По итогам проведения исследования рейтинговое агентство Евро-Рейтинг составило два сводных рейтинга. Один из них дает информацию об оценке комфортности жилищных комплексов. Второй – о работе компаний-застройщиков.
Как отмечалось выше, общее число застройщиков, объекты которых были включены в проект около 100. Ярко выраженные компании-лидеры, как это было в Киеве, отсутствуют. Пять компаний ведет по 4 проекта, еще семь компаний – по 3. Всего же на 12 застройщиков приходится 41 жилищный комплекс четверть от общего числа вошедших в рейтинг. Для сравнения, в столице на тех же 12 застройщиков приходится почти 70% новостроек.
Рисунок 8. Представительство застройщиков в рейтинге комфортности Киевской области на начало 2017 г. (не менее 3-х проектов)
В сводный рейтинг застройщиков не включены компании, представленные только одним или двумя проектами, поскольку это делает такую информацию недостаточно показательной. Тем более, что цель данного рейтинга определить, какие именно застройщики строят не только много но и качественнее других
Компании, вошедшие в ТОП-10, представлены ниже.
Рисунок 9. ТОП-10 застройщиков в рейтинге комфортности Киевской области на начало 2017 г.
Особенность застройки Киевской области, в которой превалируют объекты эконом- и комфорт-класса обусловили и представительство застройщиков в ТОПе. В него не попала ни одна из компаний, которые строят в бизнес-классе, в связи с более низкими оценками таких проектов. В то время как застройщики, которые сделали ставку на возведение качественного жилья в более низких ценовых категориях, оказались в выигрыше.
Еще один, связанный с этим момент – это представительство жилищных комплексов в сведенном рейтинге лучших объектов. Если в Киеве в него не вошел ни один объект эконом-класса, а класс комфорт был представлен только двумя объектами, в области ситуация диаметрально противоположная. Ни один объект бизнес-класса не набрал достаточное количество баллов, чтобы войти в ТОП. Самым большим в нем оказалось представительство новостроек комфорт-класса, что связанно с изначальной возможностью получить более высокий балл. Однако, и объект эконом-класса оказались представлены в данном списке.
Рисунок 10. ТОП-12 жилищных комплексов в рейтинге комфортности Киевской области на начало 2017 г.
Евро-Рейтинг умышленно расширил уровень ТОПа до 12 позиций, поскольку выглядело нелогичным делать отсечение по уровню, ниже 160 баллов. Это позволило включить в список еще два качественных проекта, имеющих перспективы роста, как минимум – за счет оценок потенциальных покупателей.
Полученный результат интересен еще и по той причине, что в списке представлены 12 жилищных комплексов из 9 населенных пунктов Киевской области. Это свидетельствует не только о широкой географии застройки региона, но и о том, что застройщики в большинстве населенных пунктов стремятся вводить в эксплуатацию проекты, которые будут выгодно отличать их от других жилищных комплексов в области.
Более подробно о расчетах
С методологией расчета рейтинга комфортности можно ознакомиться на сайте рейтингового агентства Евро-Рейтинг (https://euro-rating.com.ua/). Частично мы объясняли основные подходы к оценке выше. Сейчас изложим их подробнее. Параметры, по которым оценивались жилищные комплексы, были сведены в следующие группы: «архитектурные особенности», «конструктивные особенности», «безопасность и сервис», «обустройство территории», «местоположение». Оценка по каждому из параметров колеблется в интервале от 0 до 15 баллов. Полученные баллы суммируются и определяют оценку по каждой группе.
Объясним механизм расчета на примерах. В объектах эконом-класса высота потолка принята на уровне 2,5-2,7 м «в чистоте». Когда этот параметр выполняется, жилищный комплекс получает 10 баллов в группе «архитектурные особенности». Не выполняется – 0 баллов. Если высота потолков «в чистоте» более 2,7 м, жилищному комплексу присваивается дополнительные 5 баллов, т.к. речь идет о создании дополнительных комфортных условий, не предполагаемых данным типом проекта. Существует также вариант, когда определенная характеристика не является обязательной для данного типа жилищных комплексов (например, резервное или автономное отопление для объектов эконом-класса), но она реализована. Такому жилищному комплексу не ставят баллы по данной позиции (не является обязательной для оценки), но присваивают бонусные 5 баллов (улучшенный комфорт).
Всего оценка проводится по 19 параметрам: архитектурный проект, технология строительства, материал внешних стен, отделка фасадов, высота потолков (входят в группу «архитектурные особенности»), количество квартир на этаже, тип лифтов, тип отопления, лаунж-зона, наличие коммерческих помещений (входят в группу «конструктивные особенности»), наличие закрытой (огражденной) территории, собственной эксплуатационной службы (управляющей компании), охраны, консьержа (входят в группу «безопасность и сервис»), наличие паркинга, детской площадки (детской комнаты), количество машиномест в паркинге на квартиру (входят в группу «обустройство территории»), транспортная доступность и внешнее окружение (входят в группу «местоположение»).
Для Киевской области, чтобы учесть особенности строительства здесь, был введен еще один параметр: наличие централизованного водоотведения. Его наличие не приносило ни одного балла (оценивается 0). В случае отсутствия проект получает минус 10 баллов.
Кроме этого при составлении рейтинга учитывается оценка предпочтений самих покупателей по каждому жилищному комплексу, которая фиксируется на Интернет-ресурсе http://domik.ua.
Рейтинг комфортности (Ркф) рассчитывается по следующей формуле:
Ао – оценка архитектурных особенностей;
Ко – оценка конструктивных особенностей;
Бс – оценка безопасности и сервиса;
От – оценка обустройства территории;
М – оценка местоположения;
Оп – оценка покупательских предпочтений.
При определении тех или иных критериев, которым должен соответствовать жилищный комплекс определенного класса, нами были использованы: классификация жилья от Украинской Строительной Ассоциации (2006 г.), наработки и предложения, подготовленные компанией CityDevelopmentSolutions совместно с Конфедерацией Строителей Украины, а также – классификаторы, существующие в странах ближнего зарубежья.
Исследование было проведено по 160 жилищным комплексам, которые строятся на территории Киева и срок сдачи которых охватывает временной период от 1 кв. 2017 г. Евро-Рейтинг старался не включать в рейтинг-лист жилищные комплексы, законность строительства которых вызывает сомнение. Также в рейтинг не вошли объекты, не располагавшие собственным сайтом на момент проведения исследований.
Рейтинг комфортности не оценивает следующие аспекты: надежность застройщика, соответствие цены заявленному качеству, выполнение графика строительных работ.
Дальнейшие исследования
Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг планирует проводить исследования первичного рынка жилья на регулярной основе и не реже, чем раз в полугодие обновлять рейтинг комфортности. Из него будут выбывать проекты, по которым наступил срок сдачи (в следующее обновление не войдут жилищные комплексы, строительство которых должно быть завершено во 2 квартале 2017 г.).
Рейтинг-лист будет пополняться за счет новых проектов как застройщиков из ТОП-10, так и других строителей, реализующих свои проекты в Киевской области. Следующее обновление планируется провести в 3 квартале 2017 г.
Лучшие в эконом-классе в Киевской области
Лучшие в комфорт-классе в Киевской области