Евро-Рейтинг в рамках обновления рейтинга комфортности жилищных комплексов Киевской области проанализировал ситуацию в регионе, сопоставив полученные результаты с данными за 2017 г. В основу исследований была положена информация, собранная по 222 объектам строящейся недвижимости.
Размеры Киевской области и разнообразный спрос на недвижимость, в зависимости от территории, обусловил неравномерную ее застройку и отсутствие явных компаний-лидеров. Как правило, один крупный застройщик одновременно ведет 3-4 проекта, в то время как в Киеве речь может идти сразу о 10-12 проектах. Наибольшее число объектов недвижимости возводится в Ирпене – 40 (год назад – 45) и Софиевской Борщаговке – 19 (в 2017 г. – 17 жилищных комплексов).
В рамках обновления зафиксировано порядка 20 проектов, у которых на сегодня отмечаются трудности: речь идет или о приостановке продаж либо о «замораживании» строительства. При этом ситуация может меняться весьма динамично: в ходе подготовки рейтинга комфортности, на 3 объектах работы были возобновлены после отмены соответствующих судебных решений, а на 2 – напротив, приостановлены. Евро-Рейтинг полагает, что реальное число проблемных жилищных комплексов в несколько раз больше. Как правило это связано или с отсутствием (нарушением) разрешительной документации либо с недостаточным финансированием. На сегодня основной инструмент конкуренции между застройщиками – цена квадратного метра. Еще одна форма борьбы за лучшие позиции на рынке – изменение качества новостройки или ее позиционирование в более высоком ценовом сегменте.
Застройщики Киевской области строят, преимущественно, жилье комфорт- и эконом-класса (суммарно, чуть менее 90%). В течении последних 12 месяцев количество жилищных комплексов класса «комфорт» выросло и его удельный вес впервые превысил 50% (56% на начало 2018 г., против 46% на начало 2017 г.). Незначительно увеличился удельный вес жилья класса «бизнес» (с 8 до 13%%). Соответственно, доля недвижимости класса «эконом» сократилась с 46 до 31%%. Одна из причин – изменение классификации уже строящихся объектов недвижимости в рамках маркетинговой политики отдельных застройщиков.
Смена класса недвижимости позволяет застройщику пересмотреть цену и, соответственно, повысить свою прибыль не неся дополнительных расходов. Таким путем пошли на 8 объектах эконом-класса (переоценили до «комфорт») и на 3 объектах комфорт-класса (позиционируют теперь в классе «бизнес»). Евро-Рейтинг со своей стороны пересмотрел предыдущую рейтинговую оценку данных жилищных комплексов с учетом требований к ним в рамках нового класса жилья. Также провел оценку 62 новых проектов, и обновил данные по ранее оцененным новостройкам с учетом обновления информации. Окончательные результаты оценивания будут презентованы до конца апреля текущего года.
Информационно. Рейтинг комфортности жилищных комплексов формируется на основании результатов сравнительного анализа фактических параметров жилищного комплекса в определенном классе с типичными требованиями, которые к этому классу предъявляются. Рейтинговая оценка позволяет выявить лидеров качества среди застройщиков, наиболее комфортные для проживания жилищные комплексы и сопоставить их между собой. Расчет рейтинга комфортности жилищных комплексов проводится рейтинговым агентством Евро-Рейтинг ежеквартально на основе собственной методологии. Более полная информация размещена на сайте рейтингового агентства.