномест в закрытом паркинге либо вообще отсутствие закрытой парковки в жилищном комплексе, несоответствие высоты в квартирах (потолок «в чистоте»), проблемы с местоположением объекта и транспортной доступностью. Возможны и другие нюансы, связанные с наличием или отсутствием собственной управляющей компании, берущей на себя содержание объекта, охраной территории и проч.

При оценке бизнес-класса очень мало опций, за которые могут быть начислены дополнительные баллы. Теоретически можно получить более высокие оценки за превышение стандартов по высоте потолка, количеству машиномест в подземном паркинге, более низкому числу квартир на этаже или предложением дополнительных удобств. На практике подобные случаи единичны. В то же время, потеря баллов из-за несоблюдения определенных критериев происходит регулярно. Следствием являются невысокие оценки по ряду новостроек, позиционирующихся именно в данной категории.

Рисунок 2. ТОП-10 жилищных комплексов бизнес-класса Киева в рейтинге комфортности по итогам 3 квартала 2017 г.

ТОП-10 жилищных комплексов претерпел серьезные изменения по сравнению с первым кварталом. Лидер прошлых периодов – ЖК Central Park, который строил К.А.Н. Девелопмент, выведен из рейтинга в связи со сдачей объекта в эксплуатацию. В ТОП вошло четыре новых проекта, которые возводятся ведущими столичными застройщиками: GEOS, Киевгорстрой, УКРБУД, Фундамент.

Изменение количества и качественных составляющих жилищных комплексов, входящих в рейтинг комфортности, привели к изменениям среди лучших застройщиков в категории «бизнес». Напомним, что этот список формируют компании, реализующие не менее двух проектов одновременно.

Рисунок 3. ТОП-5 застройщиков Киева в бизнес-классе в рейтинге комфортности по итогам 3 квартала 2017 г.

UDP и GEOS остались на прежних позициях, несколько улучшив свои бальные оценки. Киевгорстрой и УКРБУД поднялись вверх, потеснив на пятую ступень рейтинга Riverside Development. А bUd development, достаточно неожиданно покинул первую пятерку.

Как и в категориях «комфорт» и «эконом», по итогам 3 квартала 2017 г. наметилось сокращение разрыва между первым и десятым местами в ТОПе. Если в начале года отмечалось отставание в 40 баллов, то по итогам девяти месяцев оно лишь немного превышает двадцать единиц. Впрочем, частично это связанно все с тем же выведением из рейтинг-листа ЖК Central Park, имевшего максимально высокий бал в рейтинге.

Средняя оценка по итогам девяти месяцев также несколько улучшилась, повысившись со 132 до 136 пунктов. Евро-Рейтинг считает, что причин здесь несколько: появление ряда новых жилищных комплексов высокого качества (как отмечалось выше, только в ТОП-10 вошло сразу 4 «свежих» новостройки), завершение работ на нескольких объектах с невысокими оценками, а также – более подробное информирование о качественных параметров комплекса со стороны застройщиков.

Впрочем, это подтверждает простой вывод: рейтинговая оценка не является статичной и уже в следующий раз рейтинг-лист и ТОП могут измениться.