Выявлять проблемные новостройки у столичных властей получается немного лучше, чем разрешать проблемы, связанные с их возникновением. За несколько последних лет удалось добиться сокращения числа активных «серых» строек. Однако, практически нерешенными остались задачи предоставления помощи жителям, пострадавшим от строительных афер и формирования механизма, минимизирующего возможность проявления подобных событий в будущем.
Среди «серых» новостроек появляются новые лица
За три месяца, прошедшие с момента проведения предыдущего обзора, отмечается очередное сокращения числа активных «серых» новостроек. В этот период Евро-Рейтинг не фиксировал строительных работ на ЖК «Мозаика» и ЖК «Молодежная инициатива», поэтому данные объекты покинули список. Что касается пополнения, то в «красную зону» попал еще один строящийся жилищный комплекс – «Ясногорский». Таким образом, впервые с момента начала наблюдений число активных проблемных строек меньше десяти.
Рисунок 1 Количество жилищных комплексов, помеченных как самовольное строительство, на которых ведутся строительные работы и осуществляются продажи
Уменьшение за год количества проблемных новостроек практически в три раза могло бы быть предметом гордости местных властей. Для трехмиллионного Киева, в котором одновременно строится не менее 150 жилищных комплексов, иметь 6% проблемного жилья – неплохой результат. Особенно, учитывая проблему годичной давности.
К сожалению, число активных «серых» строек – это только вершина айсберга. А вся его основа, с момента начала борьбы с «империей Войцеховского» просто ушла под воду. Ниже приведены основные причины, почему это произошло, и чем это грозит для города уже в ближайшем будущем.
Какое реальное количество активных проблемных строек?
Основным официальным источником информации для покупателей первичной недвижимости в Киеве является портал Градостроительного кадастра, на которым отмечают проблемные здания («самовольное строительство», дома, где покупать квартиры не рекомендуется (они не относятся к категории «самовольное строительство», а отмечаются как «дополнительно обрабатываются»), здания, по которым документы еще изучаются («на обработке») и объекты, которые столичная власть считает «законным строительством».
К категории «самовольное строительство» отнесено 88 жилищных комплексов. Именно среди этих 88 объектов Евро-Рейтинг и выделил 9 (10% от всего числа), которые по-прежнему активно строят, рекламируют квартиры и продают их покупателям. Будущим «пострадавшим инвесторам». Хотя, по крайней мере по данным жилищным комплексам, их официально предупреждают. Остальные восемь десятков объектов – это замороженные стройки, не освоенные строительные площадки и дома, строительство которых завершено, но в эксплуатацию они не приняты.
К сожалению, скорость и качество работы Градостроительного портала не выдерживает никакой критики. Рейтинговое агентство уже указывало и на чрезвычайную медлительность, связанную с занесением в базу данных новых объектов или сменой их статуса и на несоответствие статуса ряда жилищных комплексов. В первом случае типичным примером было появление в перечне проблемных объектов жилищного комплекса по ул. Героев Сталинграда, 1а в Оболонском районе. Однако, данный адрес закреплен за заправкой ОККО, которая размещена на развязке под Московским проспектом. Ввести в эксплуатацию там жилищный комплекс физически невозможно. Кстати, после публикации этой информации на нашем сайте, с портала ее убрали.
Не менее типичным примером явного противоречия, является ЖК Южный квартал, по ул. Тимофея Строкача, 9. Портал поместил его в «зеленую зону», выполняя судебное решение. Однако, дальнейшие действия КМДА указывают на то, что данный жилищный комплекс не считают законным. Так 10.10.2016 г. столичная власть отнесла его к незаконным объектам и отказалась подключать к отоплению. Соответственно и принимать в эксплуатацию 1 и 2 секции ЖК Южный квартал, которые уже построены, никто не намерен.
При более детальном изучении вопроса, становится понятно, что проблема значительно глубже, чем несвоевременное внесение данных или противоречие с одним-двумя объектами. Во-первых, подобных противоречий вообще быть не должно, поскольку речь идет о предоставлении населению достоверной официальной информации. Во-вторых, даже беглое изучения вопроса свидетельствует, что случаев, подобных ЖК Южный квартал более чем достаточно.
Приведем несколько из них, наиболее показательные. Первый связан с ЖК Перспектива (ранее – ЖК Деснянский), расположенный по ул. Т. Драйзера, 40. На Градостроительном портале объект появился более двух лет назад. И сначала был отнесен к «самовольному строительству». Однако, примерно полгода спустя, его перенесли в категорию «на обработке», где жилищный комплекс по-прежнему находится. За это время по дому было проведено несколько судебных заседаний. И даже открыто уголовное производство. Однако, эти действия не изменили ни статус объекта ни действия застройщика. Строительные работы продолжаются, построена первая секция. Отдел продаж работает и потенциальное число «пострадавших инвесторов» растет.
Второй пример – ЖК Шевченковский квартал. Данный объект считали связанным с «империей Войцеховского». Но, в отличии от других аналогичных жилищных комплексов, на Градостроительном портале он был обозначен, как «законное строительство». Стройка шла в типичном ритме: неспешно, с периодическим переносом сроков завершения строительных работ. Однако, к средине 2017 г. 1 секция была построена, во второй завершались кладочные работы, а в третей – выгнали 26 этажей монолита. Параллельно, продолжались судебные разбирательства, связанные с нецелевым использованием земли, предоставлением недостоверных данных о категории сложности объекта и проч. Наконец, в июле нынешнего года Киевский апелляционный админсуд принял решение снести вторую и третью секции многоэтажного жилого дома. С момента принятия решения прошел почти месяц, однако Градостроительный портал на них совершенно не реагирует. В карточке жилищного комплекса решение суда не отражено, а сам проект остается по прежнему «законным строительством».
И в довершение, о ситуации, которая выглядит уже едва ли не как анекдотичная. Однако, чрезвычайно точно отражает положение дел с работой чиновников по наполнению Градостроительного портала. Еще в начале 21 века Киев всколыхнула информация о масштабном строительном проекте на Троещине: ЖК Днепровские башни. Строительный проект начал буксовать в 2003-04 гг., а к 2008 г. окончательно остановился. Пострадало более 100 человек. На сегодня его достройка не представляется возможной. Однако, Градостроительный портал рассматривает данный жилищный комплекс исключительно как «требующий дополнительной проверки».
Евро-Рейтинг полагает, что халатное отношение киевских властей не просто дискредитирует саму идею Градостроительного портала. Подобное бездействие обуславливает дальнейшее появление проблемных новостроек и обманутых инвесторов. Последние вообще могут появляться даже при отсутствии новых строительных объектов. Ведь достаточно только поверить официальной информации Градостроительного портала и вложиться в «надежные» жилищные комплексы. А затем оказаться в положении покупателей квартир в ЖК Южный квартал или ЖК Шевченковский квартал.
Сколько жильцов «замерзло» в проблемных домах?
Именно наличие огромного количества покупателей неузаконеной недвижимости – основная проблема столицы. Евро-Рейтинг сделал примерную оценку числа домов, которые не приняты в эксплуатацию (секций в недостроенных домах) и количества проживающих в них людей. Опять таки, исключительно на основе данных Градостроительного портала. Результаты получились весьма тревожные. Всего, жители въехали в примерно 40 жилищных комплексов разной степени готовности. Работы на некоторых были завершены достаточно давно (например – пресловутый ЖК Элегант), другие стройки были «заморожены».
Ситуация в последних, естественно, выглядит намного хуже: часть секций введена в эксплуатацию, другие оставлены недостроенными. В одних уже живут люди, в других – пытаются добиться достройки объекта или хотя бы вернуть назад вложенные средства. Ниже приведены наибольшие ЖК, строительство в которых остановлено.
Рисунок 2 ТОП остановленных незавершенных строек, тыс. кв. м жилой площади
Оценочная площадь квартир в приведенных выше «замороженных» стройках, по самым осторожным оценкам превышает 400 тыс. кв. м. Примерно четвертую часть необходимо достраивать. По состоянию на начало 2017 г. по г. Киеву приказом Минрегионстроя №14 от 1.02.17 стоимость 1 кв. м общей площади квартир в доме устанавливалась в размере 11,3 тыс. грн. (с учетом НДС). Таким образом, стоимость достройки только приведенных выше объектов должна обойтись примерно в 1,1 млрд. грн. или более чем в $40 млн. Заметим, что это очень упрощенные расчеты. Здесь не учтены расходы, связанные с решением инфраструктурных вопросов, уплатой паевых взносов, проведением экспертиз и проч. Пока понятно только одно, подобные средства привлечь в данные стройки сегодня нереально. Даже если эти средства собирать со всех жителях, которые купили недвижимость в таких новостройках. По оценкам Евро-Рейтинг речь идет о 18-25 тыс. человек
К «замороженным» домам стоит добавить еще и те, которые достроены, но в эксплуатацию не введены. Этих объектов ничуть не меньше и в списке попадаются такие дома-муравейники, как Мега Сити, в которых живет 3-5 тыс. человек. Поэтому общее количество жителей домов, имеющих проблемы (принятие в эксплуатацию, подключение к коммуникациям, завершение строительства) составляет никак не меньше 50 тыс. чел. И их действия, могут быть крайне непредсказуемыми, что подтверждают прошедшие в начале августа выступления «обманутых инвесторов» в Днепровском районе, приведшие к перекрытию улиц и параличу Харьковского шоссе в течении нескольких дней.
Что происходит и к чему это может привести?
Евро-Рейтинг констатирует, что сегодня наблюдаются бездействия столичной власти. Упреждающих мер не принято. Создание ЖСК из числа пострадавших жителей имело хорошую информационную поддержку на начальной стадии, но уже тогда выглядело весьма сомнительным, учитывая слабую экономическую базу. Добавим к этому еще несколько, не менее значимых факторов: низкая экономическая и юридическая грамотность многих инвесторов, желание застройщиков сохранить за собой контроль за стройкой, запутанная ситуация с разрешительными документами на строительство, бухгалтерией и проч. Как следствие, попытки создать ЖСК в таких жилищных комплексах, как Синеозерный, Приозерный, Флагман, Мега-Сити, Родынный затышок, Перлына Троещины, Стародарницкий, Нова Хвыля и ряде других, сопровождались целым рядом эксцессов. Были случаи формирования сразу нескольких кооперативов либо их оформление таким образом, чтобы большинство жителей не имело право голоса. Очевидно, именно в силу данных причин нет какой-либо информации об успехах по перечисленным выше объектам.
В позитив столичной власти (скорее – жителей комплекса) может быть занесен лишь ЖСК Булгаков, сформированный из числа инвесторов ЖК Маргарита. Им удалось оформить на себя земельный участок, что должно позволить в дальнейшем оперативно решать вопросы по проекту.
Однако, получение земли – это не единственная загвоздка, с которой столкнуться будущие «кооператоры». Практически во всех домах нерешенными остаются еще три вопроса: разрешение на строительство или введение в эксплуатацию, подключение к городским коммуникациям и уплата паевого взноса. Откровенно говоря, решить все их положительно без помощи со стороны властей нереально. Причем, скорее всего, помощи не городских, а центральных властей.
Объясним, с чем это связанно. Существуют четко выписанные нормы и правила, в соответствии с которыми дом подключается к коммуникациям или принимается в эксплуатацию. Большинство из оказавшихся в «красном списке» жилищных комплексов имеют слишком много нарушений. В частности это: этажность, не предусмотренная проектом, строительство в «красных линиях», несоблюдение СНИПов и проч. Ни один чиновник не может дать гарантию, что дом, фундамент для которого изначально закладывался под 15 этажей, выдержит 26-этажную надстройку. Или, если он стоит на тепловых сетях, то он однажды не уплывет. Подобных примеров слишком много, а внимание к проблемными новостройками слишком пристальное. Поэтому, для ответственных лиц намного проще соблюсти букву закона, чем ее преступить. А это значит, что шансы получения необходимых разрешений сведены к минимуму.
Более того, если дома будут приняты в эксплуатацию, это создаст прецедент. И другие застройщики также поспешат воспользоваться формулой: собрать деньги – немного построить – прекратить работу и переложить ответственность на город или построить – не соблюдать никаких норм и требований – прекратить работу и переложить ответственность на город.
Выход из этой ситуации может быть только политический. Очевидно, что нужно принимать ряд затратных и малопопулярных мер. Во-первых, город должен своими силами провести аудит всех «серых» новостроек. И по его результатам установить, какие подлежат принятию в эксплуатацию с оговорками и устранению определенных недостатков (в т.ч. – возможным сносом нескольких «лишних» этажей или секций). Те жилищные комплексы, которые не могут быть приняты в эксплуатацию, подлежат сносу. Соответственно, городская власть должна предложить механизм компенсации пострадавшим инвесторам, что, в свою очередь, требует разработки такого механизма.
Во-вторых, должен быть подготовлен план завершения работ по каждому из домов, из числа тех, которые подлежат достройке (принятию в эксплуатацию). Опять таки, лишь на этом этапе целесообразно появление ЖСК. И, кстати, для них также должны быть выписаны типовые правила создания и функционирования.
В-третьих, должен быть создан целевой фонд для достройки жилищных комплексов со смешанными источниками финансирования: город, «пострадавшие инвесторы», средства, изъятые по суду у застройщика. Выбор компаний, которые будут осуществлять достройку следует проводить на конкурсной основе, но не ЖСК, а городской власти.
Предложенная схема может корректироваться. Однако, только в случае использования подобного подхода и активного участия города, она может быть реализована. Существенное проблемой на пути ее реализации, помимо отсутствия политической воли у руководства города, являются законодательные вопросы. Практически невозможно выделить средства на решение данного вопроса, не внеся некоторых изменений в правовое поле. Как и принимать решения о действиях по тем или иным жилищным комплексам.
Поэтому более вероятным видится дальнейшая вялая реализации нынешней стратегии: поддержка инициатив вновь созданных ЖСК в достройке (введении в правовое поле) проблемных объектов. К сожалению, этот подход не решает проблему, а лишь позволяет отложить окончательный срок принятия решения. При том, что ситуация лишь усугубляется.
Напомним, что не менее 50 тыс. человек, проблемы которых не решаются годами, могут создать большие неприятности, если кто-то накануне выборов решит координировать их действия. Вероятность подобного развития событий высока: первые попытки политического пиара на проблемах пострадавших инвесторов отмечались в прошлом году, когда столичные власти не подключили отопление в целом ряде жилищных комплексов. Тогда имело место просто прощупывание почвы. В этом году нельзя исключать более активных действий, ведь выборы уже скоро.