По итогам проведения исследования рейтинговое агентство Евро-Рейтинг составило три сводных рейтинга. Первый дает информацию о масштабах работы компании-застройщика. Второй – о комфортности жилищных комплексов, возводимых такой компанией. Наконец третий – о работе компаний-застройщиков.
Общее число застройщиков, объекты которых включены в рейтинг-лист – 56. По сравнению с концом 2016 г. явно усилились позиции Укрбуда, который представлен в списке 29 проектами. Отставание между ним и Киевгорстроем продолжает расти: последний активно строит и реализует только 12 жилищных комплексов. Судя по всему, УКРБУД планирует прочно занять первую позицию в списке застройщиков столицы, если не по введенным квадратным метрам, то по количеству проектов.
Ни одна другая строительная компания Киева не реализует одновременно десять и более проектов. Житлоинвестбуд-УКБ возводит 9 жилищных комплексов. По 8 новостроек ведут Интергал-Буд и GEOS. Однако, в отличии от УКРБУДа и Киевгорстроя, ни один из них не представлен сразу в трех классах недвижимости.
В целом же, в столице отмечается достаточно высокая концентрация в жилищной сфере: две трети жилищных комплексов возводится 14 застройщиками (каждый – не менее 3 проектов одновременно). Для сравнения, в Киевской области на 12 застройщиков, ведущих одновременно не менее 3 проектов, приходиться только 25% жилищных комплексов. Данное исследование не предполагает изучать плюсы и минусы подобной концентрации, поэтому Евро-Рейтинг просто отмечает данную особенность столичной застройки.
Рисунок 12. Представительство застройщиков в рейтинге комфортности по на начало 2017 г. (не менее 3-х проектов)
В сводный рейтинг застройщиков не включены компании, представленные только одним или двумя проектами. Причин две: во-первых, информация по 1-2 объектам недвижимости является нерепрезентативной, Во-вторых, если подобные проекты реализуются в категории «элит» или «бизнес», это изначально предполагает более высокую итоговую оценку.
Компании, вошедшие в ТОП-10, представлены ниже.
Рисунок 13. ТОП-10 застройщиков Киева в рейтинге комфортности на начало 2017 г.
Нахождение в средине и нижней части ТОПа таких крупных застройщиков столицы, как Киевгорстрой, УКРБУД, Житлоинвестбуд-УКБ связанно с двумя причинами: преимущественной специализацией в эконом-классе и большим количеством проектов, которые одновременно строят эти компании. К жилью эконом-класса требования заведомо ниже. Поэтому по общему набору параметров такие объекты уступают новостройкам более высокого уровня. Соответственно, возможность получить максимальный итоговый балл существенно снижается. Этот вывод подтверждает и тройка лидеров – компании, которые специализируются на строительстве жилья бизнес- и комфорт-класса.
Собственно, заведомо более низкие оценки комфорности новостроек в эконом-классе обусловили то, что в ТОП-10 жилищных комплексов не вошел ни один объект, класс которого ниже, чем комфорт.
Рисунок 14. ТОП-10 жилищных комплексов Киева в рейтинге комфортности на начало 2017 г.
По сравнению с предыдущим обновлением в ТОПе произошло лишь одно изменение: место сданного в эксплуатацию ЖК ул. Армянская, 6а (застройщик Недвижимость от Ковальской) занял ЖК Арт Холл (девелопер – Independence). В то же время, паритет между новостройками элит- и бизнес-класса был нарушен в пользу первых. На начало 2017 г. в ТОП-10 входит пять объектов в категории «элит», четыре – в бизнес-классе, и один – в категории «комфорт». Это подтверждает вывод о том, что в более престижных категориях строится жилье выше качеством. Однако, по набору предложенных параметров, ряд объектов в категории «комфорт» могут соперничать с недвижимостью более высокого класса. Это связанно с тем, что покупателю предлагаются услуги, превосходящие требования для жилья такого типа. Например: огражденная, охраняемая территория, места в закрытом паркинге, высота потолков.
Что касается застройщиков, то в данном ТОПе UDP представлен 4 новостройками, К.А.Н. Девелопмент и Independence – двумя, Житлобудінвест и Taryan Group – по одному проекту. Как видим, кроме К.А.Н. Девелопмент, ни один из перечисленных выше застройщиков не работает с недвижимостью, ниже бизнес-класса.
Более подробно о расчетах
С методологией расчета рейтинга комфортности можно ознакомиться на сайте рейтингового агентства Евро-Рейтинг (https://euro-rating.com.ua/). Частично мы объясняли основные подходы к оценке выше. Сейчас изложим их подробнее. Параметры, по которым оценивались жилищные комплексы, были сведены в следующие группы: «архитектурные особенности», «конструктивные особенности», «безопасность и сервис», «обустройство территории», «местоположение». Оценка по каждому из параметров колеблется в интервале от 0 до 15 баллов. Полученные баллы суммируются и определяют оценку по каждой группе.
Объясним механизм расчета на примерах. В объектах эконом-класса высота потолка принята на уровне 2,5-2,7 м «в чистоте». Когда этот параметр выполняется, жилищный комплекс получает 10 баллов в группе «архитектурные особенности». Не выполняется – 0 баллов. Если высота потолков «в чистоте» более 2,7 м, жилищному комплексу присваивается дополнительные 5 баллов, т.к. речь идет о создании дополнительных комфортных условий, не предполагаемых данным типом проекта. Существует также вариант, когда определенная характеристика не является обязательной для данного типа жилищных комплексов (например, резервное или автономное отопление для объектов эконом-класса), но она реализована. Такому жилищному комплексу не ставят баллы по данной позиции (не является обязательной для оценки), но присваивают бонусные 5 баллов (улучшенный комфорт).
Всего оценка проводится по 19 параметрам: архитектурный проект, технология строительства, материал внешних стен, отделка фасадов, высота потолков (входят в группу «архитектурные особенности»), количество квартир на этаже, тип лифтов, тип отопления, лаунж-зона, наличие коммерческих помещений (входят в группу «конструктивные особенности»), наличие закрытой (огражденной) территории, собственной эксплуатационной службы (управляющей компании), охраны, консьержа (входят в группу «безопасность и сервис»), наличие паркинга, детской площадки (детской комнаты), количество машиномест в паркинге на квартиру (входят в группу «обустройство территории»), транспортная доступность и внешнее окружение (входят в группу «местоположение»).
Кроме этого при составлении рейтинга учитывается оценка предпочтений самих покупателей по каждому жилищному комплексу, которая фиксируется на Интернет-ресурсе http://domik.ua.
Рейтинг комфортности (Ркф) рассчитывается по следующей формуле:
Ао – оценка архитектурных особенностей;
Ко – оценка конструктивных особенностей;
Бс – оценка безопасности и сервиса;
От – оценка обустройства территории;
М – оценка местоположения;
Оп – оценка покупательских предпочтений.
При определении тех или иных критериев, которым должен соответствовать жилищный комплекс определенного класса, нами были использованы: классификация жилья от Украинской Строительной Ассоциации (2006 г.), наработки и предложения, подготовленные компанией CityDevelopmentSolutions совместно с Конфедерацией Строителей Украины, а также – классификаторы, существующие в странах ближнего зарубежья.
Исследование было проведено по 154 жилищным комплексам, которые строятся на территории Киева и срок сдачи которых охватывает временной период от 1 кв. 2017 г. Евро-Рейтинг старался не включать в рейтинг-лист жилищные комплексы, отнесенные к «самовольному строительству» на сайте http://monitor.mkk.kga.gov.ua/.
Рейтинг комфортности не оценивает следующие аспекты: надежность застройщика, соответствие цены заявленному качеству, выполнение графика строительных работ.
Дальнейшие исследования
Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг проводит исследования первичного рынка жилья на регулярной основе и не реже, чем раз в полугодие обновляет рейтинг комфортности. Из рейтинг-листа выбывают проекты, по которым наступил срок сдачи. В свою очередь рейтинг-лист пополняется за счет новых проектов.
О качестве новостроек Киева: рейтинг комфортности на начало 2017 г.
Лучшие в эконом-классе в Киеве
Лучшие в комфорт-классе в Киеве