Серые новостройки столицы: … а караван идет

nezakonnoe-stroitelstvo-zhilyx-domov-v-reutove-ostanovleno-2

Серые новостройки столицы, сформированные преимущественно, жилищными комплексами, которые связывают с небезызвестным Войцеховским, продолжают подрастать. Нет, речь идет не о появлении новых жилых домов (об этом – ниже по тексту), речь идет о дальнейшем проведении неспешных строительных работах на «оставшихся в живых» объектах. Выражение, которое часто используют в отделах продаж: «Не обращайте внимание на информацию, караван все равно идет» вполне справедливо для таких объектов. Строительные работы там осуществляются не торопливо, вдумчиво, размеренно. Покупатели и потенциальные инвесторы могут видеть перемещения по строительным площадкам отдельных групп рабочих, фиксировать плавные изменения угла наклона стрелы крана или уровня, на котором остановилась строительная люлька. И, хотя в последнее время, существенного прироста в квадратуре не отмечается, но и заявить, что стройка окончательно остановилась, никто не может. Караван идет…

Обычно девелопер стремиться быстро завершить одни строительный проект и перейти к следующему. Но здесь ситуация обратная. Подобные действия застройщика выглядят странными лишь на первый взгляд. Очевидное сокращение финансовых поступлений, связанное с оттоком покупателей в следствии двухлетней борьбы чиновничьего мира с «империей Войцеховского» и, возникшим общим негативным фоном, диктует выбор именно такой стратегии. Имитация деятельности создает иллюзию строительной активности. Это, в свою очередь, позволяет привлекать дополнительных покупателей и удерживать уже состоявшихся инвесторов от резких шагов. Как следствие, готовность «войти в положение», «еще немного потерпеть», «подождать, что вскоре все наладиться», демонстрирует большинство клиентов. Тем более, что часть купивших квартиры получили от них ключи, свидетельства собственности, провели ремонт и даже начали обживать жилье, строительство которого не закончено.

Частично заселенные секции рядом с еще строящимися – достаточно типичная картина многих жилищных комплексов. Ключевой особенностью, является наличие или отсутствие правоустанавливающих документов на такое жилье и решения о принятии в эксплуатацию секций, в которые вселяют жителей. Здесь заключается ключевое отличие «серых новостроек» от новостроя. Первые не могут похвастаться соответствующими разрешительными документами. Однако, жильцов с радостью впускают. А те, заселяясь и обживая подобные дома, превращаются, одновременно, и в заложников и в самое мощное оружие застройщика. Ведь очень сложно принять непопулярные решения по уже жилищным комплексам, в которых уже живут люди. Как следствие, даже те ЖК, которые подлежат сносу, в т.ч. – по решению суда, продолжают возводиться и, если это возможно, дозаселяться.

Сколько ждут обещанного в «серых новостройках»?

Покупатели и продавцы недвижимости в «серых новостройках» еще на этапе покупки заключают негласных договор. Застройщик обязуется завершить строительство недвижимости и каким-то образом добиться или ее узаканивания или, как минимум, неприкосновенность. Инвесторы, ожидающие получения квадратных метров по более низкой цене, готовы поддерживать застройщика в его борьбе с чиновниками, быть лояльными к его действиям и не очень требовательными в плане качества работы и обслуживания на этапе эксплуатации здания. При этом взаимность со стороны покупателя имеет место лишь в случае, когда девелопер демонстрирует свою обязательность.

Одним из ключевых пунктов подобного «договора» является спокойное отношение инвесторов к нарушению сроков ввода недвижимости в эксплуатацию. Здесь срабатывает комплекс причин: с одной стороны, задержка строительства – типичное явление этого рынка, с другой – покупатель понимает, что он получает более дешевый продукт, по сравнению с рынком, а значит, должен пойти на встречу застройщику, если у того возникли проблемы. Следствием подобных действий является регулярный перенос сроков ввода объекта в эксплуатацию. Или, если быть более точным: завершения строительных работ и передача ключей инвестору, поскольку фактического введения жилья в эксплуатацию произойти не может по определению.

Наиболее показательным примером долгостроя является Мега-Сити в Днепровском районе. Срок его строительства – пятнадцать лет: с начала 2003 по начало 2017 гг. В течении всего этого времени здесь осуществлялось возведение и продажа в квартир в новых и новых секциях. Вероятно, если бы не прекращение деятельности Войцеховского, работы по возведению нового жилья продолжались бы и поныне. Среди жилищных комплексов, которые сейчас все еще «на плаву», подобной длинной историей не может похвастаться ни один. Средний срок работ составляет около четырех лет и постоянно продлевается.

Рис1

Рисунок 1 Срок строительства активных проблемных жилищных комплексов,  по состоянию на 15.08.16.

Впрочем, в приведенном выше списке, ЖК Синеозерный стоит особняком. Связанно это с тем, что первый раз работы здесь были начаты еще в 2004 г., когда проект пыталась реализовать небезызвестная «Консоль». Не удалось, во многом – из-за кризиса 2008 г., когда замерли или замедлились многие стройки. Затем уже объект был передан компании Киевбуд, которую принято связывать с Войцеховским. Последняя «творчески переосмыслила» первоначальный проект, увеличив высотность и количество секций. Жилой комплекс, в результате стал незаконным, а к пострадавшим от Консоли добавились пострадавшие от Киевбуда.

Разбор ситуации по каждому из все еще строящихся объектов, а также тех, которые уже замерли, требует индивидуального подхода. Хотя бы для того, чтобы были сформированы кейсы «как не нужно поступать чиновникам, чтобы не допустить подобных проблем в будущем». Поскольку на сегодня примеры успешного решения проблем практически отсутствуют.

А кто еще строит незаконно?

Евро-Рейтинг, руководствуясь порталом Градостроительного кадастра насчитал аж десять активных «серых»новостроек (см. перечень по ссылке).

Рис2

Рисунок 2 Количество жилищных комплексов, помеченных как самовольное строительство, на которых ведутся строительные работы и осуществляются продажи

В феврале-мае 2017 г. на зафиксированы работы на строительных площадках ЖК Науковый и Клубный дом Милославский ряд. Впрочем, продажи здесь продолжают осуществляться, хотя их активность на порядок меньше, чем год назад.

Кроме жилищных комплексов, приведенных на первой диаграмме, в списке «серых» находится ЖК «Идея», которая также не является новичком. Сложным, с точки зрения логического объяснения является тот факт, что первая очередь данного комплекса успешно сдана в эксплуатацию, хотя он все это время находился в «красной зоне» Градостроительного кадастра. Впрочем, на подобные нестыковки и несуразицы в работе портала, Евро-Рейтинг неоднократно обращал внимание в предыдущих материалах. Хочется верить, что в ближайшее время работа портала будет таки нормально настроена, иначе его ценность станет нулевой, если не отрицательной. На критические замечания какая-то реакция существует. По крайней мере, из перечня убрали непонятную площадку по ул. Героев Сталинграда 1-а, фактически расположенную под мостом, где даже безумные застройщики еще не пытались возводить жилищные комплексы.

Что касается реального пополнения, то речь идет лишь об одном проекте: ЖК «Покрова» (ул. Сечевых Стрельцов (Артема), 59) от УКРБУД. Откровенно говоря, появление объекта от такого именитого застройщика происходит очень нечасто. На ум сразу же приходит ситуация с ЖК Львовский квартал, который в том же Шевченковском районе, но на Татарке возводит Риэл. Примерно год назад он вдруг был внесен в «красный список». Впрочем, его пребывание там продлилось примерно четыре месяца, а затем проект был переведен в категорию «законное строительство». Как будет на этот раз, Евро-Рейтинг не берется прогнозировать: причины попадания обоих жилищных комплексов в категорию «самовольное строительство» несколько разнятся. Напомним только, что УКРБУД уже имеет опыт разрешения подобных ситуаций в прошлом. Поэтому вероятность скорого изменения статуса объекта весьма высока. Если же этого не произойдет до следующего обновления списка «серых новостроек» (ориентировочно – 15.08.), необходимо будет более внимательно оценивать ситуацию как с проектом, так и, возможно, с другими жилищными комплексами данного застройщика.

Каких-либо других изменений в списке новостроек, относимых к «самовольному строительству» не произошло. По состоянию на 15.05.2017 г. их 74, включая и давно построенные и замороженные и даже не начатые. Продолжается строительство только на 10, что составляет 13,5% от общего числа проблемного жилья. Если судить только по данным цифрам, то рынок первичной недвижимости проявляет признаки выздоровления: общее число незаконных строек несколько снизилось, активные строительные работы на большинстве практически не ведутся. Однако Евро-Рейтинг полагает, что одна из основных причин подобных улучшений – низкое качество работы Градостроительного кадастра и медлительность в ведении проверок и внесении актуальной информации на сайт портала.

В предыдущем обзоре по «серым новостройкам», который готовился на основе информации декабря-февраля, Евро-Рейтинг приводил названия шести жилищных комплексов от известных застройщиков, которые начали возводиться в столице: ЖК Crystal House, ул. Жилянская, 26-28, в продаже с начала декабря 2016 г., ЖК Теремки, ул. Академика Заболотного, 15, в продаже с начала декабря 2016 г., ЖК Orange City, Лысогорский спуск, 26а, в продаже с середины января 2016 г., ЖК Panorama, ул. Киквидзе, 41-43, в продаже с конца ноября 2016 г., ЖК Seven, ул. Днепровская набережная, 18, в продаже с середины ноября 2016 г., ЖК Rybalsky, Набережно-Рыбальская дорога, 3, 9, в продаже с начала ноября 2016 г. На тот момент только ЖК Seven появился в разделе «на обработке». Остальные на карте портала отсутствовали. По происшествию трех месяцев ситуация осталась неизменной: пять комплексов Градостроительный кадастр не отображает, документ по ЖК Seven все еще активно изучаются где-то в недрах чиновничьих кабинетов.

За три месяца число новых жилищных комплексов, не внесенных в Градостроительный кадастр увеличилось. Сам же портал за этот период пополнился всего лишь несколькими объектами (преимущественно – в категории «на обработке»). Естественно, пользователи лишены возможности получить реальную картину о рынке первичной недвижимости, если она практически застыла. Зато, виртуально все выглядит очень хорошо: число проблемных строек сокращается, активной застройки столицы не наблюдается, соответственно, проблем не существует.

Что ожидать в ближайшее время

Создается устойчивое впечатление, что в борьбе с незаконной застройкой взята продолжительная пауза. После приостановки деятельности компаний Войцеховского чиновники практически не замечают других незаконных строек, а ранее отмеченные проблемные объекты сами постепенно замирают. Идея создания жилищно-строительных кооперативов, которым будут переданы права по достройке проблемных объектов позволила сбить накал страстей пострадавших инвесторов и расколоть их на несколько противоборствующих лагерей. И хотя позитивные результаты пока незаметны, определенное движение происходит. Однако, если в течении весны-лета текущего года вновь созданные ЖСК не смогут решить вопросы со снятием ареста с земельных участков, недвижимости, разблокировании счетов и подключением к коммуникациям, проблема лишь усугубиться. Времени на быстрое решение остается очень мало, а отсутствие профессионалов по юридическим, экономическим и строительным вопросам в составе членов ЖСК лишь усугубляет ситуацию. Поэтому, вероятно либо волевое решение со стороны киевских властей, направленное на предоставление городом каких-либо финансовых гарантий или преференций, что позволит разблокировать процесс, либо дальнейшее затягивание ситуации и накопление проблем. Учитывая предыдущие действия чиновников, второй вариант видится наиболее вероятным. Тем более, что у большинства объектов практически нет шансов получить разрешения на подключение к коммунальным сетям и/или на введение жилищного комплекса в эксплуатацию при существующих характеристиках.

Кроме озвученной есть еще одна проблема. Это – девальвация политики столичной власти по борьбе с незаконным строительством. В данном материале Евро-Рейтинг уже указывал на то, что градус противодействия незаконным застройкам после падения «империи Войцеховского» существенно снизился: объекты, отнесенные к проблемным, продолжают не только возводиться, но и продаваться, новые серые новостройки не пресекаются или это не делается жестко и показательно, ключевой информационный ресурс – Градостроительный кадастр практически не работает. Следствием подобного отношение является поощрение других застройщиков действовать «как Войцеховский», но осторожнее. Настроение покупателей рынка начинает меняться в пользу пригородной застройки, которая, имея похожую проблематику, стоит дешевле столичной. В результате, надежные киевские застройщики могут потерять часть клиентов только потому, что столичная власть неспособна доказать своими действиями, что она поощряет качество и пресекает беспредел на первичном рынке жилья.

Евро-Рейтинг полагает, что вероятность успешного решения вопроса с незаконными новостройками в мае-августе мала. Это значит, что проблема инвесторов усилиться осенью, когда стартует отопительный сезон. Учитывая, приближающиеся выборы, можно предположить, что она станет одним из ключевых месседжей избирательной компании многих политиков, нацелившихся на власть в столице. Как правило, политизация подобных сложных вопросов позволяет ускорить их решение. Однако, само решение обычно не отличается эффективностью и логичностью.

Выходом из ситуации может стать принятие Верховной Радой нового варианта законопроекта о долгостроях, который готовит КСУ. Предложенный там нормы позволяют снять значительную часть существующих вопросов и улучшить ситуацию на первичном рынке недвижимости. В частности, предполагается внедрение механизма привлечения инвесторов и застройщиков к достройке зданий и компенсации вероятных потерь пострадавших инвесторов. Однако, на сегодня законопроект еще не передан в профильный комитет, соответственно, его рассмотрение произойдет летом или, что более вероятно, осенью. А значит, принятие каких-либо решений по серым стройкам следует ожидать не ранее осени 2017 г.